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Informe Anual

Nome do Fundo: CSHG RENDA URBANA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FIICNPJ do Fundo: 29.641.226/0001-53
Data de Funcionamento: 14/02/2018Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRHGRUCTF002Quantidade de cotas emitidas: 9.740.679,00
Fundo Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: RendaSegmento de Atuação: HíbridoTipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 31/12
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.CNPJ do Administrador: 61.809.182/0001-30
Endereço: RUA LEOPOLDO COUTO MAGALHAES JUNIOR, 700, 11º andar- ITAIM BIBI- SÃO PAULO- SP- 04542-000Telefones: (11) 3701-8600
Site: www.cshg.com.brE-mail: list.imobiliario@cshg.com.br
Competência: 12/2019

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone

1.1 Gestor: --../---
1.2 Custodiante: ITAÚ UNIBANCO S.A.60.701.190/0001-04PC ALFREDO EGYDIO DE SOUZA ARANHA 100 - TORRE OLAVO SETUBAL(11) 5029-4761
1.3 Auditor Independente: KPMG AUDITORES INDEPENDENTES57.755.217/0001-29RUA ARQUITETO OLAVO REDIG DE CAMPOS, 105 ED EZ TOWER - TORRE A (11) 3940-1500
1.4 Formador de Mercado: --../---
1.5 Distribuidor de cotas: CREDIT SUISSE HEDGING GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.61..80.9.1/82/0-00RUA LEOPOLDO COUTO MAGALHÃES, 700, 11 ANDAR, ITAIM BIBI, SÃO PAULO(11) 3701-8600
1.6 Consultor Especializado: --../---
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: --../---
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII

2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
IRA - ED. ANGÉLICAAplicação em ativo alvo do Fundo30.300.000,00Caixa do Fundo
LOJA CAMPINAS (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo84.862.968,97Caixa do Fundo
LOJA RADIAL LESTE (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo52.624.805,42Caixa do Fundo
LOJA BARIGUI (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo48.796.949,32Caixa do Fundo
LOJA CURITIBA - ATUBA (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo55.719.914,27Caixa do Fundo
LOJA SÃO JOSÉ DOS CAMPOS (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo43.310.650,86Caixa do Fundo
LOJA INDIANÓPOLIS (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo60.634.516,31Caixa do Fundo
LOJA GRANJA VIANA (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo30.208.011,05Caixa do Fundo
LOJA SÃO BERNARDO (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo58.506.702,22Caixa do Fundo
LOJA JOAQUINA RAMALHO (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo62.970.755,83Caixa do Fundo
LOJA MORUMBI (via SPE)Aplicação em ativo alvo do Fundo86.722.883,82Caixa do Fundo
FII - HGBS11Aplicação em ativos-alvo do Fundo3.189.629,55Caixa do fundo
FII - XPML11Aplicação em ativos-alvo do Fundo9.105.535,69Caixa do fundo
FII - RBED11Aplicação em ativos-alvo do Fundo4.820.402,52Caixa do fundo
FII - HSML11Aplicação em ativos-alvo do Fundo1.000.000,00Caixa do fundo
FII - SPVJ11Aplicação em ativos-alvo do Fundo75.000.000,00Caixa do fundo

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:

O Fundo seguirá sua política de investimentos, conforme regulamento do mesmo, e buscará possibilidades de ampliação de seu patrimônio.

4.

Análise do administrador sobre:

4.1 Resultado do fundo no exercício findo
Durante o exercício de 2019, o Fundo anunciou distribuição de rendimentos que somaram R$ 12.330.000,00, o equivalente a R$ 8,22 por cota. Houve, ainda, remuneração dos recibos de cotas referentes a Segunda Emissão, no total de R$ 3.241.426,87. No mesmo período, o Fundo gerou um resultado base caixa de R$ 16.306.859,55.
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
O ano de 2019 foi, para o Fundo, um ano de posicionamento e consolidação de sua tese de investimentos, tendo em vista sua primeira oferta pública de distribuição de cotas (ICVM 400), tornando-se o maior Fundo do mercado com uma tese de alocação híbrida em imóveis de Varejo, Educação e Saúde. Em dezembro de 2019, foi concluída a aquisição de 11 ativos. Ao todo, o volume financeiro de tais aquisições foi de R$ 615.000.000,00 investidos em Imóveis. Também em dezembro de 2019, houve uma alocação de R$ 75.000.000,00 no fundo FII SPVJ11 via emissão primária (ICVM 476). Dessa forma, o capital total investido soma R$ 690.000.000,00 em comparação aos R$ 882.000.000,00 captados, o equivalente a 78% de alocação. Na opinião da Administradora, o desempenho do mercado varejista é diretamente influenciado pelos vetores econômicos como desemprego, consumo, inflação, crédito ao consumidor e taxa de juros, determinando o viés de crescimento que ocorreu levemente em 2019.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
As aquisições de 2019 estão em linha com a estratégia do Fundo, de investimento em imóveis urbanos bem localizados, em ponto comercial formado, com preço adequado e contratos de longo prazo. Além disso, as transações ocorridas no exercício de 2019 permitiram ao Fundo ter uma participação adequada no mercado de varejo, que a Administradora acredita ser importante para compor o mix de imóveis e inquilinos do portfólio. Os imóveis de varejo estão locados em regime atípico, na forma do Art. 54-A da Lei 8.245/91, pelo prazo de 15 anos contados do dia 24 de setembro de 2019. Em 2020, a equipe de gestão visará a alocação em novos investimentos imobiliários urbanos, conforme a política de investimento do Fundo, buscando a ampliação do seu patrimônio. No dia 2 de setembro de 2019, o Fundo realizou Assembleia Geral de Cotistas em que foram deliberadas, resumidamente, as seguintes alterações no Regulamento do Fundo relativas a sua Política de Investimentos: i. A adequação do Art. 7º, Parágrafo 1º, para esclarecer que o prazo de 180 dias para realização de investimentos é contado do encerramento de cada oferta de cotas; ii. A adequação do Anexo I, para deixar clara a possibilidade de o Fundo adquirir ativos de forma direta ou indireta, esclarecer que os critérios para aquisição de ativos serão analisados no momento de cada aquisição e que os contratos de locação devem ser preferencialmente de longo prazo ou “atípicos” e excluir o trecho que determina que os imóveis devam estar, no momento da aquisição, “em bom estado de conservação”.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:

Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
IRA - JARDIM OCEÂNICO135.300.000,00SIM4,88%
IRA - ED. ANGÉLICA31.396.303,70SIM0,00%
LOJA CAMPINAS87.461.866,96SIM0,00%
LOJA RADIAL LESTE54.424.597,11SIM0,00%
LOJA BARIGUI50.322.224,72SIM0,00%
LOJA CURITIBA (ATUBA)57.458.676,65SIM0,00%
LOJA SÃO JOSÉ DOS CAMPOS44.360.719,08SIM0,00%
LOJA INDIANÓPOLIS62.698.821,58SIM0,00%
LOJA GRANJA VIANA31.262.404,59SIM0,00%
LOJA SÃO BERNARDO60.496.367,60SIM0,00%
LOJA JOAQUINA RAMALHO65.108.228,58SIM0,00%
LOJA MORUMBI89.638.237,00SIM0,00%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
As propriedades para investimento estão demonstradas pelos seus respectivos valores justos, os quais foram obtidos através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida e formalmente aprovados pela Administradora do Fundo. A variação no valor justo das propriedades para investimento é reconhecida na demonstração do resultado do período em que referida valorização ou desvalorização tenha ocorrido.
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral

10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, 700, 11º andar, Itaim Bibi, São Paulo, SP
https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob.seam
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
Endereço Físico: Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, 700, 11º andar, Itaim Bibi, São Paulo, SP Endereço Eletrônico: list.imobiliario@cshg.com.br
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
Poderão participar da Assembleia os cotistas inscritos no registro de cotistas do Fundo na data da convocação da respectiva Assembleia ou seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Sendo assim, é necessário apresentar documento de identificação válido, no caso de cotista pessoa física, ou, em caso de pessoa jurídica ou fundo de investimento, documento de identificação válido do(s) representante(s) acompanhado de cópia autenticada do estatuto/contrato social ou cópia simples do regulamento e procuração específica para comprovar poderes. Em caso de cotista representado por procurador, a procuração deve trazer poderes específicos para prática do voto e estar com firma reconhecida. Em caso de consultas formais, deverão ser observados os prazos e condições específicas a cada consulta conforme detalhado em seu edital, observado sempre o prazo mínimo previsto em regulamento e na regulamentação. O procedimento para verificação da qualidade de cotista bem como de seu representante legal segue as regras descritas especificamente na convocação/edital. Na hipótese da convocação/edital prever de voto à distância, os procedimentos de verificação de poderes e representação acima são aplicáveis, podendo ser admitido adicionalmente o envio de manifestação de voto eletrônico por meio de correio eletrônico, utilizando-se as regras descritas especificamente na convocação/edital.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
Poderão participar da Assembleia os cotistas inscritos no registro de cotistas do Fundo na data da convocação da respectiva Assembleia ou seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Sendo assim, é necessário apresentar documento de identificação válido, no caso de cotista pessoa física, ou, em caso de pessoa jurídica ou fundo de investimento, documento de identificação válido do(s) representante(s) acompanhado de cópia autenticada do estatuto/contrato social ou cópia simples do regulamento e procuração específica para comprovar poderes. Em caso de cotista representado por procurador, a procuração deve trazer poderes específicos para prática do voto e estar com firma reconhecida. Em caso de consultas formais, deverão ser observados os prazos e condições específicas a cada consulta conforme detalhado em seu edital, observado sempre o prazo mínimo previsto em regulamento e na regulamentação. O procedimento para verificação da qualidade de cotista bem como de seu representante legal segue as regras descritas especificamente na convocação/edital. Na hipótese da convocação/edital prever de voto à distância, os procedimentos de verificação de poderes e representação acima são aplicáveis, podendo ser admitido adicionalmente o envio de manifestação de voto eletrônico por meio de correio eletrônico, utilizando-se as regras descritas especificamente na convocação/edital.

11.

Remuneração do Administrador

11.1Política de remuneração definida em regulamento:
Pela prestação dos serviços de administração do fundo, será devida à Administradora a quantia equivalente a: I. até que o fundo esteja listado na B3, 0,90% (noventa centésimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do fundo; II. após o fundo estar listado na B3 e independentemente do fundo ter integrado ou passado a integrar índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável, 0,90% (noventa centésimos por cento) ao ano sobre o valor de mercado do fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento da cotas de emissão do fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, enquanto o fundo detiver valor de mercado inferior a R$ 500.000.000,00 (quinhentos milhões de reais); ou III. após o fundo estar listado na B3 e independentemente do FUNDO ter integrado ou passado a integrar índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável, 0,80% (oitenta centésimos por cento) ao ano sobre o valor de mercado do fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento da cotas de emissão do fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, enquanto o fundo detiver valor de mercado superior a R$ 500.000.000,00 (quinhentos milhões de reais) e inferior a R$ 1.000.000.000,00 (um bilhão de reais); ou IV. após o fundo estar listado na B3 e independentemente do fundo ter integrado ou passado a integrar índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável, 0,70% (setenta centésimos por cento) ao ano sobre o valor de mercado do fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento da cotas de emissão do fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, enquanto o fundo detiver valor de mercado superior a R$ 1.000.000.000,00 (um bilhão de reais). Tais honorários serão calculados diariamente e pagos mensalmente até o 5º (quinto) dia útil de cada mês subsequente ao da prestação dos serviços. O Fundo pagará à Administradora, ainda, a título de taxa de performance, 20% (vinte por cento) da rentabilidade apurada por meio da distribuição de rendimento sobre o valor total integralizado de cotas do Fundo do que exceder 5,5% (cinco inteiros e cinco décimos por cento) ao ano (“Benchmark”), atualizado pela variação acumulada do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) sempre calculado pro-rata temporis. O valor devido a título de Taxa de Perfomance será calculado e provisionado diariamente, considerando o período de apuração encerrado no último dia útil dos meses de junho e dezembro, e será pago no semestre subsequente à apuração ou quando da amortização ou liquidação do Fundo, o que primeiro ocorrer, conforme procedimento descrito no Regulamento do Fundo.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
2.336.911,950,22%0,18%

12.

Governança

12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Augusto Afonso MartinsIdade: 38 anos
Profissão: Administrador de empresasCPF: 28981611874
E-mail: augusto.martins@cshg.com.brFormação acadêmica: Administração de empresas
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 31/10/2018
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Credit Suisse Hedging-Griffo10/2018 - atualmenteDiretor responsável pela área de investimentos imobiliáriosGestora de recursos
Credit Suisse Hedging-Griffo03/2017 a 10/2018Diretor co-responsável pela área de investimentos imobiliáriosGestora de recursos
Rio Bravo Investimentos08/2006 a 03/2017Sócio co-responsável pela área de investimentos imobiliáriosGestora de recursos
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminalNenhuma
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadasNenhuma
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 20.405,008.790.176,0090,24%68,46%31,54%
Acima de 5% até 10% 1,00950.503,009,76%0,00%100,00%
Acima de 10% até 15% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 15% até 20% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 20% até 30% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 30% até 40% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 40% até 50% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 50% 0,000,000,00%0,00%0,00%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

14.1 Ativo negociadoNatureza da transação (aquisição, alienação ou locação)Data da transaçãoValor envolvidoData da assembleia de autorizaçãoContraparte
BBPO11alienação10/01/2019214,6331/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
BBPO11alienação11/01/201933,0431/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
BBPO11alienação14/01/2019186,9331/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
BBPO11alienação15/01/2019144,9531/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
BBPO11alienação17/01/2019259,3131/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
BBPO11alienação29/01/2019144,0431/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
HGBS11alienação17/01/2019422,7731/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
HGBS11alienação18/01/2019381,0331/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
HGBS11alienação21/01/2019544,8331/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
HGBS11alienação22/01/2019715,1231/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
HGBS11alienação23/01/201915,9031/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.
HGBS11alienação31/01/2019550,9431/12/1899CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A.

15.

Política de divulgação de informações

15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
São considerados relevantes pela Administradora qualquer deliberação da assembleia geral de cotistas ou da Administradora ou qualquer outro ato ou fato que possa influir de modo ponderável (I) na cotação das cotas ou de valores mobiliários a elas referenciados, (II) na decisão dos investidores de comprar, vender ou manter as cotas, e (III) na decisão dos investidores de exercer quaisquer direitos inerentes à condição de titular de cotas ou de valores mobiliários a elas referenciados, tais como, exemplificativamente, mas não limitados a: I – atraso para o recebimento de quaisquer rendimentos que representem percentual significativo dentre as receitas do fundo; II – venda ou locação dos imóveis de propriedade do fundo destinados a arrendamento ou locação, e que possam gerar impacto significativo em sua rentabilidade; III – fusão, incorporação, cisão, transformação do fundo ou qualquer outra operação que altere substancialmente a sua composição patrimonial; IV – emissão de cotas nos termos do inciso VIII do artigo 15 da Instrução CVM 472. Tais informações são divulgadas à CVM, à B3, e também através do site da Administradora, no endereço https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob.seam.
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
Fundo listado em bolsa de valores (B3), onde suas cotas são admitidas à negociação no mercado secundário sob o ticker HGRU11. As informações e documentos públicos do fundo estão disponíveis no endereço: https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob.seam.
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://www.cshg.com.br/site/publico/download/arquivos/Politica_Exercicio_Voto_Assembleias_Fundos_CSHG.pdf
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Não aplicável.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Atualmente, os fundos não possuem chamada de capital. Novas emissões de cotas podem ser realizadas (i) por deliberação da Administradora, sem necessidade de aprovação em Assembleia Geral de cotistas, utilizando-se a prerrogativa de capital autorizado conforme disposto em Regulamento; ou (ii) mediante aprovação de Assembleia Geral de cotistas.

Anexos
5.Riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII