ANEXO 39-II : Informe Trimestral de FII

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Informe Trimestral de FII

Nome do Fundo:	CAPITÂNIA SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA	CNPJ do Fundo:	47.896.665/0001-99
Data de Funcionamento:	23/02/2023	Público Alvo:	Investidores em Geral
Código ISIN:	BR0E9LCTF003	Quantidade de cotas emitidas:	79.699.818,00
Fundo Exclusivo?	Não	Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar?	Não
Classificação autorregulação:	Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: Shoppings	Prazo de Duração:	Indeterminado
Data do Prazo de Duração:		Encerramento do exercício social:	31/12
Mercado de negociação das cotas:	Bolsa	Entidade administradora de mercado organizado:	BM&FBOVESPA
Nome do Administrador:	BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S/A DTVM	CNPJ do Administrador:	59.281.253/0001-23
Endereço:	Praia de Botafogo, 501, 6º Andar- Botafogo- Rio de Janeiro- RJ- 22250-040	Telefones:	(11) 3383-3455
Site:	www.btgpactual.com	E-mail:	[email protected]
Competência:	4/2025	Data de Encerramento do Trimestre:	31/12/2025
O Fundo se enquadra na definição da nota "6":	Não

1.	Informações por tipo de ativo
1.1	Direitos reais sobre bens imóveis

1.1.1	Terrenos
1.1.1	Não possui informação apresentada.

1.1.2	Imóveis

1.1.2.1 Imóveis para renda acabados

1.1.2.1.1

Relação de Imóveis para renda acabados (nome, endereço, área - m2, nº de unidades ou lojas, entre outras características relevantes¹)

% de Vacância

% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso)

% em relação às receitas do FII

Relação de setores de atuação dos inquilinos responsáveis por mais de 10% das receitas oriundas do imóvel

% em relação às receitas oriundas do imóvel

% em relação às receitas do FII

Catarina Fashion Outlet
Rodovia Castelo Branco, 0, Sem Complemento, Dona Catarina, Sao Roque/SP, Brasil, 18132-900
Área (m2): 29.529,00
Nº de unidades ou lojas: 1
Direito de propriedade

0,0000%

Iguatemi Bosque Shopping - Fortaleza
Avenida Washington Soares, 85, Sem Complemento, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, Brasil, 60811-900
Área (m2): 190.785,78
Nº de unidades ou lojas: 1
Direito de propriedade

0,0000%

Shopping Metro Tatuape
Rua Goncalves Crespo, 78, Sem Complemento, Tatuape, Sao Paulo/SP, Brasil, 03066-030
Área (m2): 112.148,12
Nº de unidades ou lojas: 1
Direito de propriedade

0,0000%

Shopping Metro Boulevard Tatuape
Rua Goncalves Crespo, 78, Sem Complemento, Tatuape, Sao Paulo/SP, Brasil, 03066-030
Área (m2): 64.918,00
Nº de unidades ou lojas: 1
Direito de propriedade

0,0000%

Shopping Praia das Belas
Avenida Praia De Belas, 1181, Sem Complemento, Praia De Belas, Porto Alegre/RS, Brasil, 90110-001
Área (m2): 119.699,00
Nº de unidades ou lojas: 2
Direito de propriedade

0,0000%

I Fashion Outlet Novo Hamburgo
Br-116, Km 236, S/n, Sem Complemento, Operário, Novo Hamburgo/RS, Brasil, 93310-460
Área (m2): 34.663,09
Nº de unidades ou lojas: 1
Direito de propriedade

0,0000%

Shopping Iguatemi Alphaville
Alameda Xingu, 350, 200/350, Sem Complemento, Alphaville Industrial, Barueri/SP, Brasil, 06455-911
Área (m2): 49.102,88
Nº de unidades ou lojas: 1
Direito de propriedade

0,0000%

Internacional Shopping Guarulhos
Rodovia Presidente Dutra, S/n, Km 225, Porto Da Igreja, Guarulhos/SP, Brasil, 07034-911
Área (m2): 77.080,00
Nº de unidades ou lojas: 1
Direito de propriedade

0,0000%

1.1.2.1.2	Distribuição dos contratos de locação dos imóveis por prazo de vencimento	% de contratos dos imóveis alocados na faixa (% em relação ao valor total das receitas auferidas pelo fundo advindas de imóveis para renda acabados)	% de contratos dos imóveis alocados na faixa (% em relação às receitas do FII)
	Até 3 meses
	De 3 meses e 1 dia a 6 meses
	De 6 meses e 1 dia a 9 meses
	De 9 meses e 1 dia a 12 meses
	De 12 meses e 1 dia a 15 meses
	De 15 meses e 1 dia a 18 meses
	De 18 meses e 1 dia a 21 meses
	De 21 meses e 1 dia a 24 meses
	De 24 meses e 1 dia a 27 meses
	De 27 meses e 1 dia a 30 meses
	De 30 meses e 1 dia a 33 meses
	De 33 meses e 1 dia a 36 meses
	Acima de 36 meses
	Prazo indeterminado

1.1.2.1.3	Distribuição dos contratos dos imóveis por indexador de reajuste	% de contratos dos imóveis reajustados pelo respectivo indexador (% em relação ao valor total das receitas auferidas pelo fundo advindas de imóveis para renda acabados)	% de contratos dos imóveis reajustados pelo respectivo indexador (% em relação às receitas do FII)
	IGP-M
	INPC
	IPCA
	INCC

1.1.2.1.4

Principais características contratuais comuns (Cláusulas de reajuste, indexadores, cláusulas de rescisão, garantias exigidas, entre outras informações relevantes):

Os contratos de locação possuem algumas características comuns as quais esta administradora considera relevantes para as locações dos fundos que administra: a) Cláusulas de Benfeitorias b) Cláusulas de revisão de aluguel – seguindo a legislação vigente c) Tipo de indexador – normalmente indicamos IGPM-FGV como indexador para reajuste de locação d) Garantia exigida – as garantias aceitas são garantia bancária(fiança ou seguro fiança) ou deposito caução Vale ressaltar que cada contrato é negociado, cláusula a cláusula com o locatário, logo podem haver contratos firmados que não seguem os itens descritos acima a rigor, mas a maioria dos contratos são firmados com considerando os pontos descritos acima.

1.1.2.1.5	Características contratuais individualizadas por imóvel relevante que destoem sensivelmente dos demais contratos (dispor, no mínimo, a respeito dos itens discriminados acima, quando não protegidas por cláusula de sigilo, entre outras informações relevantes)²:
	Imóvel (nome, ou endereço, caso não possua um nome)	Características contratuais
	Catarina Fashion Outlet	Não possui caracteristicas que destoem dos demais
	Iguatemi Bosque Shopping - Fortaleza	Não possui caracteristicas que destoem dos demais
	Shopping Metro Tatuape	Não possui caracteristicas que destoem dos demais
	Shopping Metro Boulevard Tatuape	Não possui caracteristicas que destoem dos demais
	Shopping Praia das Belas	Não possui caracteristicas que destoem dos demais
	I Fashion Outlet Novo Hamburgo	Não possui caracteristicas que destoem dos demais
	Shopping Iguatemi Alphaville	Não possui caracteristicas que destoem dos demais
	Internacional Shopping Guarulhos	Não possui caracteristicas que destoem dos demais

1.1.2.1.6

Políticas de contratação de seguros para a preservação dos imóveis dessa categoria:

Para a contratação de seguros, seguimos a política de, após identificar a necessidade de contratação, por meio de controles de prazos de vencimento, providenciar a especificação técnica dos seguros a serem contratados e, na sequência, a solicitação de no mínimo 3 (três) cotações. Com base nos detalhes técnicos, buscamos no mercado empresas que atendam a demanda para a realização das cotações. As propostas devem conter, no mínimo: (a) preço; (b) descrição do serviço ou especificação do produto; (c) condições de pagamento e (d) prazo de entrega. É aconselhável solicitar ao proponente que a minuta do contrato a ser celebrado seja encaminhada juntamente com a proposta.

1.1.2.2	Imóveis para renda em construção
1.1.2.2	Não possui informação apresentada.

1.1.2.3	Imóveis para Venda Acabados
1.1.2.3	Não possui informação apresentada.

1.1.2.4	Imóveis para Venda em Construção
1.1.2.4	Não possui informação apresentada.

1.1.3	Outros Direitos reais Sobre Bens Imóveis
	Não possui informação apresentada.

1.2	Ativos financeiros

Fundos de Investimento Imobiliário - FII
Fundo	CNPJ	Quantidade	Valor (R$)
AJ MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOB	51.472.985/0001-99	6.919.559,00	55.771.645,54
AMERICAS 700 FUNDO DE INVESTIMENTO	26.499.833/0001-32	158.981,00	16.731.160,44
BB PREMIUM MALLS FUNDO DE INVESTIME	54.375.187/0001-37	167.065,00	1.214.562,55
CAPITANIA LOG FII FII	52.371.756/0001-40	16,00	210,40
FI IMOBILIARIO FII PARQUE D. PEDRO	10.869.155/0001-12	6.884,00	16.170.516,00
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO 4	23.740.595/0001-17	36.344,00	2.783.223,52
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO1F	33.046.142/0001-49	132.668,00	11.296.680,20
GAZIT MALLS FII	15.447.108/0001-02	60.163,00	2.795.774,61
HEDGE SHOPPING PARQUE DOM PEDRO FI	35.586.415/0001-73	850.696,00	78.689.380,00
JHSF CJ - FII	50.701.686/0001-16	9.593,00	1.472.525,50
LEGATUS SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIM	30.248.158/0001-46	171.546,00	18.698.514,00
OPORTUNIDADES IMOBILIARIAS I FUNDO DE INVESTIMENTO	59.678.443/0001-89	1,00	114,62
SHOPPING PATIO PAULISTA FII RL	59.090.726/0001-05	5.309.360,00	55.748.280,00
XP MALLS FII	28.757.546/0001-00	333.944,00	36.085.988,64

1.2.2	Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)
	Não possui informação apresentada.

1.2.3	Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
	Não possui informação apresentada.

1.2.4	Letra Imobiliária Garantida (LIG)
	Não possui informação apresentada.

1.2.5	Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC)
	Não possui informação apresentada.

Ações
Companhia	CNPJ	Código da	Quantidade	Valor (R$)
AD SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO RESP	63.375.304/0001-53	ADSH15	5.000.000,00	50.000.000,00
AD SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO RESP	63.375.304/0001-53	ADSH16	700.000,00	7.000.000,00
MIDWAY WALL FIIRL CLASS UNICA	63.992.956/0001-37	MIDW15	9.000.000,00	90.000.000,00
MIDWAY WALL FIIRL CLASS UNICA	63.992.956/0001-37	MIDW16	500.000,00	5.000.000,00
MIDWAY WALL FIIRL CLASS UNICA	63.992.956/0001-37	MIDW17	600.000,00	6.000.000,00

1.2.7	Ações de Sociedades cujo o único propósito se enquadra entre as atividades permitidas aos FII
	Não possui informação apresentada.

1.2.8	Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
	Não possui informação apresentada.

1.2.9	Fundo de Investimento em Ações (FIA)
	Não possui informação apresentada.

1.2.10	Fundo de Investimento em Participações (FIP)
	Não possui informação apresentada.

1.2.11	Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC)
	Não possui informação apresentada.

1.2.12	Outras cotas de Fundos de Investimento
	Fundo	CNPJ	Quantidade	Valor (R$)
	BTGP TESOURO SELIC FI RF REFERENCIADO DI	09.215.250/0001-13	4.767.405,59	24.681.078,20

1.2.13	Outros Ativos Financeiros
	Não possui informação apresentada.

1.3	Ativos mantidos para as Necessidades de liquidez
	Informações do Ativo	Valor (R$)
	Disponibilidades	15.374,91
	Títulos Públicos	0,00
	Títulos Privados	0,00
	Fundos de Renda Fixa	24.681.078,22

2.	Aquisições e Alienações
2.1	Terrenos

2.1.1	Aquisições realizadas no trimestre (endereço, área - m2, entre outras características relevantes)	% do Terreno em relação ao total investido	% do Terreno em relação ao PL
	Não possui informação apresentada.

2.1.2	Alienações realizadas no trimestre (endereço, área - m2, data da alienação, entre outras características relevantes)	% do Terreno em relação ao total investido à época da alienação	% do Terreno em relação ao PL
	Não possui informação apresentada.

2.2 Imóveis

2.2.1	Aquisições realizadas no trimestre (nome, endereço, área - m2, nº de unidades ou lojas, entre outras características relevantes)	% do Imóvel em relação ao total investido	Categoria (Renda ou Venda)
	Não possui informação apresentada.

2.2.2	Alienações realizadas no trimestre (nome, endereço, área - m2, nº de unidades ou lojas, data da alienação, entre outras características relevantes)	% do Imóvel em relação ao total investido à época da alienação	% do Imóvel em relação ao PL
	Não possui informação apresentada.

3.	Outras Informações
3.1	Rentabilidade Garantida

3.1.1	Relação de Ativos sujeitos à garantia de rentabilidade³	% garantido relativo	Garantidor	Principais características da garantia (tempo, valor, forma, riscos incorridos, entre outros aspectos relevantes)
	Não possui informação apresentada.

3.1.2	Rentabilidade efetiva no período sob a vigência de garantia
	Não possui informação apresentada.

Demonstrações Trimestrais dos Resultados Contábil e Financeiro	Valor(R$)
	Contábil	Financeiro⁴

Ativos Imobiliários
Estoques:
(+) Receita de venda de imóveis em estoque	0	0
(-) Custo dos imóveis em estoque vendidos	0	0
(+/-) Ajuste ao valor de realização dos estoques	0	0
(+/-) Outras receitas/despesas de imóveis em estoque
Resultado líquido de imóveis em estoque	0	0
Propriedades para investimento:
(+) Receitas de aluguéis das propriedades para investimento	2.170.799,84	9.753.336,15
(-) Despesas com manutenção e conservação das propriedades para investimento	0	0
(+) Receitas de venda de propriedades para investimento	464.233.021,31	434.992.826,47
(-) Custo das propriedades para investimento vendidas	-422.169.922,67	-422.169.922,67
(+/-) Ajuste ao valor justo das propriedades para investimento	-49.072.662,15	0
(+/-) Outras receitas/despesas das propriedades para investimento	-1.898.625,63	-1.021.914,56
Resultado líquido de imóveis para renda	-6.737.389,3	21.554.325,39
Ativos imobiliários representados por Títulos e Valores Mobiliários ("TVM"):
(+) Receitas de juros dos ativos imobiliários representados por TVM	6.191.647,73	6.191.647,73
(+/-) Ajuste ao valor justo dos ativos imobiliários representados por TVM	7.971.145,43	5.727.035,78
(+) Resultado na venda de ativos imobiliários representados por TVM	3.544.485,39	3.544.485,39
(+/-) Outras receitas/despesas de ativos imobiliários representados por TVM	-737.496,25	-737.496,25
Resultado líquido de ativos imobiliários representados por TVM	16.969.782,3	14.725.672,65
Resultado líquido dos ativos imobiliários	10.232.393	36.279.998,04

Recursos mantidos para as necessidades de liquidez
(+) Receitas de juros de aplicações financeiras	1.567.025,33	1.567.025,33
(+/-) Ajuste ao valor justo de aplicações financeiras	0	0
(+/-) Resultado na venda de aplicações financeiras	0	0
(+/-) Outras receitas/despesas de aplicações financeiras	-330.598,84	-330.598,84
Resultado líquido dos recursos mantidos para as necessidades de liquidez	1.236.426,49	1.236.426,49

C	Resultado líquido com instrumentos financeiros derivativos	0	0

Outras receitas/despesas
(-) Taxa de administração	-1.978.004,53	-1.978.004,53
(-) Taxa de desempenho (performance)	-1.153.158,14	-1.747.008,44
(-) Consultoria especializada de que trata o art. 31, II, ICVM 472	-41.000	-41.000
(-) Empresa especializada de que trata o art. 31, III, ICVM 472	0	0
(-) Formador de mercado de que trata o art. 31, IV, ICVM 472	0	0
(-) Custódia dos títulos e valores mobiliários do FII	-2.485,09	-2.485,09
(-) Auditoria independente	-61.372,97	0
(-) Representante(s) de cotistas	0	0
(-) Taxas, impostos ou contribuições federais, estaduais e municipais (incluindo a CVM)	-12.649,24	-12.649,24
(-) Comissões e emolumentos pagos sobre as operações do FII	-82.792,29	-82.792,29
(-) Honorários de advogados, custas e despesas correlatas incorridas em defesa dos interesses do FII (Judicial ou Extrajudicialmente)	-514.649,93	-514.649,93
(-) Gastos derivados da celebração de contratos de seguro sobre os ativos do FII	0	0
(-) Despesas com avaliações obrigatórias	-3.375,03	-16.000
(-) Taxa de ingresso ou saída dos fundos de que o FII seja cotista	0	0
(-) Despesas com o registro de documentos em cartório	-2.510,52	-2.510,52
(+/-) Outras receitas/despesas	-90.266,86	-90.266,86
Total de outras receitas/despesas	-3.942.264,6	-4.487.366,9

E = A + B + C + D	Resultado contábil/financeiro trimestral líquido	7.526.554,89	33.029.057,63

Distribuição do resultado acumulado no trimestre/semestre*

Valor(R$)

F = ∑E	Resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre corrente	46.803.145,87
G = 0,95 x F	95% do resultado financeiro líquido acumulado (art. 10, p.u., da Lei 8.668/93)	44.462.988,58

H.i

(-) Parcela do resultado financeiro não declarada para distribuição ao longo do trimestre (1º ou 3º)

H	Não possui informação apresentada.

I.i	(+) Lucro contábil passível de distribuição que excede ao total do resultado financeiro⁵.	0
I.ii	(+) Resultado financeiro que excede o mínimo de 95%⁷.	964.384,52
J = G - ∑H + I	Rendimentos declarados	45.427.373,1
K	(-) Rendimentos pagos antecipadamente durante o trimestre/semestre	-33.473.923,56
L = J - K	Rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre	11.953.449,54
M = J/F	% do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre	97,0605%

* Quando se referir ao Informe Trimestral do 2º e 4º trimestres de cada ano, onde as informações deverão acumular também os valores correspondentes ao trimestre imediatamente anterior, ou seja, 1º e 3º trimestres, respectivamente.

Notas

Dentre as características relevantes dos imóveis, (i) descrever os direitos que o fundo detém sobre os imóveis, com menção aos principais termos de quaisquer contratos de financiamento, promessas de compra e venda, bem como quaisquer outros instrumentos que lhe assegurem tais direitos; (ii) descrever os ônus e garantias que recaem sobre os imóveis; (iii) indicar se o imóvel foi adquirido em regime de condomínio, e se existe acordo dispondo sobre a constituição da propriedade em comum e repartição dos rendimentos por ela gerados; (iv) prazo para conclusão do empreendimento.

Nos os casos em que a divulgação de tais informações prejudique as relações contratuais estabelecidas, o administrador deve informar a quantidade de imóveis que se encontram em tal situação e o percentual de receitas oriunda desse rol de ativos.

No item que trata da relação de ativos sujeitos à garantia, o Ativo deverá ser identificado. No caso de (i) imóveis, pelo nome, ou endereço, caso o imóvel não possua um nome, (ii) terrenos, pelo endereço e (iii) demais ativos, pelas características principais que possibilitem a perfeita identificação pelo cotista.

O resultado financeiro representa o quanto do resultado contábil foi efetivamente pago/recebido no mês ou o montante recebido/pago no mês que tenha sido objeto de apropriação em meses anteriores. Em resumo, corresponde ao efeito caixa das receitas e despesas.

Corresponde a parcela do lucro contábil apropriado no período ainda não recebida, a qual o administrador declara distribuir como excedente ao total do resultado financeiro.

Para os fundos não listados em bolsa de valores, mercado de balcão organizado e que sejam, cumulativamente, exclusivos, dedicados exclusivamente a investidores profissionais, ou onde a totalidade dos cotistas mantém vínculo familiar ou societário familiar, nos termos das regras gerias sobre fundos de investimento, a divulgação das seguintes informações é facultativa, devendo, contudo, ser disponibilizada aos cotistas do fundo quando requeridas:

• Item 1.1.1 – outras características relevantes.

• Item 1.1.2.1.1 – outras características relevantes.

• Itens 1.1.1.2.4, 1.1.1.2.5 e 1.1.1.2.6 – todo o conteúdo.

• Item 1.1.2.2.1 – outras características relevantes, % locado, e colunas % de conclusão das obras e custos de construção.

• Itens 1.1.2.2.2 e 1.1.2.2.3 – todo o conteúdo.

• Item 1.1.2.3.1 – outras características relevantes.

• Item 1.1.2.3.2 – todo o conteúdo.

• Item 1.1.2.4.1 – outras características relevantes, % vendido, e colunas % de conclusão das obras e custos de construção.

• Itens 1.1.2.4.2 e 1.1.2.4.3 – todo o conteúdo.

• Itens 2.1.1, 2.1.2, 2.2.1, 2.2.2 – outras características relevantes.

Caso o fundo venha a distribuir valor superior ao mínimo de 95% do seu resultado financeiro acumulado no semestre.

Informe Trimestral de FII

1.

Informações por tipo de ativo

1.1

Direitos reais sobre bens imóveis

1.1.1

Terrenos

1.1.2

Imóveis

1.1.2.1

Imóveis para renda acabados

1.1.2.2

Imóveis para renda em construção

1.1.2.3

Imóveis para Venda Acabados

1.1.2.4

Imóveis para Venda em Construção

1.1.3

Outros Direitos reais Sobre Bens Imóveis

1.2

Ativos financeiros

1.3

Ativos mantidos para as Necessidades de liquidez

2.

Aquisições e Alienações

2.1

Terrenos

2.2

Imóveis

3.

Outras Informações

3.1

Rentabilidade Garantida

Demonstrações Trimestrais dos Resultados Contábil e Financeiro

Resultado líquido de imóveis em estoque

Resultado líquido de imóveis para renda

Resultado líquido de ativos imobiliários representados por TVM

Resultado líquido dos ativos imobiliários

Resultado líquido dos recursos mantidos para as necessidades de liquidez

Resultado líquido com instrumentos financeiros derivativos

Total de outras receitas/despesas

Resultado contábil/financeiro trimestral líquido

Distribuição do resultado acumulado no trimestre/semestre*

Notas