| Nome do Fundo/Classe: | ZION CAPITAL FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 35.820.768/0001-96 |
| Data de Funcionamento: | 08/05/2020 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRZIFICTF000 | Quantidade de cotas emitidas: | 47.485,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: PapelSubclassificação: HíbridoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Outros | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa e MBO | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA e CETIP |
| Nome do Administrador: | TRUSTEE DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | CNPJ do Administrador: | 67.030.395/0001-46 |
| Endereço: | Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3.732, 14º andar- Itaim Bibi- São Paulo- SP- 04538-132 | Telefones: | 0800 930 0930 |
| Site: | www.trusteedtvm.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: ZION GESTAO DE RECURSOS LTDA | 97.543.940/0001-69 | Av. Nove de Julho, 4865, Conj. 21, Jardim Paulista, São Paulo, SP. 01407-200 | (11) 3165-5515 |
| 1.2 | Custodiante: TRUSTEE DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | 67.030.395/0001-46 | AV FARIA LIMA, 3477 | (11) 2172-2624 |
| 1.3 | Auditor Independente: RSM BRASIL AUDITORES INDEPENDENTES - SOCIEDADE SIMPLES | 16.549.480/0001-84 | AVENIDA MARQ DE SAO VICENTE, 182 ANDAR 2 CONJ23 - VARZEA DA BARRA FUNDA | (11) 2154-7795 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: TRUSTEE DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | 67.030.395/0001-46 | AV FARIA LIMA, 3477 | (11) 2172-2624 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Não possui informação apresentada. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| No exercicio encerrado em 31 de dezembro de 2025, o Fundo apresentou um Resultado Operacional de -R$ 14 mil, um Lucro Líquido de -R$ 879 mil. No exercício não houve distribuíção de rendimentos aos cotistas. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| O setor de death care, ou cuidado com a morte, no Brasil vive um momento de transformação e crescimento em 2023. Fatores como o envelhecimento da população, a pandemia de COVID-19 e a crescente demanda por serviços personalizados impulsionam essa mudança. O setor segue algumas tendencias como: Consolidação: Empresas maiores estão se unindo, criando grupos de grande porte. Isso pode levar a uma maior eficiência e competitividade no setor. Inovação: Novas tecnologias surgem para atender às demandas do setor, como plataformas online para compra de serviços funerários e aplicativos para planejamento de funerais. Isso facilita o acesso dos consumidores a esses serviços e permite que eles personalizem suas escolhas. Sustentabilidade: A busca por opções mais ecológicas aumenta, com a oferta de cremação, urnas biodegradáveis e cemitérios verdes. Isso contribui para a preservação do meio ambiente e atende às demandas de consumidores mais conscientes. Personalização: As famílias desejam serviços funerários que reflitam a personalidade do falecido. Funerárias oferecem opções como cerimônias personalizadas, música ao vivo e lembranças personalizadas. Isso permite que os familiares se despeçam de seus entes queridos de forma mais significativa. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| A Cortel em 2024 com foco na melhoria da infraestrutura e na expansão das vendas em São Paulo irá realizar Investimentos em Infraestrutura: Cemitérios: a Cortel investirá na modernização dos cemitérios de sua rede em São Paulo, realizando a revitalização dos espaços, limpeza, acessibilidade e segurança. Além de uma ampliação da oferta de serviços: opções de venda de jazigos preventivos, terrenos no cemitério e planos funerários. Cumprindo os requisitos de encargos da concessionárias a Cortel São Paulo poderá cobrar a tarifa de manutenção dos jazigos utilizados. Agências funerárias: As agências da Cortel em São Paulo serão modernizadas para oferecer um ambiente mais acolhedor e confortável para as famílias, com: reforma e modernização das instalações Tecnologia e inovação: soluções digitais para facilitar o acesso às informações e serviços. Treinamento da equipe: atendimento humanizado e personalizado. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Cortel Holding S.A. | 16.451.869,68 | SIM | -1,54% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| A companhia investida apresentou laudo de avaliação para atualização do valor das ações objeto de propriedade para investimento. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3732-14º andar-Itaim Bibi-04538-132-São Paulo-SP
Site Fundos Net: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/login - Site administradora: www.trusteedtvm.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| Item (i) são utilizados como meios de comunicação aos cotistas:(a) FundosNet; (b) site da Administradora; (iii) escrita; e (iv) e-mail Item (ii) o endereço físico e eletrônico são disponibilizados no Edital de Convocação. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Item (i) são solicitados os documentos societários do cotista, no momento da coleta de assinaturas na Lista de presença; Item (ii) a Consulta Formal é elaborada nos termos do Regulamento do Fundo e enviada a todos os cotistas, juntamente com a carta resposta; Item (iii) as manifestações dos cotistas, deverão ocorrer na forma prevista no comunicado até o horário estabelecido. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Ao enviarmos a comunicação ao cotista sobre a realização da Assembleia, é disponibilizado o canal eletrônico para retorno da sua manifestação nos termos do Regulamento do Fundo, e quando a o envio desta pelo cotista, procedemos com a apuração do quorum no momento do encerramento do prazo para manifestação. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| Pelos serviços de administração, custódia e escrituração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 0,995% (novecentos e noventa e cinco centésimos por cento) ao ano, sendo observado o valor mínimo mensal de R$22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos reais) ao Administrador, a ser reajustado pelo IGP-M a cada intervalo de 12 (doze) meses, calculada sobre o patrimônio líquido do Fundo, a qual será apropriada por Dia Útil como despesa do Fundo, com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, e pagas mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil de cada mês subsequente ao vencido, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas. 11.1.1 A taxa máxima de custódia, recebida pelos serviços indicados acima, a ser paga pelo Fundo ao Custodiante é de 0,005% ao ano, sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo. Sendo que, em nenhuma hipótese poderá ser inferior a R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) ao mês, sendo que este valor será atualizado pelo Índice Geral de Produtos ao Mercado-IGPM, a cada 12 (doze) meses. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| NaN | NaN | NaN | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Rogerio Penteado Felgueiras | Idade: | 53 | |
| Profissão: | Diretor Fiduciário | CPF: | 012.571.987-69 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Bacharel em administração | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/04/2017 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Trustee DTVM Ltda. | 3 anos | Diretor Fiduciário | Responsável pela administração fiduciária de Fundos de Inv. | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | Não há | |||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | Não há | |||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 57,00 | 14.676,00 | 30,01% | 21,53% | 8,48% | |
| Acima de 5% até 10% | 3,00 | 11.667,00 | 23,86% | 9,37% | 14,49% | |
| Acima de 10% até 15% | 2,00 | 11.225,00 | 22,95% | 22,95% | ||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | 1,00 | 11.334,00 | 23,18% | 23,18% | ||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| 14.1 | Ativo negociado | Natureza da transação (aquisição, alienação ou locação) | Data da transação | Valor envolvido | Data da assembleia de autorização | Contraparte |
| Cortel | alienação | 26/01/2021 | 1.499.985,72 | 08/05/2020 | FII BRAZILIAN GRAVEYARD & DEATH CARE | |
| Cortel | alienação | 13/04/2021 | 3.599.977,30 | 08/05/2020 | FII BRAZILIAN GRAVEYARD & DEATH CARE | |
| Cortel | alienação | 16/04/2021 | 899.959,56 | 08/05/2020 | FII BRAZILIAN GRAVEYARD & DEATH CARE |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| A divulgação de informações deve ser feita na página do administrador na rede mundial de computadores, em lugar de destaque e disponível para acesso gratuito, e mantida disponível aos cotistas em sua sede. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| As Cotas do Fundo correspondem a frações ideais de seu Patrimônio Líquido, sendo nominativas e escriturais. A cada emissão, serão distribuídas Cotas que atribuirão a seus respectivos titulares os mesmos direitos. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| O Administrador do Fundo deve colocar todas as informações e documentos necessários ao exercício informado do direito de voto, em sua página na rede mundial de computadores, na data de convocação da Assembleia Geral de Cotistas, e mantê-los lá até a sua realização. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Rogerio Penteado Felgueiras - CPF: 012.571.987-69 - Responsável pela administração fiduciária de Fundos de Investimento |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não possui informação apresentada. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |