| Nome do Fundo/Classe: | INVISTA BRAZILIAN BUSINESS PARK FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | CNPJ do Fundo/Classe: | 52.551.605/0001-74 |
| Data de Funcionamento: | 28/05/2024 | Público Alvo: | Investidor Profissional |
| Código ISIN: | BRIBBPCTF005 | Quantidade de cotas emitidas: | 40.720.580,52 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: DesenvolvimentoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Logística | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | CNPJ do Administrador: | 22.610.500/0001-88 |
| Endereço: | RUA GILBERTO SABINO, 215, 4 ANDAR- PINHEIROS- SÃO PAULO- SP- 05425020 | Telefones: | (11) 3030-7177 |
| Site: | https://www.vortx.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: INVISTA REAL ESTATE LTDA. | 18.356.470/0001-58 | Rua Gomes de Carvalho, 1.507 – Bloco A – CJ 101. São Paulo/SP – Brasil, 04547-005. | (11) 3045-3773 |
| 1.2 | Custodiante: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA | 22.610.500/0001-88 | Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020 | (11) 3030-7177 |
| 1.3 | Auditor Independente: UHY BENDORAYTES & CIA AUDITORES INDEPENDENTES | 42.170.852/0001-77 | Av. das Nações Unidas, 12399 - cj 73A - Cidade Monções, São Paulo - SP, 04578-000 | (11) 4380-4267 |
| 1.4 | Formador de Mercado: XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A. | 02..33.2.8/86/0-00 | Av. das Nações Unidas, 12399 - cj 73A - Cidade Monções, São Paulo - SP, 04578-000 | (11) 4380-4267 |
| 1.5 | Distribuidor de cotas: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA | 22.610.500/0001-88 | Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020 | (11) 3030-7177 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| O Fundo possui áreas disponíveis destinadas a futuros investimentos imobiliários, incluindo a construção de novos galpões industriais, a serem desenvolvidos conforme a demanda de mercado e a celebração de novos contratos de locação. A concretização desses investimentos ocorrerá mediante análise criteriosa de viabilidade econômica, buscando continuamente otimizar a rentabilidade aos cotistas. Além disso, o Fundo pode também realizar a aquisição de imóveis construídos e renda recorrente com contratos já fechados, a depender de preços e valores de alugueis. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| No exercício encerrado, o Fundo apresentou desempenho sólido, com recebimento integral dos aluguéis previstos e manutenção de dividend yield em patamar de dois dígitos. Destacam-se ainda a assinatura de novas locações envolvendo futuras construções nas áreas disponíveis (platôs), a aquisição de galpões já performados, bem como a renovação de contratos existentes, resultando na extensão do prazo médio de vencimento da carteira. Adicionalmente, o Fundo registrou expressivo ganho de capital decorrente da reavaliação positiva dos imóveis integrantes do seu patrimônio. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Em 2025, o mercado imobiliário operou sob um cenário macroeconômico desafiador, marcado por juros elevados, crescimento econômico fraco e crédito restritivo, o que, em tese, deveria pressionar negativamente o setor; ainda assim, o segmento logístico e industrial destoou ao apresentar desempenho robusto, sustentado por vetores estruturais como o avanço do e-commerce, a reconfiguração das cadeias de suprimento e a crescente demanda por eficiência logística. No Brasil, observou-se forte absorção de galpões, níveis de vacância próximos a mínimas históricas e elevação consistente dos preços de locação, especialmente em regiões prime, refletindo um claro desequilíbrio entre oferta e demanda. Mesmo com aumento no volume de entregas, a nova oferta foi rapidamente absorvida, evidenciando a escassez de ativos de qualidade e a limitação de terrenos bem localizados. Esse contexto consolidou um ambiente de “landlord market”, no qual proprietários ganharam poder de precificação, ao mesmo tempo em que ativos obsoletos perderam competitividade diante da crescente exigência técnica dos ocupantes. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| As perspectivas para o próximo período são positivas, considerando a composição atual da carteira do Fundo. Espera-se a continuidade das renovações e reajustes contratuais, a assinatura de novas locações e a manutenção da plena adimplência dos inquilinos, que são todos de alta qualidade de crédito a nível internacional, proporcionando estabilidade e previsibilidade na geração de receitas. Com a iminente queda das taxas de juros em 2026, vislumbra-se ainda o aquecimento do mercado imobiliário do país, bem como melhores reavaliações positivas dos imóveis já na carteira. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| EDIF.A MESSI | 61.040.000,00 | SIM | 26,56% | |
| EDIF.A RUBI | 8.910.000,00 | SIM | 0,00% | |
| EDIF.B ESTRE | 22.880.000,00 | SIM | 0,00% | |
| EDIF.B POLUX | 6.350.000,00 | SIM | 0,00% | |
| EDIF.C ANTAR | 92.930.000,00 | SIM | 58,06% | |
| EDIF.C FALCA | 9.830.000,00 | SIM | 0,00% | |
| EDIF.C GEM 8 | 17.300.000,00 | SIM | 0,00% | |
| EDIF.F JACAR | 13.560.000,00 | SIM | 322,43% | |
| EDIF.G JEQUI | 9.970.000,00 | SIM | -45,07% | |
| EDIF.H MOGNO | 3.420.000,00 | SIM | -25,16% | |
| ARMAZEM B 04 | 5.170.000,00 | SIM | 1,89% | |
| ARMAZEM B 05 | 5.270.000,00 | SIM | 6,62% | |
| ARMAZEM B 06 | 4.940.000,00 | SIM | 0,42% | |
| ARMAZEM B 07 | 5.080.000,00 | SIM | -0,04% | |
| ARMAZEM B 08 | 5.140.000,00 | SIM | 1,14% | |
| ED. ESCRITOR | 6.270.000,00 | SIM | -0,23% | |
| EDIF.A AGUIA | 28.730.000,00 | SIM | 1,02% | |
| EDIF.C GEM 7 | 40.680.000,00 | SIM | 24,63% | |
| EDIF.F TO 18 | 7.000.000,00 | SIM | 1,89% | |
| EDIF.I MO 29 | 2.260.000,00 | SIM | 0,89% | |
| EDIF.I MO 30 | 2.260.000,00 | SIM | -2,59% | |
| EDIF.L CAM A | 6.330.000,00 | SIM | 3,66% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Para a avaliação das propriedadse foram utilizados os métodos de avaliação conhecidos como “Comparativo de Dados de Mercado”, “Evolutivo” e “de Capitalização da Renda por fluxo de caixa descontado”. Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
www.vortx.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| Endereço físico: Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º Andar, Pinheiros, SP e endereço eletrônico: [email protected] e www.vortx.com.br |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| A convocação da assembleia geral de cotistas far-se-á por meio de correio eletrônico (e-mail) endereçado aos cotistas, conforme dados de contato contidos no boletim de subscrição, cadastro do cotista junto ao ADMINISTRADOR e/ou ESCRITURADOR, ou conforme posteriormente informados ao prestador de serviço responsável pelo recebimento de tal informação. A instalação ocorrerá com a presença de qualquer número de cotistas. A presença da totalidade dos cotistas suprirá eventual ausência de convocação. Serão utilizados quaisquer meios ou canais, conforme especificados no respectivo aviso de convocação, para a coleta das manifestações dos cotistas. A cada cotista cabe uma quantidade de votos representativa de sua participação na classe de cotas. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| As deliberações da assembleia geral de cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta formal, por meio eletrônico, dirigido pelo ADMINISTRADOR a cada cotista, para resposta de acordo com os prazos e quóruns estabelecidos na regulamentação aplicável. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| : Pela administração do FUNDO nela incluída a escrituração, custódia e controladoria do FUNDO ("Taxa de Administração FUNDO pagará: (i) Ao ADMINISTRADOR pelos serviços de administração, controladoria e custódia, será devida uma remuneração equivalente a 0,10% (dez centésimos por cento) ao ano, contados da data de início do FUNDO calculada sobre o Patrimônio Líquido, observado o valor mínimo mensal de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) até o 6º mês do FUNDO, inclusive, e de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a partir do sétimo mês do FUNDO. (ii) será devido ao Escriturador, pela prestação dos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais acrescidos do custo por cotista, conforme faixa escalonada constante nas regras de valores da tabela disponibilizada no regulamento. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| NaN | NaN | NaN | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista | Idade: | 54 | |
| Profissão: | Engenheiro | CPF: | 11475074816 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Engenharia Eletrônica (ITA), MBA Finanças (IBMEC-SP) | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 24/06/2025 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Vórtx DTVM | 2023-atual | Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos | Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos | |
| RCF Financial Consulting | 2022-2023 | Sócio Fundador | Sócio Fundador | |
| Armor Capital Asset | 2020-2022 | Sócio Sênior e Diretor Executivo | Sócio Sênior e Diretor Executivo | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 863,00 | 34.519.808,52 | 84,77% | 67,14% | 17,62% | |
| Acima de 5% até 10% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 10% até 15% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 15% até 20% | 1,00 | 6.200.772,00 | 15,23% | 0,00% | 15,23% | |
| Acima de 20% até 30% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 30% até 40% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 40% até 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.- Brasil, Bolsa e Balcão (B3) e da CVM. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| As Cotas serão admitidas à negociação no Mercado de Bolsa administrado pela B3 S.A – Brasil, Bolsa, Balcão, observados o disposto no Regulamento do Fundo |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| O GESTOR adota política de exercício de direito de voto em assembleias gerais de ativos integrantes da carteira do FUNDO, a qual disciplina os princípios gerais, o processo decisório e quais são as matérias relevantes obrigatórias para o exercício do direito de voto. A política de exercício de direito de voto do GESTOR, está disponível em seu site, no endereço: https://invista.me/politicas. Para tanto, o ADMINISTRADOR dá, desde que requisitado pelo GESTOR, representação legal para o exercício do direito de voto em assembleias gerais dos emissores dos ativos da carteira do FUNDO, de acordo com os requisitos mínimos exigidos pelo Código ANBIMA e pelas diretrizes fixadas pelo seu Conselho de Regulação e Melhores Práticas. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não aplicável. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| A integralização das Cotas poderá ser feita à vista ou conforme chamada de capital a ser realizada pelo ADMINISTRADOR, conforme orientação do GESTOR, e observada a Razão Mínima de Senioridade, em uma conta de titularidade do Fundo, conforme previsto em cada suplemento que aprovar a nova emissão de Cotas, sendo certo que, quando realizada via chamada de capital, o ADMINISTRADOR divulgará comunicado ao mercado para dar publicidade ao procedimento de chamada de capital, nos prazos estipulados pela B3, contendo, no mínimo, as seguintes informações: (a) quantidade de cotas que deverão ser integralizadas; (b) valor total que deverá ser integralizado; e (c) data prevista para liquidação da chamada de capital, de modo que os investidores acessem seus custodiantes para realização das operações de integralização das cotas. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |