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Informe Anual

Nome do Fundo: FII EUROPARCNPJ do Fundo: 05.437.916/0001-27
Data de Funcionamento: 10/12/2002Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BREUROCTF011Quantidade de cotas emitidas: 383.936,00
Fundo Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: HíbridoSegmento de Atuação: LogísticaTipo de Gestão: PassivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 31/12
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: COINVALORES CCVM LTDACNPJ do Administrador: 00.336.036/0001-40
Endereço: Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1461, 10º andar Torre Sul- Jardim Paulistano- São Paulo- SP- 01452-921Telefones: (11)3035-4143(11)3035-4141
Site: www.coinvalores.com.brE-mail: admfundoimobiliario@coinvalores.com.br
Competência: 12/2019

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone

1.1 Gestor: Coinvalores C. C. V. M. Ltda.00..33.6.0/36/0-00Av. Brigadeiro Faria Lima, 146 - 10º andar - Torre Sul - São Paulo - SP.(11) 3035-4141
1.2 Custodiante: Itau Unibanco S.A60..70.1.1/90/0-00Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, 100 - São Paulo - SP.(11) 3072-6017
1.3 Auditor Independente: Moore Stephens Auditores e Consultores81..14.4.8/18/0-00Av. Juscelino Kubtscheck, 410 - Bloco B 0- Sala - 808 - Joinville - SC(47) 3422-6474
1.4 Formador de Mercado: Não há../-
1.5 Distribuidor de cotas: Nâo há../-
1.6 Consultor Especializado: Não há../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: Nâo há../-
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII

2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Não possui informação apresentada.

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:

Não possui informação apresentada.

4.

Análise do administrador sobre:

4.1 Resultado do fundo no exercício findo
No Exercício findo em 31/12/2019, o fundo apresentou um resultado expurgando a variação do ajuste ao valor justo, de R$ 5.878.821,54. Considerando o impacto da variação do Ajuste ao Valor Justo no montante R$ 5.809.500,00 o resultado apurado no exercíco foi de R$ 69.321,54. No exercício, o Fundo distribuiu aos quotistas o montante de R$ 5.186.975,15.
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
Região de São Paulo De acordo com a consultoria contratada pelo Fundo, o inventário existente dos condomínios logísticos classe A/A+ no Estado de São Paulo encerrou o ano de 2019 com 6.623.300 m² (6.201.100 m² em 2018), ou seja, se comparado ao exercício anterior houve um aumento no inventário existente de 422.200 m².A absorção líquida no exercício foi de 469.100 m² enquanto que em 2018 foi de 366.600 m² representando aumento de 102.500² m². A taxa de vacância encerrou exercício com 18,5% (21% em 2018), ou seja, diminuição de 2,5% da taxa de vacância em relação ao ano anterior. A absorção bruta foi de 891.700 m². Atualmente, considerando toda ABL dos imóveis que compõem a carteira do Fundo, a taxa de vacância está em 19,07% representada pelo Módulo I do Galpão I localizado no CDA, que somada a área a ser devolvida em 16/05/2020 de 4.276,86 m² do Módulo II também localizada no galpão I do CDA , totalizará taxa de vacância de 30,77% . Região do Rio de Janeiro - O inventário existente dos galpões logísticos classe A no Estado do Rio de Janeiro encerrou o ano de 2019 com 1.296.000 m² (1.284.900² em 2018), ou seja, se comparado ao exercício anterior houve um aumento de 11.100 m² de inventário. A absorção líquida no exercício ficou positiva em 36.200 m² (110.300 m² em 2018). A taxa de vacância encerrou o exercício em 25,1% (27,2% em 2018). Os imóveis do Fundo localizados no Rio de Janeiro estão 100% ocupados.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
A economia brasileira apresentou em 2019 crescimento de 1.1 p.p. do PIB, frustrando as expectativas mais otimistas que previam um crescimento na ordem de 2,5 p.p, fato que pode ter prejudicado a absorção do imóvel vago representado pela taxa de vacância de 19,07%. A expectativa da administradora era de redução da taxa de vacância para setor logístico provocada pelo aquecimento da atividade econômica baseada na estimativa de crescimento do PIB em torno de 2% p.p, entretanto, em razão da crise provocada pelo COVID-19, fato que causará impactos negativos na economia, não só no Brasil, mas no mundo como um todo, é de se esperar que esta crise venha a impactar o setor logístico e industrial, o que possivelmente também poderá impactar a distribuição de rendimento para os próximos semestres. A administradora entende que os próximos semestres serão desafiadores, até porque, não é possível, neste momento, mensurar a magnitude de tais impactos econômicos nos imóveis que compõem o patrimônio no Fundo. De qualquer forma, se considerarmos a experiência verificada na própria China e a medidas que vem sendo adotadas no Brasil, acreditamos que a retomada das atividades deve ocorrer num prazo de 4 a 6 meses, sendo que, a localização privilegiada do CDA atrelada ao crescimento do mercado de e-commerce no Brasil poderá ser um diferencial importante nesse cenário adverso.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:

Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
Centro de Distribuição Anhanguera CDA (Edificações)36.279.000,00SIM-1,76%
Centro de Distribuição Anhanguera - CDA (Terrenos)48.926.000,00SIM-12,82%
Centro de distribuição do Rio de Janeiro - CDRJ Edificações)8.477.200,00SIM7,06%
Centro de distribuição do Rio de Janeiro - CDRJ (Terreno)6.602.300,00SIM-0,01%
Torre de Testes de Elevadores ( Edificações)1.357.000,00SIM-11,83%
Torre de Testes de Elevadores ( Terreno)13.842.000,00SIM14,93%
Terreno - Fazenda da Grama 731.000,00SIM-15,98%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
Centro de Distribuição Anhanguera - CDA - A empresa especializada que avaliou o valor justo dos imóveis pertencentes a carteira do fundo adotou os Métodos Evolutivo e Método de Capitalização de Renda Por Fluxo de Caixa Descontado para determinação do valor de compra e vendo do bem. A avaliadora também adotou Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para determinação do valor de locação. Centro de Distribuição do Rio de Janeiro - CDRJ - A empresa avaliadora adotou o Método Evolutivo para determinação do valor de compra e venda do bem e para determinação do preço de locação foi adotado o Método Comparativo de Dados de Mercado. Torre de Testes de Elevadores - A empresa avaliadora adotou o Método Evolutivo para determinação do valor de compra e venda da Edificação, Método Involutivo para determinação do valor do Terreno e Método de Capitalização de Renda para determinação do valor de locação.No caso do terreno localizado na Fazenda da Grama foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Tal método utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha. Estas ofertas são justificadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área, idade, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel. Para homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, foi utilizado os seguintes fatores:  Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa;  Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade etc.; e  Fator oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicial ofertado.
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral

10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Av. Brigadeiro Faria Lima, 1461 - 10° andar - Torre Sul
www.coinvalores.com.br
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
O envio de matérias , temas na ordem do dia bem como os documentos pertinentes às deliberações são encaminhados para os quotistas via correspondência e por e-mail desde que o cotista possua e-mail cadastrado na adminsitradora. Ademais, tais documentos também são inseridos no sites do adminsitrador: www.coinvalores.com.br; sites: www.b3.com.br via fundosnet e www.cvm.gov.br. Na necessidade de pedido público de procuração será disponibilizado comunicado nos sites da administradora: www.coinvalores.com.br, da BM&FBovespa e através do enviao ao endereço eletrônico do quotista com e-mail cadastrado na administradora.
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
Somente poderão votar nas Assembleias quotistas inscritos no livro de registro do Fundo. O quotista titular das quotas deverá apresentar documento de identificação ou prova de representação. O procurador do quotista deverá estar munido de procuração, lavrada há menos de 1 (um)ano com poderes específicos para prática do ato, com firma reconhecida pelo quotista outorgante.De acordo com o regulçamento do Fundo a ADMINISTRADORA poderá optar por promover as deliberações mediante processo de consulta formalizada em carta ou outra forma de comunicação escrita, inclusive por meio de comunicação eletrônica (e-mail), dirigida por ela a cada um dos QUOTISTAS, para resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias. No caso de votação eletrônica, o quotista deverá apresentar carta resposta devidamente assinada juntamente com documento de identificação, procuração ou documento societário no caso de Pessoa Jurídica. Os documentos apresentados serão confrontados com a assinatura da carta resposta indicando o voto objeto do tema a ser deliberado cujas informações serão comprovadas no livro de registro. A previsão de votação eletrônica bem como a realização de consultas formais estão previstas no regulamento do Fundo. No Edital de Convocação está expresso o artigo do regulamento de que trata a votação Eletrônica bem como menciona o endereço eletrônico para envio do voto por meio de carta resposta.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
Não há previsão no regulamento.

11.

Remuneração do Administrador

11.1Política de remuneração definida em regulamento:
Pelos serviços de gestão e administração do FUNDO a ADMINISTRADORA receberá Taxa de Administração equivalente a 5,0% (cinco por cento) ao ano sobre a receita bruta auferida pelo FUNDO, observado o valor mínimo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por mês, valor este que será corrigido anualmente pela variação do IGP-M (índice Geral de Preços de Mercado), elaborado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, a partir de maio de 2013. A remuneração da ADMINISTRADORA será paga mensalmente até o 5º (quinto) dia útil do mês seguinte ao da prestação de serviços, contra a respectiva fatura.4.7.2. A ADMINISTRADORA poderá receber também taxa de desempenho, desde que aprovado pela assembleia geral.O método de cálculo da Taxa de Administração será aplicado mesmo que o Fundo integre ou passe a integrar índice de mercado no mês anterior, conforme aprovado em Assembleia Geral com fundamento no § 4º do Artigo 36 da Instrução CVM nº 472/2008.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
NaNNaNNaN

12.

Governança

12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Fernando Ferreira da Silva TellesIdade: 68
Profissão: Corretor ValoresCPF: 307.745.278-20
E-mail: fernandostelles@coinvalores.com.brFormação acadêmica: superior incompleto
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 01/01/1982
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Coinvalores C.C.V.M. Ltda.24/06/1996DiretorSociedade Corretora
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminal
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 1.870,00259.816,0067,68%57,97%9,71%
Acima de 5% até 10% 4,00124.120,0032,32%17,59%14,73%
Acima de 10% até 15%
Acima de 15% até 20%
Acima de 20% até 30%
Acima de 30% até 40%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

Não possui informação apresentada.

15.

Política de divulgação de informações

15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
Não possui informação apresentada.
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
Não possui informação apresentada.
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
Não possui informação apresentada.
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Não possui informação apresentada.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Não possui informação apresentada.

Anexos
5.Riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII