| Nome do Fundo/Classe: | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO POLO ESTOQUE II RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 18.497.672/0001-10 |
| Data de Funcionamento: | 08/05/2014 | Público Alvo: | Investidor Qualificado |
| Código ISIN: | BRESTQCTF008 | Quantidade de cotas emitidas: | 65.361.974,85 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Sim | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: MultiestratégiaSubclassificação: Não possui subclassificaçãoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Residencial | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | MBO | Entidade administradora de mercado organizado: | CETIP |
| Nome do Administrador: | OLIVEIRA TRUST DTVM S.A. | CNPJ do Administrador: | 36.113.876/0001-91 |
| Endereço: | Av. das Américas, 3.434, bloco 7, sala 201- Barra da Tijuca- Rio de Janeiro- RJ- 22640-102 | Telefones: | (21) 3514-0000 |
| Site: | www.oliveiratrust.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: Polo Capital Gestao de Recursos Ltda | 05..45.1.6/68/0-00 | Av Ataulfo De Paiva, 204, Salas 1001 A 1010, Leblon, Rio De Janeiro, RJ, CEP 22440-033, Brasil | (21) 2114-1977 |
| 1.2 | Custodiante: Oliveira Trust DTVM S.A. | 36..11.3.8/76/0-00 | Av. das Américas, 3434 - bloco 7, sala 201 - Barra da Tijuca - RJ | (21) 3514-0000 |
| 1.3 | Auditor Independente: Grant Thornton Brasil | 10..83.0.1/08/0-00 | Av. Engenheiro Luis Carlos Berrini,105 – 12º andar, São Paulo, 04571-900 | (11) 3886-5100 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: Oliveira Trust DTVM S.A. | 36..11.3.8/76/0-00 | Av. das Américas, 3434 - bloco 7, sala 201 - Barra da Tijuca - RJ | (21) 3514-0000 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| O item 1.1 não contém nada sobre investimentos ainda não realizados. Para o próximo semestre, o Gestor pretende realizar vendas dos imóveis dentro do escopo previsto para Fundo. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O fundo não auferiu resultado positivo no exercício findo em 2025. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Em 2025, o mercado imobiliário brasileiro operou sob um cenário macroeconômico restritivo, com taxas de juros elevadas e maior custo de capital, o que trouxe mais seletividade aos investimentos. No primeiro trimestre, foram registradas cerca de 18 transações, totalizando aproximadamente R$ 2,7 bilhões, com cap rate médio em torno de 9,5% ao ano, refletindo um ambiente financeiro ainda pressionado. Os investimentos concentraram-se principalmente no segmento logístico e industrial, responsável por mais de 50% do volume transacionado, impulsionado pela demanda por ativos modernos e pela expansão do e-commerce. No mercado corporativo, especialmente escritórios, observou-se uma recuperação gradual, com redução de vacância em ativos de alto padrão e melhor localização, enquanto imóveis menos competitivos continuaram sob pressão. O movimento reforça a tendência de “flight to quality”, com empresas priorizando eficiência e qualidade dos espaços. O setor residencial manteve relativa resiliência, embora impactado pelo encarecimento do crédito imobiliário. As taxas de financiamento mais elevadas limitaram a demanda em segmentos de média renda, enquanto a habitação de interesse social permaneceu mais estável, sustentada por políticas públicas. Já os fundos imobiliários (FIIs) apresentaram recuperação ao longo do ano, com valorização do mercado secundário e manutenção de yields atrativos, mesmo diante de juros elevados, reforçando sua relevância como instrumento de investimento. Em síntese, 2025 foi marcado por um mercado mais seletivo, com concentração em ativos de qualidade, protagonismo do segmento logístico e um ambiente de investimentos ainda condicionado pelo alto custo de capital. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Para o próximo semestre, o Gestor pretende liquidar o Fundo. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Não se aplica, pois são imóveis de estoque mantidos a custo de aquisição. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não aplicável |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Av. das Américas, 3434, bloco 07, sala 201, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro - RJ
[email protected] |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| As solicitações dos itens (i) e (ii) podem ser direcionadas diretamente para e-mail da equipe de Administração, qual seja, [email protected] ou ainda pelo "Fale Conosco" disponível no portal do administrador pelo link a seguir: http://www.oliveiratrust.com.br/portal/?item1=Atendimento&item2=Fale_Conosco |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Apenas os Cotistas registrados no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral, seus representantes legais ou procuradores legalmente nomeados há menos de 1 (um) ano, têm direito a voto na Assembleia Geral. Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação eletrônica ou escrita. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| As deliberações da Assembleia Geral poderão ser realizadas mediante processo de consulta formal, sem necessidade de reunião dos Cotistas, desde que observadas as formalidades previstas na Resolução CVM 175, nos termos do Regulamento. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| A Administradora faz jus ao recebimento de taxa de administração, gestão, tesouraria, controle e processamento dos títulos e valores mobiliários integrantes da carteira e bem como pelos serviços de escrituração de cotas, mensalmente, calculada e paga conforme a seguinte fórmula: TAtotal = TAi + TAii + TAiii + TAiv + Tav + TAvi onde: TAtotal = Taxa de Administração. TAi = parcela da taxa de administração, devida à Administradora, equivalente a 0,12% (doze centésimos por cento) ao ano, incidente sobre o patrimônio líquido do último dia útil de cada mês, a ser paga mensalmente à razão de 1/12 (um doze avos), sendo a primeira no último dia útil do mês da primeira integralização de cotas e as demais no último dia útil dos meses subsequentes, observado o valor mínimo mensal de R$ 8. TAii = parcela da taxa de administração, devida a Oliveira Trust Servicer S.A., pela prestação de serviços de controladoria, equivalente a 0,04% (quatro centésimos por cento) ao ano, incidente sobre o patrimônio líquido do último dia útil de cada mês, a ser paga mensalmente à razão de 1/12 (um doze avos), sendo a primeira no último dia útil do mês da primeira integralização de quotas e as demais no último dia útil dos meses subsequentes, observado o valor mínimo mensal de R$ 2. TAiii = parcela da taxa de administração, devida à Administradora, cobrada a partir da data da primeira integralização, para implementação das decisões tomadas em reunião formal ou Assembleia Geral Extraordinária, será devida uma remuneração adicional, previamente aprovada pelos cotistas, equivalente a R$ 0,5 por hora-homem de trabalho dedicado à tais atividades, pagas 5 (cinco) dias após comprovação da entrega de "relatório de horas“ enviado aos cotistas; TAiv = parcela da taxa de administração, devida à Administradora pela prestação de serviços de custódia e escrituração equivalente a 0,04% (quatro centésimos por cento) ao ano, incidente sobre o patrimônio líquido do último dia útil de cada mês, a ser paga mensalmente à razão de 1/12 (um doze avos), sendo a primeira no último dia útil do mês da primeira integralização de cotas e as demais no último dia útil dos meses subsequentes, observado o valor mínimo mensal de R$ 2. TAv = parcela da taxa de administração, devida ao Gestor pela prestação de serviços de gestão da carteira do Fundo equivalente a R$ 0,5 mensais, a ser paga nas mesmas datas da taxa de administração. TAvi = parcela da taxa de administração, devida à Administradora, pelo serviço de distribuição das cotas da primeira emissão do Fundo equivalente a 0,01% do patrimônio líquido subscrito no âmbito da oferta restrita, a qual deverá ser paga no último dia útil do mês da primeira integralização de cotas no Fundo. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 0,00 | 0,00% | 0,00% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | José Alexandre Costa de Freitas | Idade: | 54 | |
| Profissão: | Diretor Presidente | CPF: | 008.991.207-17 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Direito | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 29/10/2020 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Oliveira Trust | Março/1992 - Data Atual | Diretor Presidente | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | Não | |||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | Não | |||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 5% até 10% | 1,00 | 4.186.978,22 | 6,40% | 0,00% | 6,40% | |
| Acima de 10% até 15% | 2,00 | 15.906.592,08 | 24,34% | 0,00% | 24,34% | |
| Acima de 15% até 20% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 20% até 30% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 30% até 40% | 2,00 | 45.268.404,54 | 69,26% | 0,00% | 69,26% | |
| Acima de 40% até 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Nossa política de divulgação define prioritariamente como fato relevante eventos significativos na estrutura do Fundo como: vacância, inadimplência, novas locações e que possam representar impacto relevante da Receita ou Distribuição do Fundo na data da divulgação, bem como demais situações que podem afetar de forma ponderável intenção dos investidores de realizar a aquisição ou venda de cotas. Para outras situações, todas são devidamente analisadas para que se confirme se devem ou não ser classificadas como um fato relevante e consequentemente serem divulgadas de acordo com a política do Administrador. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| https://www.oliveiratrust.com.br/servicos/administracao-fiduciaria |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| A política de exercício do direito de voto decorrente de ativos do fundo pode ser consultada a partir do regulamento do fundo, disponível no site do Administrador, por meio do endereço eletrônico: https://www.oliveiratrust.com.br/servicos/administracao-fiduciaria |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não possui informação apresentada. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| O Administrador realizará a Chamada de Capital com no mínimo 5 (cinco) Dias Úteis de antecedência a cada data de integralização das Quotas Seniores (“Data de Integralização da Chamada de Capital”), devendo notificar o Investidor, através de correspondência eletrônica, informando (a) o valor da Chamada de Capital, que deverá ser o resultado da multiplicação do número de Quotas Seniores a integralizar em tal Chamada de Capital pelo Preço de Integralização, atualizado até tal Data de Integralização de Chamada de Capital (“Valor da Chamada de Capital”), (b) a Data de Integralização da Chamada de Capital e (c) os dados bancários do FII para depósito do Valor da Chamada de Capital, como adiante definido. Na Data de Integralização da Chamada de Capital, o Administrador deverá providenciar, automaticamente e sem necessidade de qualquer autorização do Investidor, o depósito das Quotas Seniores integralizadas por conta da Chamada de Capital para custódia eletrônica na CETIP. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |