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Informe Anual - FII

Nome do Fundo/Classe: RIO BRAVO RENDA VAREJO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADACNPJ do Fundo/Classe: 15.576.907/0001-70
Data de Funcionamento: 01/11/2012Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRRBVACTF006Quantidade de cotas emitidas: 156.143.050,00
Fundo/Classe Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: VarejoPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 31/12
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDACNPJ do Administrador: 72.600.026/0001-81
Endereço: AV. CHEDID JAFET, 222, CONJ 32 - BLOCO B- VILA OLÍMPIA- SÃO PAULO- SP- 04551065Telefones: (11) 3509-6600
Site: www.riobravo.com.brE-mail: [email protected]
Competência: 12/2025

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone
1.1 Gestor: Rio Bravo Investimentos LTDA03.864.607/0001-08Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B Cj 32(11) 3509-6641
1.2 Custodiante: Banco Itaú51..22.5.6/64/0-00PRACA ALFREDO EGYDIO DE SOUZA ARANHA, 100 - PARQUE JABAQUARA(11) 5582-2241
1.3 Auditor Independente: RSM BRASIL AUDITORES INDEPENDENTES LTDA01.654.940/0001-84AV MARQ DE SÃO VICENTE, 182, ANDAR 2, BARRA FUNDA - SP(11) 2117-1301
1.4 Formador de Mercado: XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.,02..33.2.8/86/0-01Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, n° 1.909, Torre Sul, 29º e 30º andares, CEP 04543-010(11) 99201-7854
1.5 Distribuidor de cotas: ../-
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: Matchpoint Gestão Imobiliária LTDA.30.673.777/0001-88RUA Cerro Cora, 2175 - 6 Andar - Sala 6-101 - Vila Romana - São Paulo/SP(11) 3834-2173
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII
2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Não possui informação apresentada.

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
O Fundo consolidou a sua estratégia de varejo com uma diversificação importante ao longo dos últimos anos. Para 2026 temos boas perspectivas em relação a locação de ativos vagos, alienação de ativos que possam trazer ganho de capital e compra de novos imóveis de modo a diversificar a receita imobiliária.

4.

Análise do administrador sobre:
4.1 Resultado do fundo no exercício findo
O resultado do Fundo no período foi Lucro de R$ 176 milhões. Os principais fatores que impactaram o resultado do fundo foram o resultado líquido com propriedades para investimento, totalizando R$ 157 milhões.
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (11/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base. O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
GPA - Brooklin28.550.000,00SIM5,74%
GPA - Recife19.250.000,00SIM6,65%
GPA - Campinas16.800.000,00SIM3,70%
GPA - Guarujá15.300.000,00SIM5,15%
GPA - São Bernardo do Campo14.700.000,00SIM9,70%
GPA - Brasília13.750.000,00SIM4,56%
GPA - Rebouças18.400.000,00SIM12,20%
GPA - Tatuapé41.050.000,00SIM6,62%
Assaí - Guarulhos111.300.000,00SIM5,00%
Assaí - São José dos Campos121.200.000,00SIM4,57%
Caixa - 14 bis23.650.000,00SIM-7,07%
Caixa - Nova Iguaçu24.650.000,00SIM-3,14%
Caixa - Ipanema18.800.000,00SIM1,62%
Caixa - Leme12.500.000,00SIM-4,94%
Caixa - Recreio dos Bandeirantes10.800.000,00SIM0,00%
Caixa - Avenida Chile16.600.000,00SIM-1,78%
Caixa - Meier10.950.000,00SIM0,92%
Caixa - Senador Queiroz8.350.000,00SIM-13,02%
Vago - Paulista68.550.000,00SIM-2,77%
Santander - Centro - Santo André38.950.000,00SIM1,56%
Santander - Liberdade37.650.000,00SIM-8,17%
Super Nosso - Centro - Belo Horizonte28.250.000,00SIM6,60%
Vago - Ouvidor28.200.000,00SIM-11,18%
Santander - São Mateus21.450.000,00SIM3,37%
Santander - Centro - Santos16.150.000,00SIM-1,52%
Vago - Candelária12.650.000,00SIM6,30%
Vago - Santo Antônio - Recife9.550.000,00SIM-0,52%
Santander - São Gonçalo - Alcântara6.650.000,00SIM-28,11%
Vago - Ed. Olivetti26.800.000,00SIM4,69%
Santander - Centro - Fortaleza11.250.000,00SIM-4,66%
Plano&Plano - Centro - São Bernardo do Campo9.150.000,00SIM12,27%
Vago - Praça PIO X10.550.000,00SIM6,03%
Vago - Praça PIO X - Escritório5.800.000,00SIM3,57%
Vago - Centro-RJ9.750.000,00SIM23,42%
Vago - Centro-RJ - Escritório6.600.000,00SIM37,50%
Grupo Ultra - Berrini11.300.000,00SIM20,86%
Santander - Vila Santa Cecília - Volta Redonda11.300.000,00SIM-1,31%
M3Storage - Nova Paulista7.300.000,00SIM48,48%
Vago - Centro Histórico - Porto Alegre9.800.000,00SIM-12,89%
Goodbe - Monções5.200.000,00SIM-21,21%
Santander - Centro - Jundiaí53.050.000,00SIM-7,82%
Vago - Centro - Fortaleza12.250.000,00SIM3,81%
Loje e Corporativo Monsenhor Celso - Curitiba15.900.000,00SIM8,90%
Vago - Duque de Caxias14.050.000,00SIM-4,42%
Conveniência - Senador Queiroz2.150.000,00SIM-37,68%
Renner - Oscar Freire64.700.000,00SIM-0,61%
Centauro - Paulista108.950.000,00SIM2,64%
Itaú - Leblon21.000.000,00SIM2,69%
Caixa - Cipo Guaçu1.750.000,00SIM-28,57%
Caixa - Mutinga2.250.000,00SIM-31,82%
Vago - Pres. Wilson8.450.000,00SIM9,74%
Caixa - Taipas4.350.000,00SIM-4,40%
Caixa - Parque Maria Helena3.850.000,00SIM-8,33%
Caixa - Pedro Vicente7.500.000,00SIM-6,83%
Caixa - Italianos3.800.000,00SIM-32,14%
Caixa - Páteo do Colégio9.150.000,00SIM0,00%
Caixa - Paes Leme (Largo de Pinheiros)11.400.000,00SIM50,99%
Caixa - Via Anchieta7.300.000,00SIM32,73%
Caixa - Rio do A5.400.000,00SIM-8,47%
Caixa - Vila Mascote5.650.000,00SIM-6,61%
Caixa - Bandeira - Rio de Janeiro5.900.000,00SIM-5,60%
Caixa - Guarapiranga6.300.000,00SIM-10,64%
Caixa - Jardim da Saúde9.200.000,00SIM41,54%
Pernambucanas - Assis12.000.000,00SIM-8,16%
Pernambucanas - Franca31.800.000,00SIM14,58%
Pernambucanas - Ipiranga11.150.000,00SIM-8,34%
Pernambucanas - Novo Mundo10.150.000,00SIM-12,49%
Pernambucanas - Santa Fé do Sul4.900.000,00SIM-15,17%
Ânima - Consolação5.100.000,00SIM0,00%
Kroton - Cuiaba47.100.000,00SIM-2,28%
Kroton - São Luis62.600.000,00SIM-4,86%
Kroton - Santo André39.500.000,00SIM-4,36%
Kroton - São Bernardo Do Campo89.800.000,00SIM14,10%
Kroton - Betim98.900.000,00SIM-3,61%
Kroton - Belo Horizonte29.400.000,00SIM-1,67%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
A Colliers Technical Services Ltda, empresa de avaliação, externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, com marcação a valor de mercado, utilizando-se de metodologias que abrangem o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e Método de Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado, os imóveis de propriedade do Fundo na data base Dezembro de 2025. Os valores justos são baseados em valores de mercado, e refletem o valor estimado pelo qual uma propriedade poderia ser negociada na data de avaliação entre partes conhecedoras e interessadas em uma transação sob condições normais de mercado. Na ausência de preços correntes no mercado ativo, as avaliações são preparadas através da consideração do valor dos fluxos de caixa descontado estimados dos aluguéis das propriedades para investimento
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Os processos com chance de perda provavel são contingenciados no balanço do Fundo.

10.

Assembleia Geral
10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B CJ 32 - Vila Olímpia - São Paulo/SP
www.riobravo.com.br
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
As solicitaçãos podem ser feitas nos e-mails: [email protected], [email protected] e [email protected].
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
A Assembleia Geral de Cotistas também pode ser convocada diretamente por Cotistas que detenham, no mínimo 5% (cinco por cento) das Cotas emitidas ou pelo Representante dos Cotistas, observado o disposto no presente Regulamento.A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita por carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhada a cada Cotista. Por ocasião da Assembleia Geral Ordinária, os titulares de, no mínimo, 3% (três por cento) das cotas emitidas ou os Representantes dos Cotistas podem solicitar, por meio de requerimento escrito encaminhado à Instituição Administradora, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral, que passará a ser Ordinária e Extraordinária. O pedido acima deve vir acompanhado de eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto e deve ser encaminhado em até 10 (dez) dias contados da data de convocação da Assembleia Geral Ordinária.Somente poderão votar na Assembleia Geral os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano.Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pela Instituição Administradora antes do início da Assembleia Geral de Cotistas e observado o disposto no Regulamento.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta, formalizada por carta, correio eletrônico, voto por escrito ou telegrama dirigido pela Instituição Administradora aos Cotistas, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto, observadas as formalidades previstas nos Artigos 19, 19-A e 41, incisos I e II, da Instrução CVM 472.

11.

Remuneração do Administrador
11.1Política de remuneração definida em regulamento:
De acordo com o quadro resumo do seu Regulamento da Taxa de Administração, o Fundo pagará pelos serviços de administração, uma remuneração correspondente a 0,651%(seiscentos e cinquenta e um milésimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido, provisionada e paga mensalmente na proporção de 1/12 (um doze avos), observada, ainda, a remuneração mínima de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) mensais, atualizada positivamente e anualmente de acordo com a variação do IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado, apurado e divulgado pela Fundação Getulio Vargas, na data-base de 01 de maio de 2012, sendo que a referida remuneração será paga pela Classe diretamente à Administradora.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
8.864.957,400,07%0,07%

12.

Governança
12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: PAULO ANDRE PORTO BILYKIdade: 60
Profissão: Administrador de EmpresasCPF: 8930378854
E-mail: [email protected]Formação acadêmica: Administrador de Empresas
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 01/07/1994
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Rio Bravo InvestimentosDesde 2015CIO Chief Investment OfficerInvestimentos Imobiliários
Rio Bravo InvestimentosDesde 2019CEO Chief Executive OfficerInvestimentos Imobiliários
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminal
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 89.938,00139.864.260,0094,00%78,78%15,22%
Acima de 5% até 10% 1,0016.278.790,006,00%6,00%
Acima de 10% até 15%
Acima de 15% até 20%
Acima de 20% até 30%
Acima de 30% até 40%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008
14.1 Ativo negociadoNatureza da transação (aquisição, alienação ou locação)Data da transaçãoValor envolvidoData da assembleia de autorizaçãoContraparte
RBED11alienação31/12/20254.569.987,5614/04/2020Rio Bravo Investimentos DTVM LTDA
SHPH11alienação31/12/20251.103.928,9114/04/2020Rio Bravo Investimentos DTVM LTDA

15.

Política de divulgação de informações
15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Não possui informação apresentada.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Não possui informação apresentada.

Anexos
5. Fatores de Risco

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII