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Informe Anual

Nome do Fundo: CSHG REAL ESTATE - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FIICNPJ do Fundo: 09.072.017/0001-29
Data de Funcionamento: 05/06/2008Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRHGRECTF006Quantidade de cotas emitidas: 11.817.767,00
Fundo Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: RendaSegmento de Atuação: Lajes CorporativasTipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 31/12
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.CNPJ do Administrador: 61.809.182/0001-30
Endereço: RUA LEOPOLDO COUTO MAGALHAES JR, 700, 11º andar- ITAIM BIBI- SÃO PAULO- SP- 04542-000Telefones: (11) 3701-8600
Site: imobiliario.cshg.com.brE-mail: list.imobiliario@cshg.com.br
Competência: 12/2020

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone

1.1 Gestor: --../---
1.2 Custodiante: ITAÚ UNIBANCO S.A.60.701.190/0001-04PRAÇA ALFREDO EGYDIO DE SOUZA ARANHA, 100 - TORRE OLAVO SETUBAL(11) 5029-4761
1.3 Auditor Independente: PRICEWATERHOUSECOOPERS AUDITORES INDEPENDENTES61.562.112/0001-20AV. FRANSCISCO MATARAZZO, 1400 - TORRE TORINO(11) 3674-2000
1.4 Formador de Mercado: ../-
1.5 Distribuidor de cotas: CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.61.809.182/0001-30RUA LEOPOLDO COUTO MAGALHÃES JÚNIOR, 700, 11 ANDAR, ITAIM BIBI, SAO PAULO(11) 3701-8600
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: ../-
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII

2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Não possui informação apresentada.

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:

O Fundo seguirá sua política de investimentos, conforme regulamento do mesmo, e buscará possibilidades de ampliação de seu patrimônio. Dentro da carteira imobiliária existente, estão previstos investimentos para melhoria dos ativos com o objetivo de mantê-los competitivos, em especial na continuidade das obras de reforma da Torre Martiniano, cujo término da segunda fase está previsto para o final de 2021.

4.

Análise do administrador sobre:

4.1 Resultado do fundo no exercício findo
Durante o exercício de 2020, o Fundo anunciou distribuição de rendimentos que somaram R$ 87.146.017,66. Houve, ainda, remuneração dos recibos de cotas referentes a Nona Emissão, no total de R$ 172.835,54. No mesmo período, o Fundo gerou um resultado base caixa de R$ 90.836.918,29.
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
Em 2020, o mercado de escritórios sofreu com os impactos da pandemia, tendo a taxa de vacância geral elevada de 12,80% no 1º trimestre de 2020 para 18,27% no fechamento do ano. A vacância se elevou em função de uma absorção liquida de 178.000 m² negativos somada à entrega de 243.000m² de novos empreendimentos. O ano de 2020 foi de busca por manutenção da ocupação dos ativos da carteira e intensas negociações com os locatários que buscaram tanto auxílio como descontos e diferimentos de aluguel para reduzir os impactos econômicos impostos pela pandemia. Nesse sentido, a gestão buscou avaliar caso a caso a situação dos inquilinos e, na medida do possível, conceder apenas um prazo para o pagamento do aluguel, o que foi inclusive relatado mensalmente nos relatórios gerenciais.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
Uma vez que a pandemia e as medidas de distanciamento social se mantêm para 2021, a expectativa é que até que a população tenha uma parcela segura de imunização, o cenário é que deve ser mantida a tendência de aumento de vacância. Em decorrência, o ciclo de recuperação de preços de locação deve sofrer uma inflexão, acompanhando o aumento das disponibilidades. Existe um esforço maior dedicado à locação de dois ativos vagos que juntos são responsáveis por ¾ da vacância financeira do fundo, os quais Ed. Paulista Star e Torre Martiniano.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:

Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
IRA- BRASILINTERPART5.500.000,00SIM19,57%
IRA- CENESP11.300.000,00SIM6,60%
IRA- CENTRO EMPRESARIA DOM PEDRO39.000.000,00SIM6,27%
IRA- ALEGRIA83.800.000,00SIM5,41%
IRA- MARIO GARNERO73.600.000,00SIM14,64%
IRA- PARK TOWER8.500.000,00SIM30,77%
IRA- PAULISTA STAR207.200.000,00SIM12,92%
IRA- ROBERTO SAMPAIO FERREIRA31.400.000,00SIM10,56%
IRA- TABOÃO74.000.000,00SIM8,19%
IRA- TORRE RIO SUL30.100.000,00SIM2,03%
IRA- TRANSATLÂNTICO8.100.000,00SIM-22,86%
IRA- EDIFÍCIO FARIA LIMA62.400.000,00SIM13,04%
IRA- EDIFÍCIO TELEPORTO21.000.000,00SIM0,00%
IRA- CURITIBA39.400.000,00SIM5,63%
IRA- CENTRO EMPRESARIAL GUAÍBA67.600.000,00SIM-4,11%
IRA- EDIFÍCIO JATOBÁ126.900.000,00SIM5,93%
IRA- ANTONIO DAS CHAGAS39.300.000,00SIM5,65%
IRA- EDIFÍCIO CHUCRI ZAIDAN331.100.000,00SIM3,34%
IRA- MARTINIANO241.900.000,00SIM26,78%
IRA- EDIFÍCIO TOTVS297.100.000,00SIM-2,87%
IRA- BERRINI ONE175.500.000,00SIM2,33%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
As propriedades para investimento estão demonstradas pelos seus respectivos valores justos, os quais foram obtidos através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida e formalmente aprovados pela Administradora do Fundo. A variação no valor justo das propriedades para investimento é reconhecida na demonstração do resultado do exercício em que referida valorização ou desvalorização tenha ocorrido. Mais informações podem ser consultadas nas notas explicativas das demonstrações financeiras, as quais estão disponíveis no site da Administradora (imobiliario.cshg.com.br).
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Nº do ProcessoJuízoInstânciaData da InstauraçãoValor da causa (R$)Partes no processoChance de perda (provável, possível ou remota)
1073894-25.2019.8.26.00027ª Vara Cível - Foro Regional II - Santo Amaro - Comarca de SP2ª Instância20/12/2019828.539,25CSHG Real Estate FII x Phoenix Tower Participações SApossível
Principais fatos
Ação revisional de aluguel relativa a Contrato de Locação do conjunto 321 do Ed. Berrini One.
Análise do impacto em caso de perda do processo
Em caso de perda, o Fundo não receberá os valores atualizados pela ação revisional.
Nº do ProcessoJuízoInstânciaData da InstauraçãoValor da causa (R$)Partes no processoChance de perda (provável, possível ou remota)
1093303-18.2018.8.26.010043ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de SP2ª Instância06/09/2018383.831,33Swiss Re Corporate x Cond. Do Ed. Paulista 500; Fundação Petrobrás; CSHG Real Estate FII; Exto Incorporações; e Cond. Ed. Vila Olímpia Corporate Plazapossível
Principais fatos
Autora requereu ressarcimento pelos gastos com o pagamento de adicional de periculosidade a um de seus empregados, em razão de a atividade laboral ter sido levada a cabo no Edifício Vila Olímpia Corporate Plaza, que armazenava, nas áreas comuns, combustível destinado ao funcionamento de gerador de energia elétrica.
Análise do impacto em caso de perda do processo
Em caso de perda, o Fundo deverá arcar com o valor indenizatório, proporcionalmente entre as partes.
Nº do ProcessoJuízoInstânciaData da InstauraçãoValor da causa (R$)Partes no processoChance de perda (provável, possível ou remota)
1035148-51.2020.8.26.01009ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo – SP1ª Instância29/04/2020385.508,86Finch Brasil Soluções Integradas de Tecnologia Ltda x CSHG Real Estate FIIpossível
Principais fatos
Pleiteia a concessão de Tutela Antecipada em Caráter Antecedente para reduzir em 50% (cinquenta por cento) o aluguel mensal.
Análise do impacto em caso de perda do processo
Em caso de perda, o Fundo não receberá os valores integrais ora acordados pela locação do imóvel.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral

10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, 700, 11º andar, 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, São Paulo, SP
imobiliario.cshg.com.br
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
Endereço Físico: Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, 700, 11º andar, 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, São Paulo, SP Endereço Eletrônico: list.imobiliario@cshg.com.br
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
Poderão participar da Assembleia os cotistas inscritos no registro de cotistas do Fundo na data da convocação da respectiva Assembleia ou seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Sendo assim, é necessário apresentar documento de identificação válido, no caso de cotista pessoa física, ou, em caso de pessoa jurídica ou fundo de investimento, documento de identificação válido do(s) representante(s) acompanhado de cópia autenticada do estatuto/contrato social ou cópia simples do regulamento e procuração específica para comprovar poderes. Em caso de cotista representado por procurador, a procuração deve trazer poderes específicos para prática do voto e estar com firma reconhecida. Na hipótese da convocação/edital prever de voto à distância, os procedimentos de verificação de poderes e representação acima são aplicáveis, podendo ser admitido adicionalmente o envio de manifestação de voto eletrônico por meio de correio eletrônico, utilizando-se as regras descritas especificamente na convocação/edital. Em caso de consultas formais, deverão ser observados os prazos e condições específicas a cada consulta conforme detalhado em seu edital, observado sempre o prazo mínimo previsto em regulamento e na regulamentação. O procedimento para verificação da qualidade de cotista bem como de seu representante legal segue as regras descritas especificamente na convocação/edital.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
O Fundo apenas admitirá a realização de assembleia por meio eletrônico na hipótese de estar explícito na convocação/edital da referida assembleia. Nesse caso, os procedimentos e regras para a realização da assembleia por meio eletrônico estarão descritos em tais documentos.

11.

Remuneração do Administrador

11.1Política de remuneração definida em regulamento:
Pela prestação dos serviços de administração do Fundo, será devida à Administradora a quantia equivalente a (i) 1,0% (um por cento) ao ano sobre o valor de mercado do Fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do Fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, nos períodos em que as cotas do fundo tenham integrado ou passado a integrar índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável; ou (ii) 1,0% (um por cento) ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo, quando não for aplicável a hipótese do inciso (i) acima. Tais honorários serão calculados diariamente e pagos mensalmente até o 5º (quinto) dia útil de cada mês subsequente ao da prestação dos serviços.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
16.978.982,970,85%0,96%

12.

Governança

12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Augusto Afonso MartinsIdade: 39 anos
Profissão: Administrador de empresasCPF: 289.816.118-74
E-mail: augusto.martins@cshg.com.brFormação acadêmica: Administração de empresas
Quantidade de cotas detidas do FII: 3.800,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 3.800,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 31/10/2018
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Credit Suisse Hedging-Griffo10/2018 - atualmenteDiretor responsável pela área de investimentos imobiliáriosGestora de recursos
Credit Suisse Hedging-Griffo03/2017 a 10/2018Diretor co-responsável pela área de investimentos imobiliáriosGestora de recursos
Rio Bravo Investimentos08/2006 a 03/2017Sócio co-responsável pela área de investimentos imobiliáriosGestora de recursos
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminalNenhuma
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadasNenhuma
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 103.363,0011.817.767,00100,00%84,18%15,82%
Acima de 5% até 10% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 10% até 15% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 15% até 20% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 20% até 30% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 30% até 40% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 40% até 50% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 50% 0,000,000,00%0,00%0,00%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

Não possui informação apresentada.

15.

Política de divulgação de informações

15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
São considerados relevantes pela Administradora qualquer deliberação da assembleia geral de cotistas ou da Administradora ou qualquer outro ato ou fato que possa influir de modo ponderável (I) na cotação das cotas ou de valores mobiliários a elas referenciados, (II) na decisão dos investidores de comprar, vender ou manter as cotas, e (III) na decisão dos investidores de exercer quaisquer direitos inerentes à condição de titular de cotas ou de valores mobiliários a elas referenciados, tais como, exemplificativamente, mas não limitados a: I – atraso para o recebimento de quaisquer rendimentos que representem percentual significativo dentre as receitas do fundo; II – venda ou locação dos imóveis de propriedade do fundo destinados a arrendamento ou locação, e que possam gerar impacto significativo em sua rentabilidade; III – fusão, incorporação, cisão, transformação do fundo ou qualquer outra operação que altere substancialmente a sua composição patrimonial; IV – emissão de cotas nos termos do inciso VIII do artigo 15 da Instrução CVM 472. Tais informações são divulgadas à CVM, à B3, e também através do site da Administradora, no endereço: imobiliario.cshg.com.br.
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
Fundo listado em bolsa de valores (B3), em que suas cotas são admitidas à negociação no mercado secundário sob o ticker HGRE11. As informações e documentos públicos do fundo estão disponíveis no endereço: imobiliario.cshg.com.br.
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://www.cshg.com.br/site/publico/download/arquivos/Politica_Exercicio_Voto_Assembleias_Fundos_CSHG.pdf
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Não aplicável.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Atualmente, o fundo não possui chamada de capital. Novas emissões de cotas podem ser realizadas mediante aprovação de Assembleia Geral de cotistas.

Anexos
5.Riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII