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Informe Anual

Nome do Fundo/Classe: FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GUARDIAN MULTIESTRATÉGIA IMOBILIÁRIA ICNPJ do Fundo/Classe: 41.269.052/0001-45
Data de Funcionamento: 17/09/2021Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRGAMECTF002Quantidade de cotas emitidas: 21.697.677,00
Fundo/Classe Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: Títulos e Valores MobiliáriosSegmento de Atuação: OutrosTipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 31/12
Mercado de negociação das cotas: Bolsa e MBO Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: BANCO DAYCOVAL S.A.CNPJ do Administrador: 62.232.889/0001-90
Endereço: AV. PAULISTA, 1793, 2° andar- Bela Vista- São Paulo- SP- 01311200Telefones: 0300 111 0500(11) 3563-4389
Site: www.daycoval.com.brE-mail: [email protected]
Competência: 12/2024

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone
1.1 Gestor: GUARDIAN GESTORA S.A.37.414.193/0001-37Avenida Pedroso de Morais 1553 , Pinheiros São Paulo(11) 2847-4904
1.2 Custodiante: BANCO DAYCOVAL S.A.62.232.889/0001-90Avenida Paulista, nº 1.793, Bela Vista, CEP 01.311-200,(11) 3138-0921
1.3 Auditor Independente: ERNST & YOUNG AUDITORES INDEPENDENTES S/S LTDA61.366.936/0001-25Avenida Presidente Juscelino Kubitschek 1909, 1909 - Vila Nova Conceicao, Sao Paulo - SP(11) 2573-3000
1.4 Formador de Mercado: ../-
1.5 Distribuidor de cotas: BR PARTNERS BANCO DE INVESTIMENTO S.A.13.220.493/0001-17Av. Brg. Faria Lima, 3732 - 28º andar - Itaim Bibi, São Paulo - SP(11) 3704-1000
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: ../-
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII
2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS - CYCR11Ganho de capital - Rentabilização da carteira4.511.228,34Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS - MANA11Ganho de capital - Rentabilização da carteira3.904.160,52Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS - VRTM11Ganho de capital - Rentabilização da carteira10.000.025,69Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI_DC00000CGanho de capital - Rentabilização da carteira11.474.235,15Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000049FGanho de capital - Rentabilização da carteira2.264.328,33Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI000000523Ganho de capital - Rentabilização da carteira1.111.996,01Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000005D6Ganho de capital - Rentabilização da carteira3.094.705,37Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000005DFGanho de capital - Rentabilização da carteira3.124.492,38Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000061CGanho de capital - Rentabilização da carteira9.313.954,61Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000061DGanho de capital - Rentabilização da carteira6.078.287,41Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI000000738Ganho de capital - Rentabilização da carteira5.770.379,28Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI000000754Ganho de capital - Rentabilização da carteira3.079.132,16Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000075DGanho de capital - Rentabilização da carteira8.157.872,59Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000075FGanho de capital - Rentabilização da carteira15.416.632,98Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000077CGanho de capital - Rentabilização da carteira8.003.123,60Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI000003B2Ganho de capital - Rentabilização da carteira10.186.296,52Recurso próprios - Caixa e/ou emissão de cotas

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
O programa de investimento do Fundo para os exercícios seguintes seguirá a política de investimentos, em conformidade com o regulamento do Fundo.

4.

Análise do administrador sobre:
4.1 Resultado do fundo no exercício findo
No exercício social findo em 31/12/2024, o Fundo, foi apurado o lucro no montante de R$ 24.315.175,00
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
O ano de 2024 foi desafiador para o mercado imobiliário, com o IFIX apresentando forte volatilidade, atingindo a mínima em dezembro antes de se recuperar parcialmente. O IPCA fechou o ano com alta de 4,83%, acima do teto da meta, pressionando o custo de capital e impactando os investimentos no setor. No câmbio, o real registrou uma desvalorização de 23% em relação ao dólar, encerrando 2024 com a moeda americana cotada a R$ 6,31. Apesar disso, o PIB do Brasil cresceu 3,4%, impulsionado pelos setores de serviços e indústria. Em resumo, 2024 foi um ano difícil, marcado por desafios econômicos, alta volatilidade nos mercados financeiros e uma inflação persistente, o que afetou diretamente o mercado imobiliário e as expectativas para o futuro.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
Mais uma vez, o Fundo ingressa o ano de 2024 com 100% do seu portfólio alocado em ativos alvo, trabalhando com máxima eficiência de caixa e valores desprezíveis de disponibilidades. Modelo de operação que julgamos fundamental para maximizar o retorno aos nossos investidores sem alterar a matriz de risco do fundo. Acreditamos em uma alocação descentralizada entre indexadores, onde buscamos uma carteira equilibrada entre o CDI e o IPCA. Projetamos manter um patamar satisfatório de resultados durante todo o ano de 2025, em que pese os desafios impostos por uma projeção de inflação acima do teto da meta e uma taxa básica de juros de 2 dígitos ao longo ano. Carregamos sempre em nossa tese de investimento, uma fração do portfólio relevante em posições "Táticas", com ativos líquidos no mercado secundário e/ou compromissados, de modo a ter sempre uma oportunidade de reciclagem dos nossos ativos de forma ágil a partir de projeções e perspectivas de mercado.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS - CYCR113.960.880,80SIM-12,20%
COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS - IDFI1136,00SIM-97,89%
COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS - IDGR11182.367,00SIM-98,16%
COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS - MANA113.179.250,00SIM-18,57%
COTAS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS - VRTM116.838.060,45SIM-31,62%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI_DC00000C11.334.279,49SIM-0,01%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000008F978.294,75SIM8,24%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000000934.905.910,00SIM1,99%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000000BB4.696.955,71SIM6,35%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000000D88.074.176,77SIM1,29%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000000DE8.737.193,67SIM-0,16%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000000EE2.289.825,93SIM7,71%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000000FE1.732.804,17SIM8,17%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000001051.923.851,66SIM8,43%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000001132.751.721,31SIM-8,17%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000002882.458.156,99SIM-11,43%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000032315.437.265,91SIM-7,12%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000003648.031.006,33SIM-7,77%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000003E1673.069,03SIM-0,03%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000004063.583.728,62SIM-0,54%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000044B790.660,13SIM-1,13%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000049F2.283.372,22SIM0,01%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000005231.125.150,19SIM0,01%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000005D63.082.908,68SIM-0,00%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000005DF3.082.908,68SIM-0,01%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000061C8.926.261,25SIM-0,04%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000061D6.150.014,46SIM0,01%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000007385.413.348,64SIM-0,06%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000007543.115.335,19SIM0,01%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000075D8.113.926,74SIM-0,01%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000075F13.670.072,33SIM-0,11%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00000077C7.636.163,05SIM-0,05%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI000003B210.256.336,69SIM0,01%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0000381.343.492,98SIM-7,24%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI000050338.687,83SIM-6,72%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0004703.708.171,27SIM-14,47%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00047216.584.148,46SIM-12,73%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0004833.847.297,67SIM-11,20%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0005235.319.873,53SIM-11,59%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI0005408.659.528,02SIM-8,91%
CERTIF RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI00493616.091,84SIM-12,10%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
Entende-se por valor justo o valor pelo qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e dispostas a realizar a transação, sem que represente uma operação forçada, conforme instrução CVM 516, Art. 7º §1º. Os Ativos serão precificados de acordo com procedimentos para registro e avaliação de títulos e valores mobiliários, conforme estabelecido na regulamentação em vigor (tais como o critério de marcação a mercado) e de acordo com o manual de precificação adotado pelo Custodiante. O manual está disponível para consulta no website: https://www.daycoval.com.br/investimentos/mercadocapitais/politicas-manuais-documento
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral
10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Avenida Paulista, 1.793 - 2° andar
https://www.daycoval.com.br/institucional/mercado-de-capitais
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
De acordo com regulamento: A convocação da Assembleia deve ser feita com, no mínimo, 10 (dez) dias corridos de antecedência e exclusivamente far-se-á por meio de correio eletrônico (e-mail) endereçado aos cotistas, conforme dados de contato contidos no documento de subscrição das Cotas, cadastro do cotista junto à Administradora e/ou Escriturador, ou conforme posteriormente informados ao prestador de serviço responsável pelo recebimento de tal informação. As solicitaçãos podem ser feitas através email: [email protected], [email protected], [email protected], website do administrador fiduciário (https://www.daycoval.com.br/institucional/mercado-de-capitais)
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
Artigos retirados do regulamento vigente: 24.1. A convocação da Assembleia Geral de Cotistas pelo Administrador far-se-á mediante correspondência encaminhada a cada Cotista, por meio eletrônico ou de correspondência física, e disponibilizada na página do Administrador na rede mundial de computadores, contendo, obrigatoriamente, o dia, hora e local em que será realizada tal Assembleia e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. Também será admito o exercício de voto à distância por meio de plataformas eletrônicas, como o caso da Central de Inteligência Corporativa (“CICORP”), conforme procedimentos descritos nos Ofícios Circulares divulgados pela B3. 24.12.5. A Assembleia Geral de Cotistas será instalada com a presença de pelo menos 01 (um) Cotista, sendo que as deliberações poderão ser realizadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião presencial de Cotistas, por meio de correspondência escrita ou eletrônica, a ser realizado pelo Administrador junto a cada Cotista do Fundo, correspondendo cada Cota ao direito de 01 (um) voto na Assembleia Geral de Cotistas, desde que observadas as formalidades previstas nos artigos 19, 19-A e 41, incisos I e II da Instrução CVM nº 472/08. Da consulta deverão constar todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto. 24.12.6. O prazo de resposta do respectivo processo de consulta formal previsto acima será estabelecido pela Administradora em cada processo de consulta formal observando: (i) as assembleias gerais extraordinárias terão o prazo mínimo de resposta de 15 (quinze) dias; e (ii) as assembleias gerais ordinárias terão o prazo mínimo de resposta de 30 (trinta) dias. 28.1. Considera-se o correio eletrônico forma de correspondência válida entre Administrador e Cotista, inclusive para convocação de Assembleias Gerais e realização de procedimentos de consulta formal.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
Artigos retirados do regulamento vigente: 24.12.5. A Assembleia Geral de Cotistas será instalada com a presença de pelo menos 01 (um) Cotista, sendo que as deliberações poderão ser realizadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião presencial de Cotistas, por meio de correspondência escrita ou eletrônica, a ser realizado pelo Administrador junto a cada Cotista do Fundo, correspondendo cada Cota ao direito de 01 (um) voto na Assembleia Geral de Cotistas, desde que observadas as formalidades previstas nos artigos 19, 19-A e 41, incisos I e II da Instrução CVM nº 472/08. Da consulta deverão constar todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto.

11.

Remuneração do Administrador
11.1Política de remuneração definida em regulamento:
Artigos retirados do regulamento vigente: 7.1. O Administrador receberá por seus serviços uma taxa de administração correspondente aos percentuais descritos na tabela abaixo, calculada sobre o valor contábil do patrimônio líquido do Fundo ou sobre o Valor de Mercado, caso as Cotas tenham integrado ou passado a integrar, nesse período, índice de mercado (“Taxa de Administração”), observado o valor mínimo mensal de R$ 12.000,00 (doze mil reais), pela prestação de serviços de administração, gestão, controladoria, custódia e escrituração de Cotas, sendo certo que o valor mínimo mensal será atualizado anualmente, a partir da data de início das atividades do Fundo, pela variação positiva do Índice Geral de Preços - Mercado, apurado e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (“IGPM/FGV”). Até R$ 500.000.000,00 de Valor contábil do PL Tx. de 1,15% a.a. Sobre o valor igual ou que exceder R$ 500.000.000,01 até R$ 1.000.000.000,00 Tx de 1,12% a.a Sobre o valor igual ou que exceder R$ 1.000.000.000,01 Tx de 1,10% a.a
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
NaNNaNNaN

12.

Governança
12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Erick Warner de CarvalhoIdade: 43
Profissão: Diretor de Administração FiduciáriaCPF: 27764653861
E-mail: [email protected]Formação acadêmica: Administração de Empresas
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 25/09/2020
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Não possui informação apresentada.
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminal
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 23.377,007.472.965,0034,44%23,08%11,26%
Acima de 5% até 10% 5,007.248.028,0033,40%0,00%33,40%
Acima de 10% até 15% 1,002.976.684,0013,72%0,00%13,72%
Acima de 15% até 20% 1,004.000.000,0018,44%0,00%18,53%
Acima de 20% até 30%
Acima de 30% até 40%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008
Não possui informação apresentada.

15.

Política de divulgação de informações
15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
A divulgação de ato ou fato relevante pela Administradora é realizada nos termos da regulamentação aplicável e seu conteúdo é disponibilizado no sistema Fundos.Net (https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/abrirGerenciadorDocumentosCVM), vinculado à CVM e à B3, bem como no site da Administradora https://www.daycoval.com.br/investimentos/mercado-capitais/informacoes-cotista
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
A política de negociação de cotas do fundo, se houver, pode ser consultada através dos links: https://www.daycoval.com.br/investimentos/mercado-capitais/informacoes-cotista e/ou https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/abrirGerenciadorDocumentosCVM
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
A política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, se houver, pode ser consultada através dos links: https://www.daycoval.com.br/investimentos/mercado-capitais/informacoes-cotista e/ou https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/abrirGerenciadorDocumentosCVM
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
O Administrador possui equipes direcionadas para asseguração do cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo com segregação de funções para elaboração, validação e envio de informações.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
As regras e prazos para chamada de capital do Fundo, se houver, estarão previstas nos documentos relativos às ofertas de distribuição de cada emissão de cotas.

Anexos
5. riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII