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Informe Anual

Nome do Fundo: CAPITÂNIA SECURITIES II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FIICNPJ do Fundo: 18.979.895/0001-13
Data de Funcionamento: 12/09/2013Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRCPTSCTF004Quantidade de cotas emitidas: 3.115.025,00
Fundo Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: Títulos e Valores MobiliáriosSegmento de Atuação: Títulos e Val. Mob.Tipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: Dezembro
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S/A DTVMCNPJ do Administrador: 59.281.253/0001-23
Endereço: Praia de Botafogo, 501, 6º Andar- Botafogo- Rio de Janeiro- RJ- 22250-040Telefones: (11) 3383-3441
Site: www.btgpactual.comE-mail: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com
Competência: 12/2019

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone

1.1 Gestor: Capitânia S/A04..27.4.0/10/0-00Rua Tavares Cabral, 102 - 6º andar - Pinheiro - SP11 2853-8800
1.2 Custodiante: BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM59..28.1.2/53/0-00Praia de Botafogo, 501 - 5º andar - Rio de Janeiro - RJ11 3383-2000
1.3 Auditor Independente: ERNST & YOUNG TERCO AUDITORES INDEPENDENTES61..36.6.9/36/0-00Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909 - Vila Olimpia - SP - CEP: 04543-01111 2573-3000
1.4 Formador de Mercado: n/an/.a./-n/an/a
1.5 Distribuidor de cotas: n/an/.a./-n/an/a
1.6 Consultor Especializado: n/an/.a./-n/an/a
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: n/an/.a./-n/an/a
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII

2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
CRI 11D0025379Lucro na Venda1.460.496,38Capital
CRI 13C0041677Lucro na Venda605.809,97Capital
CRI 13D0463613Lucro na Venda762.383,34Capital
CRI 13D0463614Lucro na Venda1.528.224,51Capital
CRI 13F0056986Lucro na Venda13.066.996,54Capital
CRI 14G0401387Lucro na Venda621.184,80Capital
CRI 15C0088187Lucro na Venda1.821.337,28Capital
CRI 17K0161325Lucro na Venda3.666.300,42Capital
CRI 17L0735098Lucro na Venda3.280.551,71Capital
CRI 18G0745619Lucro na Venda8.403.420,93Capital
CRI 18L1299235Lucro na Venda7.055.184,07Capital
CRI 18L1300313Lucro na Venda5.552.252,86Capital
CRI 19A0093844Lucro na Venda20.826.731,66Capital
CRI 19E0311712Lucro na Venda15.528.900,66Capital
CRI 19E0322333Lucro na Venda14.951.003,27Capital
CRI 19E0967405Lucro na Venda883.178,53Capital
CRI 19E0967406Lucro na Venda16.577.525,46Capital
CRI 19G0228153Lucro na Venda6.052.131,32Capital
CRI 19H0000001Lucro na Venda24.652.650,13Capital
CRI 19H0204332Lucro na Venda10.933.582,94Capital
CRI 19I0330498Lucro na Venda8.933.751,71Capital
CRI 19I0739560Lucro na Venda15.140.371,14Capital
CDB419FFARB Lucro na Venda2.340.000,00Capital
CDB419FN8HV Lucro na Venda636.000,00Capital
BB RENDA DE PAPEIS IMOB II FDO INV IMOB - FII (RDPD11)Lucro na Venda7.335.676,00Capital
CSHG RENDA URBANA - FDO INV IMOB - FII (HGRU14)Lucro na Venda4.500.105,16Capital
BB RENDA DE PAPÉIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB - FII (RNDP11)Lucro na Venda13.583.811,53Capital
JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAP. PROT. - FII (RBBV11)Lucro na Venda15.728.964,51Capital
FDO INV IMOB BARIGUI RENDIMENTOS IMOB I FII (BARI11)Lucro na Venda8.215.900,31Capital
FARIA LIMA CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS I - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FLCR13)Lucro na Venda4.500.000,00Capital
RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II FDO INV IMOB -FII (RBVO11)Lucro na Venda1.008.777,45Capital
VOTORANTIM SECURITIES MASTER FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII (VOTS11)Lucro na Venda1.123.437,60Capital
MULTI SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FIILucro na Venda219.487,86Capital

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:

GESTOR: Capitânia S/A CNPJ: 04.274.010/0001-76 Rua Tavares Cabral, 102 - 6º andar - Pinheiro - SP TEL: (11) 2853-8800

4.

Análise do administrador sobre:

4.1 Resultado do fundo no exercício findo
O resultado do Fundo para o exercício social findo em 31/12/2019 é de R$21.173.516,20
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
A equipe de gestão do fundo está otimista com o segmento imobiliário como um todo para o ano de 2019, principalmente devido a i) recuperação econômica; ii) maior acesso a financiamento imobiliário em função de juros mais baixos por um tempo prolongado; iii) maior equilíbrio de oferta e demanda de espaços corporativos; iv) recuperação gradual do varejo; v) inflação controlada. Dito isto, acreditamos que o valor das garantias das operações de crédito ganham bastante valor, assim como melhora a qualidade de crédito das empresas tomadoras.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
A equipe de gestão entende que tem uma carteira de CRIs de boa qualidade com garantias resilientes. Em dezembro de 2018 os ativos do fundo possuiam um spread de crédito ponderado de aproximadamente CDI + 3.21%, o equivalente a aproximadamente inflação + 6.38% considerando o duration equivalente. Ainda, em janeiro de 2019 o fundo já tinha alocado todo seu caixa disponível, elevando este spread para CDI + 4.28% ou inflação + 7.38%. Esta carteira permite entregar um retorno em linha com o objetivo, que é de CDI + 2.0%, ou o equivalente em inflação.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:

Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS236.410.905,55SIM112,39%
BB RENDA DE PAPEIS IMOB II FDO INV IMOB - FII (RDPD11)7.388.534,40SIM0,72%
CSHG RENDA URBANA - FDO INV IMOB - FII (HGRU14)5.440.504,46SIM20,90%
BB RENDA DE PAPÉIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB - FII (RNDP11)13.682.880,00SIM0,73%
JHSF RIO BRAVO FAZENDA BOA VISTA CAP. PROT. - FII (RBBV11)16.023.693,63SIM1,87%
FDO INV IMOB BARIGUI RENDIMENTOS IMOB I FII (BARI11)8.516.700,50SIM3,66%
FARIA LIMA CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS I - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FLCR13)4.500.000,00SIM0,00%
RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II FDO INV IMOB -FII (RBVO11)823.774,29SIM-18,34%
VOTORANTIM SECURITIES MASTER FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII (VOTS11)1.131.592,00SIM0,73%
MULTI SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII5.693.604,24SIM-10,35%
MULTI PROPERTIES FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII687.007,85SIM-12,08%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
Métodos utilizados para cotas de FII mercado valor das cotas dos fundos divulgadas na B3, para ações de companhia fechada reconhecimento por meio do resultado utilizando como base o seu respectivo valor justo, para imóveis destinados à venda custo de aquisição e para CRI taxa de negociação
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral

10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3477 - 14º andar - Itaim Bibi - São Paulo/SP
Os documentos relativos à Assembleia Geral estarão disponíveis na sede do Administrador bem como no site da B3 e do Banco BTG Pactual conforme endereços abaixo: http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/ https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btg-pactual
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
Disponibilizamos aos cotistas o endereço de e-mail abaixo para solicitações referentes as assembleias bem como dúvidas em geral: Sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
(i) O cotista é apto ao voto caso conste da base de cotistas na data da convocação da AGC. No dia da AGC, a qualidade de cotista é comprovada através de documento de identificação com foto (RG, RNE, CNH) para PF. No caso da PJ, é exigido (1)Cópia autenticada do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e/ou procuração com firma reconhecida);(2)Documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is);(c) no caso de Fundos de Investimento é exigido (1)Cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e estatuto social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e/ou procuração); (2)Documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is); (d)caso o Cotista seja representado, o procurador deverá estar munido de procuração válida, com poderes específicos e firma reconhecida pelo cotista outorgante. Adotamos, ainda, o procedimento de verificar a Base de cotistas antes da assembleia buscando identificar possíveis cotistas impedidos de votar para que possamos informar caso estejam presentes na AGC. Adicionalmente, iniciamos questionando se algum cotista presente se considera conflitado. Ainda relacionado a plateia, caso exista um convidado de cotista ou outro presente apenas telespectador, solicitamos aos cotistas presentes autorização para que o mesmo assista a AGC. Previamente ainda, verificamos se o Fundo possui representantes de cotistas eleitos para que possamos identificá-los. (ii) Quando previsto em regulamento, é possível a realização de consultas formais. Tais consultas são realizadas por meio do envio de uma carta consulta para toda a base de cotistas, na qual consta a exposição do Administrador sobre os itens a serem deliberados, data limite para manifestação do voto, prazo para apuração dos votos e orientação sobre o envio da manifestação bem como documentos que devem ser anexados. Além disso, segue uma carta resposta modelo com os itens em deliberação, campo para voto e itens para preenchimento de dados do cotistas e assinatura. Estabelecemos um mínimo de 5 dias após o prazo final para apuração dos votos dos cotistas que postaram seus votos dentro do prazo mas que por algum motivo tenham demorado um pouco mais para chegar até a Administradora. (iii) Para AGCs não realizamos o operacional de participação à distância, uma vez que tais procedimentos ainda não estão previstos no regulamento do Fundo e as entidades nas quais as cotas do Fundo estão registradas ainda não disponibilizaram sistemas e operacionais para tanto. Caso o cliente deseje, pode fornecer procuração concedendo a um procurador, ou mesmo à Administradora, o direito de exercer seu voto em Assembleia presencial, sendo certo que de tal procuração pode constar expressa a declaração de voto do cotista (o que no caso de procurações à Administradora é mandatório).
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
Não realizamos assembleias por meio eletrônico para os fundos imobiliários dado que entendemos que não é do perfil de grande parte dos cotistas que acabariam prejudicados pelo modelo eletrônico

11.

Remuneração do Administrador

11.1Política de remuneração definida em regulamento:
A Instituição Administradora receberá por seus serviços uma Taxa de Administração equivalente a 0,90% a.a. (noventa centésimos por cento ao ano), sendo que a Taxa de Administração não poderá representar um valor inferior a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) por mês, e será calculada: (a) sobre o valor de mercado do Fundo, com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do Fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, caso referidas cotas tenham integrado ou passado a integrar, nesse período, índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável aos fundos de investimento em índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo; ou (b) sobre o valor contábil do patrimônio líquido do Fundo, desde que não seja atendida a condição do item (a), observado o valor mínimo mensal, valor este que será corrigido anualmente pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), apurado e divulgado
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
-2.070.588,670,00%0,00%

12.

Governança

12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Allan HadidIdade: 43 anos
Profissão: EconomistaCPF: 071.913.047-66
E-mail: ol-reguladores@btgpactual.comFormação acadêmica: Graduado em ciências econômicas pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro em dezembro de 1997.
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 29/09/2016
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Banco BTG Pactual S.ADe julho de 2014 até hojeIngressou como partner no Banco BTG Pactual S.A. na posição de COO (Chief Operations Officer) da área de Merchant Banking e, atualmente, ocupa o cargo de COO (Chief Operations Officer) da área de Global Asset ManagementAtualmente, ocupa o cargo de COO (Chief Operations Officer) da área de Global Asset Management.
BRZ InvestimentosDe junho de 2011 até junho de 2014CEO (Chief Executive Officer)Atuou na área de gestão de recursos
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminalNão há
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadasNão há
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 11.327,003.115.025,00100,00%87,06%12,94%
Acima de 5% até 10%
Acima de 10% até 15%
Acima de 15% até 20%
Acima de 20% até 30%
Acima de 30% até 40%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

Não possui informação apresentada.

15.

Política de divulgação de informações

15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
De acordo com o previsto na IN CVM 472 nossa política de divulgação define prioritariamente como fato relevante eventos significativos de vacância que possam representar 5% ou mais da Receita do Fundo na data da divulgação. Para outras situações, todas são devidamente analisadas para que se confirme se devem ou não ser classificadas como um fato relevante e consequentemente serem divulgadas de acordo com nossa política. A divulgação é feita antes da abertura ou depois do fechamento do mercado através dos seguintes canais: http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/ https://www.cvm.gov.br/menu/regulados/fundos/consultas/fundos/fundos.html https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btgpactual
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btg-pactual
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btg-pactual
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Bruno Duque Horta Nogueira
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Será de acordo com estabelecido em Assembleia Geral Extraordinária respeitando as regras do regulamento.

Anexos
5.Riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII