ANEXO 39-V : Informe Anual

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Informe Anual - FII

Nome do Fundo/Classe:	CAPITÂNIA LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA	CNPJ do Fundo/Classe:	52.371.756/0001-40
Data de Funcionamento:	31/10/2023	Público Alvo:	Investidores em Geral
Código ISIN:	BRCPLGCTF006	Quantidade de cotas emitidas:	56.355.750,00
Fundo/Classe Exclusivo?	Não	Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar?	Não
Classificação autorregulação:	Classificação: TijoloSubclassificação: HíbridoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Logística	Prazo de Duração:	Indeterminado
Data do Prazo de Duração:		Encerramento do exercício social:	28/06
Mercado de negociação das cotas:	Bolsa	Entidade administradora de mercado organizado:	BM&FBOVESPA
Nome do Administrador:	VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.	CNPJ do Administrador:	22.610.500/0001-88
Endereço:	RUA GILBERTO SABINO, 215, 4º ANDAR- PINHEIROS- SÃO PAULO- SP- 05425020	Telefones:	(11) 3030-7177
Site:	https://www.vortx.com.br	E-mail:	[email protected]
Competência:	06/2026

1.	Prestadores de serviços	CNPJ	Endereço	Telefone
1.1	Gestor: CAPITANIA CAPITAL S.A.	41.793.345/0001-27	Avenida Brigadeiro Faria Lima N° 1485, Torre Norte, 3° andar - Jardim Paulistano	(11) 2853-8888
1.2	Custodiante: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.	22.610.500/0001-88	Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020	(11) 3030-7177
1.3	Auditor Independente: BDO RCS AUDITORES INDEPENDENTES - SOCIEDADE SIMPLES LTDA.	54.276.936/0001-79	Rua Major Quedinho, 90, São Paulo, CEP: 01050-903	(11) 3848-5880
1.4	Formador de Mercado:	../-
1.5	Distribuidor de cotas:	../-
1.6	Consultor Especializado:	../-
1.7	Empresa Especializada para administrar as locações:	../-

1.8	Outros prestadores de serviços¹:
	Não possui informação apresentada.

2.	Investimentos FII

2.1	Descrição dos negócios realizados no período
	Relação dos Ativos adquiridos no período	Objetivos	Montantes Investidos	Origem dos recursos
	ADSH11	Aplicação em ativos alvo do fundo	6.000.008,08	Caixa
	AZPL11	Aplicação em ativos alvo do fundo	55.188.240,41	Caixa
	BRINOICTF008	Aplicação em ativos alvo do fundo	14.000.454,99	Caixa
	BRJCINCTF019	Aplicação em ativos alvo do fundo	12.000.420,00	Caixa
	BTLG11	Aplicação em ativos alvo do fundo	81.966.087,48	Caixa
	CF 50701686	Aplicação em ativos alvo do fundo	8.500.297,16	Caixa
	CF 59678443	Aplicação em ativos alvo do fundo	121,51	Caixa
	CF 64145927	Aplicação em ativos alvo do fundo	12.700.000,00	Caixa
	CPUR11	Aplicação em ativos alvo do fundo	177.124.665,32	Caixa
	CRI_IPCA	Aplicação em ativos alvo do fundo	19.928.960,14	Caixa
	GLOG11	Aplicação em ativos alvo do fundo	18.921.276,52	Caixa
	GSFI11	Aplicação em ativos alvo do fundo	30.282.617,54	Caixa
	HBCR11	Aplicação em ativos alvo do fundo	10.799.980,00	Caixa
	HGBL11	Aplicação em ativos alvo do fundo	22.173.872,33	Caixa
	HLOG11	Aplicação em ativos alvo do fundo	3.662.387,84	Caixa
	HSLG11	Aplicação em ativos alvo do fundo	10.367.364,38	Caixa
	INLG11	Aplicação em ativos alvo do fundo	3.167.660,33	Caixa
	MCLO11	Aplicação em ativos alvo do fundo	74.716.374,55	Caixa
	MIDW11	Aplicação em ativos alvo do fundo	3.996.274,73	Caixa
	NEWL11	Aplicação em ativos alvo do fundo	43.813.852,77	Caixa
	RBRL11	Aplicação em ativos alvo do fundo	21.158.058,89	Caixa
	SHPP11	Aplicação em ativos alvo do fundo	5.161,55	Caixa
	SPE BTS JACA	Aplicação em ativos alvo do fundo	72.300.000,00	Caixa
	SPE JACAREI2	Aplicação em ativos alvo do fundo	107.800.000,00	Caixa
	SPE LOG II	Aplicação em ativos alvo do fundo	245.818,80	Caixa
	SPE MIRACEMA	Aplicação em ativos alvo do fundo	16.208.300,06	Caixa
	SPE PRINC PA	Aplicação em ativos alvo do fundo	125.000,00	Caixa
	XPIN11	Aplicação em ativos alvo do fundo	7.184.373,53	Caixa

3. Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:

O programa de investimentos do Fundo para os exercícios seguintes está, em grande parte, pautado na operação divulgada em Fato Relevante de 03/09/2026: a assinatura de memorando de entendimentos (MoU) para a alienação da totalidade das participações do Fundo nos empreendimentos CPLG Meli Imigrantes (São Bernardo do Campo/SP, concluído), CPLG Meli Jacareí (Jacareí/SP, em construção) e CPLG Amazon SJP (São José dos Pinhais/PR, em construção), que somam 182.475 m² de área bruta locável proporcional à participação do Fundo. Mesmo após a assinatura dos documentos definitivos, o Fundo seguirá aportando recursos para a conclusão das obras, conforme os cronogramas contratuais: CPLG Amazon SJP, com entrega prevista para o primeiro trimestre de 2027, e CPLG Meli Jacareí, com entrega prevista para maio de 2027. A gestão manterá o acompanhamento semanal das obras por gerenciadora independente e dos marcos de Habite-se, AVCB e entrada dos locatários. Os recursos decorrentes da operação (cotas do BTLG11 recebidas no fechamento, parcelas remanescentes e sua remuneração) serão administrados de acordo com a política de investimentos do Fundo, com realocação gradual em ativos-alvo: cotas de fundos de investimento imobiliário do segmento logístico, certificados de recebíveis imobiliários com lastro em ativos logísticos e, de forma seletiva, novos empreendimentos built to suit com locatários de primeira linha e imóveis logísticos performados, priorizando galpões de padrão classe A em regiões consolidadas.

4.	Análise do administrador sobre:

4.1

Resultado do fundo no exercício findo

No exercício social findo em 30 de junho de 2026, o Fundo deu continuidade à estratégia de alocação em ativos logísticos por meio de desenvolvimentos built to suit com locatários de primeira linha e de uma carteira complementar de cotas de fundos de investimento imobiliário gerando carrego. Os principais eventos do período foram: (i) a assinatura, em abril de 2026, do contrato de locação atípica com a Amazon para o desenvolvimento do empreendimento CPLG Amazon SJP, em São José dos Pinhais/PR (60.705 m², participação de 77% do Fundo, prazo de 10 anos, yield on cost projetado de IPCA + 10,50% a.a.); (ii) os aportes realizados nas SPEs dos empreendimentos CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP para o avanço das obras; (iii) a conclusão das obras do CPLG Meli Imigrantes, cuja entrega e início da locação ao Mercado Livre ocorreram no início do exercício seguinte; e (iv) a aplicação da liquidez do Fundo em cotas de FII do segmento logístico e em CRI, conforme a relação de ativos adquiridos no item 2. O resultado contábil do exercício foi de R$ 17,5 milhões, correspondente a R$ 0,31 por cota, considerando a quantidade de cotas em circulação na data-corte de 30/06/2026. Esse montante foi composto principalmente por rendimentos de cotas de FII e por resultado de venda de ativos do portfólio. Na visão do Administrador e do Gestor, o exercício consolidou a fase de desenvolvimento da carteira: os três empreendimentos em curso avançaram para a etapa de conclusão e entrega e a carteira passou a apresentar potencial de geração de renda compatível com a tese de investimento, o que culminou na negociação de venda do portfólio divulgada em setembro de 2026 (vide item 3).

4.2

Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo

O mercado de galpões logísticos brasileiro atravessou, no exercício social findo em 30 de junho de 2026, um dos períodos mais favoráveis de sua história do ponto de vista da demanda. Isso foi refletido em uma taxa de vacância cada vez mais baixa e um preço médio de aluguel por metro quadrado em crescentes consecutivas, mês após mês. A gestão observa que isso se dá, em boa parte, pelo avanço e crescimento dos players de e-commerce na economia brasileira, hoje presentes no dia a dia da população como um todo. A demanda continuou liderada pelo comércio eletrônico e pela logística de última milha, com Mercado Livre, Shopee e Amazon entre os principais ocupantes, o que sustenta contratos atípicos (built to suit) de longo prazo e favorece empreendimentos localizados nos principais eixos de distribuição de grandes regiões metropolitanas. Do ponto de vista do fundo, essa combinação de vacância historicamente baixa, absorção recorde e preços em alta reforçou o valor dos empreendimentos em desenvolvimento e criou condições para a reciclagem de portfólio com ganho de capital. Do lado do capital, o ambiente foi mais desafiador: a manutenção da taxa básica de juros em patamar elevado ao longo de boa parte do exercício pressionou o custo de capital, a precificação das cotas de fundos imobiliários no mercado secundário e a viabilidade de novos desenvolvimentos, além de encarecer o financiamento das obras. Esse cenário ampliou a diferença entre o valor patrimonial e o valor de mercado das cotas de FII de tijolo, o que, por outro lado, gerou oportunidades de alocação em cotas de fundos negociadas com desconto e em CRI com taxas atrativas.

4.3

Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira

Com base na composição da carteira, a perspectiva segue sendo a de desenvolver as obras dos ativos hoje integrantes do portfólio do fundo e ficar atentos a boas oportunidades de desinvestimento, como a anunciada em setembro de 2026. Se consumada, o Administrador e o Gestor têm perspectiva positiva para o exercício em curso. O fechamento da venda das participações nos empreendimentos CPLG Meli Imigrantes, CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP, previsto para o meio do exercício, deve resultar em um bom ganho de capital e desmobilização de recursos para alocação em novas oportunidades. Por isso, os principais pontos de atenção para o período são a conclusão das obras dentro dos prazos contratuais - em especial a obtenção do Habite-se e do AVCB, que dependem em parte de órgãos públicos -, eventuais custos adicionais de obra, o cumprimento das condições precedentes da transação, e a evolução das taxas de juros, que afeta a precificação das cotas investidas pelo fundo e, portanto, seu valor patrimonial. A liquidez decorrente da operação será realocada de forma gradual em ativos-alvo do segmento logístico (FII, CRI, imóveis performados e novos desenvolvimentos seletivos), preservando o perfil de risco do Fundo e buscando a manutenção de resultado recorrente compatível com o guidance divulgado.

5.	Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
	Ver anexo no final do documento. Anexos

6.	Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII		Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)	Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
	Relação de ativos imobiliários	Valor (R$)	Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)
	ARAUCÁRIA	207.934.573,52	SIM	0,00%
	80198_52371	120.477.450,00	SIM	26,26%
	SPE BTS JACA	40.481.204,52	SIM	-0,05%
	SPE JACAREI2	107.776.983,37	SIM	-0,02%

6.1

Critérios utilizados na referida avaliação

Os ativos imobiliários do Fundo são detidos por meio de participações em sociedades de propósito específico (SPEs) e são registrados pelo valor justo, nos termos da Instrução CVM nº 516/11 e do Pronunciamento Técnico CPC 28 (Propriedade para Investimento), com base no patrimônio líquido ajustado das SPEs, cujas propriedades para investimento são igualmente mensuradas ao valor justo. As cotas de fundos de investimento imobiliário são avaliadas pela cotação de fechamento na B3 na data-base, e os certificados de recebíveis imobiliários pela curva contratual ou por marcação a mercado, conforme o caso, observadas as políticas de precificação do Administrador. Os percentuais de valorização/desvalorização informados no item 6 correspondem à variação do valor contábil de cada ativo entre o início e o fim do exercício, expurgados os aportes e as alienações do período. Os laudos de avaliação e as demonstrações financeiras auditadas do Fundo, com as respectivas notas explicativas, estão disponíveis nos sistemas Fundos.NET (B3) e da CVM.

7.	Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
	Não possui informação apresentada.

8.	Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
	Não possui informação apresentada.

9.	Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
	Não possui informação apresentada.

10.	Assembleia Geral

10.1	Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
	Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020 www.vortx.com.br

10.2	Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
	Endereço físico: Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º Andar, Pinheiros, SP e endereço eletrônico: [email protected] e www.vortx.com.br

10.3

Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.

A classe poderá ter até 2 (dois) representantes de cotistas, a serem eleitos e nomeados pela assembleia especial, com prazos de mandato de 1 (um) ano, para exercer as funções de fiscalização dos empreendimentos ou investimentos do FUNDO, em defesa dos direitos e interesses dos cotistas, tendo por competência exclusiva as matérias previstas no art. 22 do Anexo Normativo III da Resolução 175. A eleição dos representantes de cotistas pode ser aprovada pela maioria simples dos cotistas presentes na assembleia e que, cumulativamente, representem, no mínimo: (a) 3% (três por cento) do total de cotas emitidas, quando a classe tiver mais de 100 (cem) cotistas; ou (b) 5% (cinco por cento) do total de cotas emitidas, quando a classe tiver até 100 (cem) cotistas.

10.3	Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
	Serão utilizados quaisquer meios ou canais, conforme especificados no respectivo aviso de convocação, para a coleta das manifestações dos cotistas.

11.	Remuneração do Administrador

11.1	Política de remuneração definida em regulamento:
	9.1 O ADMINISTRADOR receberá por seus serviços de administração, escrituração, tesouraria, custódia e controladoria, uma taxa de administração equivalente à soma dos seguintes montantes (“Taxa de Administração”): 9.2 0,10% (dez centésimos por cento) ao ano, calculado sobre o patrimônio líquido do Fundo (“Base de Cálculo da Taxa de Administração”), observado o valor mínimo mensal de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizado anualmente segundo a variação do IGP-M, a partir do mês subsequente à data de funcionamento do FUNDO perante a CVM 9.2.1 A Taxa de Administração será calculada mensalmente por período vencido e paga até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao mês em que os serviços forem prestados 9.2.2 O ADMINISTRADOR pode estabelecer que parcelas da Taxa de Administração sejam pagas diretamente pela classe aos prestadores de serviços contratados, desde que o somatório dessas parcelas não exceda o montante total da Taxa de Administração.
	Valor pago no ano de referência (R$):	% sobre o patrimônio contábil:	% sobre o patrimônio a valor de mercado:
	NaN	NaN	NaN

12.	Governança

12.1	Representante(s) de cotistas
	Não possui informação apresentada.

12.2	Diretor Responsável pelo FII
	Nome:	Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista	Idade:	54
	Profissão:	Engenheiro	CPF:	11475074816
	E-mail:	[email protected]	Formação acadêmica:	Engenharia Eletrônica (ITA), MBA Finanças (IBMEC-SP)
	Quantidade de cotas detidas do FII:	0,00	Quantidade de cotas do FII compradas no período:	0,00
	Quantidade de cotas do FII vendidas no período:	0,00	Data de início na função:	24/06/2025
	Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
	Nome da Empresa	Período	Cargo e funções inerentes ao cargo	Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
	Vórtx DTVM	2023-atual	Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos	Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos
	RCF Financial Consulting	2022-2023	Sócio Fundador	Sócio Fundador
	Armor Capital Asset	2020-2022	Sócio Sênior e Diretor Executivo	Sócio Sênior e Diretor Executivo
	Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
	Evento		Descrição
	Qualquer condenação criminal
	Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas

13.	Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
	Faixas de Pulverização	Nº de cotistas	Nº de cotas detidas	% de cotas detido em relação ao total emitido	% detido por PF	% detido por PJ
	Até 5% das cotas	5.494,00	24.864.532,00	44,12%	25,37%	18,74%
	Acima de 5% até 10%	3,00	11.118.297,00	19,73%	0,00%	19,73%
	Acima de 10% até 15%	1,00	6.294.254,00	11,17%	0,00%	11,17%
	Acima de 15% até 20%	0,00	0,00	0,00%	0,00%	0,00%
	Acima de 20% até 30%	1,00	14.078.667,00	24,98%	0,00%	24,99%
	Acima de 30% até 40%	0,00	0,00	0,00%	0,00%	0,00%
	Acima de 40% até 50%	0,00	0,00	0,00%	0,00%	0,00%
	Acima de 50%	0,00	0,00	0,00%	0,00%	0,00%

14.	Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

Não possui informação apresentada.

15.	Política de divulgação de informações

15.1	Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
	Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.- Brasil, Bolsa e Balcão (B3) e da CVM.

15.2

Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.

As cotas poderão ser admitidas para (i) distribuição e liquidação no mercado primário por meio do Sistema de Distribuição de Ativos (“DDA”) e do Escriturador, conforme o caso; e (ii) negociação e liquidação no mercado secundário exclusivamente por meio do mercado de bolsa, ambos administrados e operacionalizados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa Balcão (“B3”), observado, conforme aplicáveis, as restrições à negociação previstas na Resolução CVM nº 160, de 13 de julho de 2022, conforme alterada (“Resolução CVM 160”). Depois de as cotas estarem integralizadas e observados os procedimentos operacionais da B3, os titulares das cotas poderão negociá-las no mercado secundário, observados o prazo e as condições previstos neste Anexo. O ADMINISTRADOR fica, nos termos deste Anexo, autorizado a alterar o mercado em que as cotas sejam admitidas à negociação, independentemente de prévia autorização da assembleia geral de cotistas, desde que se trate de bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

15.3	Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
	O GESTOR, em relação a esta classe de cotas, adota política de exercício de direito de voto, disponível em sua página na rede mundial de computadores. https://capitaniainvestimentos.com.br/governanca/

15.4	Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
	Não aplicável.

16.	Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
	Não aplicável.

Anexos

5. Fatores de Risco

Nota

1.	A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII

Informe Anual - FII

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone

2.

Investimentos FII

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:

4.

Análise do administrador sobre:

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:

10.

Assembleia Geral

11.

Remuneração do Administrador

12.

Governança

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

15.

Política de divulgação de informações

Nota