| Nome do Fundo/Classe: | OXIGÊNIO 2 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 58.561.237/0001-21 |
| Data de Funcionamento: | 10/01/2025 | Público Alvo: | Investidor Qualificado |
| Código ISIN: | BROXRLCTF002 | Quantidade de cotas emitidas: | 192.892,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: Escritórios | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa e MBO | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | BR-CAPITAL DTVM S.A. | CNPJ do Administrador: | 44.077.014/0001-89 |
| Endereço: | Rua Surubim, 577, 10º andar Cj 101- Cidade Monções- São Paulo- SP- 04571-050 | Telefones: | (11) 5508-3500 |
| Site: | www.brcapital.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: STRATA CAPITAL GESTÃO DE RECURSOS LTDA. | 43..17.9.7/85/0-00 | R Pedroso Alvarenga, nº 1284, 13º andar | (11) 4210-6671 |
| 1.2 | Custodiante: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | (11) 5508-3500 |
| 1.3 | Auditor Independente: ECOVIS WFA AUDITORE INDEPENDENTES S/S | 40.221.974/0001-10 | AV. NAÇÕES UNIDAS, 14401 - CHACARA SANTO ATONIO - SÃO PAULO/SP | (11) 5183,5422 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | (11) 5508-3500 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
1.8 |
Outros prestadores de serviços¹: |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| JJ Chaves Contadores Sociedade Simples Ltda | 94.154.119/0001-62 | Roa Dona Laura, 414 - Porto Alegre - RS | 51-3388.3677 |
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos | |
| Edifício Brasílio Machado, cjs 71, 72A e 72B e 15 vagas | Renda | 5.380.651,56 | Cisão do Fundo Brasílio Machado | |
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Os imóveis do fundo já estão com as obras concluídas e com os contratos de locação vigentes. Não há previsão de investimentos. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O fundo apresentou um resultado positivo no exercício de R$ 7.927.000,00. O fundo distribuiu no exercício de 2025 um total de R$ 77.000,00. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| De acordo com dados publicados pela Buildings, o mercado de escritórios em São Paulo apresentou continuidade no processo de recuperação ao longo de 2025, com indicadores positivos de absorção e elevação dos valores de locação no segmento de edifícios corporativos de alto padrão. Segundo levantamento da consultoria, a absorção líquida de escritórios Classe A e A+ registrou aproximadamente 110 mil m² no quarto trimestre, enquanto no acumulado do ano alcançou cerca de 358 mil m², refletindo a retomada da demanda por espaços corporativos de maior qualidade. No mesmo período, segundo dados apresentados pela Jones Lang LaSalle (JLL) o mercado corporativo da cidade apresentou redução gradual da taxa de vacância e elevação dos valores pedidos de locação. Os dados indicam que a taxa de vacância do segmento de escritórios de alto padrão encerrou 2025 em torno de 14,7%, ao passo que o preço médio pedido de locação atingiu aproximadamente R$ 117/m², representando crescimento em relação ao ano anterior. Segundo publicação da Buildings, no segmento de escritórios, que engloba todas as classes, São Paulo registrou 130 mil m² de absorção líquida positiva no 4º trimestre de 2025. Um crescimento significativo em comparação aos 68 mil m² do trimestre anterior. Dados publicados pelo SECOVI SP corroboram as informações acima, indicando que o mercado de escritórios de São Paulo demonstrou um forte dinamismo no quarto trimestre de 2025, o que impulsionou o acumulado do ano para o segundo melhor resultado dos últimos cinco anos na cidade. Ainda segundo dados publicados pela Colliers, determinadas regiões corporativas consolidadas da cidade continuam concentrando a maior parte da demanda por escritórios, especialmente eixos tradicionais como Faria Lima, Juscelino Kubitschek, Paulista e Berrini, onde a disponibilidade de áreas permanece mais restrita em comparação com outras regiões de São Paulo. Esse cenário contribui para a manutenção de níveis mais elevados de preço de locação e para o direcionamento de parte da demanda para novos eixos corporativos. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Com a consolidação da retomada do trabalho presencial, espera-se a continuidade da valorização dos aluguéis e a manutenção da baixa taxa de vacância. O fundo adotou como estratégia a aquisição de imóveis com potencial para retrofit, a prospecção do locatário e a realização do retrofit de acordo com a demanda do locatário. A locação é formalizada por meio de contrato atípico, na modalidade plug and play. Essa estratégia tem se mostrado assertiva ao oferecer CAPEX zero para o locatário, que paga o valor correspondente à readequação do imóvel para seu uso, ao longo do prazo do contrato, agregado ao valor da locação. A demanda por esse modelo de locação tem apresentado crescimento constante. O portfólio do fundo está concentrado no bairro da Vila Olímpia, que apresenta alta liquidez para locação e baixo índice de vacância. Nesse cenário, e considerando que os imóveis do fundo possuem contratos de locação atípicos, caracterizados por longos prazos de vigência e multas rescisórias mais elevadas, a expectativa é de que o fundo mantenha uma receita de locação harmônica e preserve a taxa de ocupação atual, que é de 100%. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Ed. Brasílio Machado Cjs 71 e 72 | 13.798.500,00 | SIM | 45,70% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| O método adotado para determinar o valor justo dos imóveis do portfólio do Fundo Oxigênio 2 Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada foi o “método de capitalização da renda”, o qual identifica o valor do bem com base na capitalização presente de sua renda líquida prevista, considerando os cenários viáveis. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR - CIDADE MONÇÕES - SÃO PAULO - SP
[email protected]; www.brcapital.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| (i) Os cotistas podem solicitar a inclusão de matérias por meio de requerimento escrito encaminhado à Administradora, devendo ser acompanhado dos eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto. O regulamento enfatiza o uso de meios eletrónicos, ressaltando que não haverá envio de correspondências físicas aos cotistas. (ii) A lista não é entregue diretamente ao cotista. O cotista deve solicitar à Administradora que envie o pedido de procuração aos demais cotistas. A Administradora enviará o pedido, em nome do cotista solicitante, num prazo de até 5 (cinco) dias úteis. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) Apenas poderão votar na Assembleia os cotistas que estiverem inscritos no registo de cotistas do Fundo na data da convocação, bem como os seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos. (ii) As deliberações podem ser tomadas por meio de processo de consulta formal, sem necessidade de reunião. A consulta é formalizada pelo envio de comunicação a todos os cotistas com os elementos informativos necessários ao voto, tendo os cotistas, no mínimo, 10 (dez) dias para se manifestarem. (iii) A Assembleia será realizada de modo parcial ou exclusivamente eletrónico. Os cotistas podem votar por meio de comunicação escrita ou eletrónica, desde que esta seja recebida pela Administradora com, no mínimo, 1 (um) dia de antecedência da realização da Assembleia. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| As assembleias podem ocorrer em formato exclusivamente ou parcialmente eletrónico (sendo que a participação presencial só é admitida no formato parcial). A Administradora deve adotar as medidas necessárias para garantir a autenticidade e a segurança na transmissão de informações e dos votos, os quais deverão ser proferidos mediante assinatura eletrónica ou outros meios eficazes que assegurem a identificação dos cotistas. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| A estrutura de remuneração do Fundo é composta pela Taxa de Administração e pela remuneração do Consultor. Não há cobrança de taxa de gestão ou de performance para o Gestor. Taxa de Administração: É "composta de três partes: i.- a primeira parte será equivalente ao valor dos serviços de controladoria e contabilidade do Fundo , ii.- a segunda correspondente aos serviços de escrituração de Cotas do FUNDO , iii.- a terceira correspondente a R$ 6.000,00 (seis mil reais) mensais, que inclui os serviços de Custódia. Taxa de Consultoria: "O CONSULTOR fará jus a uma remuneração fixa, a ser arcada pelas Cotas B, e uma remuneração variável, a ser arcada pelas Cotas A. Remuneração do Consultor pelas Cotas A: É variável, correspondendo a 10% do ganho auferido na alienação de Imóveis Performados (calculado sobre o valor base corrigido por 100% do IPCA). Remuneração do Consultor pelas Cotas B: É fixa, correspondendo a 0,4% ao ano do patrimônio líquido somado das Subclasses A e B, sendo arcada exclusivamente pelas Cotas B. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 85.184,57 | 0,34% | 0,34% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Carolina Andrea Garisto Gregório | Idade: | 46 anos | |
| Profissão: | Engenheira Civil | CPF: | 21715650808 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Engenheira Civil | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 31/07/2018 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| BR-CAPITAL DTVM S.A. | 2016 até a presente data | Diretora | Distribuidora de Titulos e Valores Mobiliários | |
| UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. | 2016 até a presente data | Diretora | Consultoria Imobiliária, Estruturação e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 127,00 | 89.132,00 | 46,21% | 45,05% | 1,16% | |
| Acima de 5% até 10% | 1,00 | 14.628,00 | 7,58% | 0,00% | 7,58% | |
| Acima de 10% até 15% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 15% até 20% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 20% até 30% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 30% até 40% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 40% até 50% | 1,00 | 89.132,00 | 46,21% | 0,00% | 46,21% | |
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| O ADMINISTRADOR deve divulgar ampla e imediatamente atos ou fatos relevantes em sua sede, no site da CVM, da entidade administradora de mercados, B3 ou na página www.brcapital.com.br. É vedado a prestadores repassar informações sigilosas obtidas pelo cargo, sendo proibido usá-las para obter vantagem na negociação de cotas. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Fundo de condomínio fechado sem resgate antecipado. As cotas são nominativas e escriturais, negociadas na B3 após a integralização. Público-alvo: investidores profissionais. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| O GESTOR exerce o voto no interesse dos cotistas conforme sua Política de Voto, com decisões via Comitê de Investimentos. O voto é obrigatório em mudanças na política de investimento, taxas, prestadores, fusões ou liquidação. Relatórios mensais com as justificativas ficam à disposição. https://www.unitas.com.br/dash/uploads/sistema/politicas_do_site/politica_exercicio_voto_maio_2024.pdf |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| - Carlos Orlandelli Lopes - Jacqueline Maria de França Carmo |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| A integralização ocorre via Chamada de Capital, conforme boletim de subscrição. O atraso gera mora, multa diária de 0,5% (até 10%) e correção pelo IPCA. Se as reservas forem insuficientes para despesas, cotistas podem ser convocados em assembleia para aportes. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |