| Nome do Fundo/Classe: | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BRC-IV DESENVOLVIMENTO RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 57.495.006/0001-02 |
| Data de Funcionamento: | 30/09/2024 | Público Alvo: | Investidor Qualificado |
| Código ISIN: | BRBRCQCTF002 | Quantidade de cotas emitidas: | 170.740,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: DesenvolvimentoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Multicategoria | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | MBO | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | BR-CAPITAL DTVM S.A. | CNPJ do Administrador: | 44.077.014/0001-89 |
| Endereço: | Rua Surubim, 577, 10 Andar conj. 101- Cidade Monções- São Paulo- SP- 04571-050 | Telefones: | (11) 5508-3500 |
| Site: | www.brcapital.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | (11) 5508-3500 |
| 1.2 | Custodiante: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | (11) 5508-3500 |
| 1.3 | Auditor Independente: ECOVIS WFA Auditores Independentes - S/S | . . / - 4 | AVENIDA DAS NACOES UNIDAS, 14401 CONJ 1813 EDIF TARUMA - VILA GERTRUDES | (11) 5183-5422 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | (11) 5508-3500 |
| 1.6 | Consultor Especializado: UNITAS REAL ESTATE LTDA. | 61..45.8.9/98/0-00 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | 11-5508.3508 |
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
1.8 |
Outros prestadores de serviços¹: |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| JJ CHAVES CONTADORES S/S | 94.154.119/0001-62 | Roa Dona Laura, 414 - Porto Alegre - RS | 51-3388.3677 |
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos | |
| não houve | não houve | 0,00 | não houve | |
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Em novembro de 2024 foi realizado um investimento de R$ 15.000.000 no empreendimento localizado na Av. Angélica, nº 745, Santa Cecília - São Paulo, cujo projeto contempla o retrofit de um edifício existente, com conversão de uso para residencial e acréscimo de área. As unidades residenciais serão destinadas à venda. O estudo inicial do projeto previa um total de 238 unidades residenciais. O investimento realizado daria direito à fração ideal equivalente à área privativa de 1.640,25m2 das futuras unidades R2V e 336,39m2 das futuras unidades HMP que comporão o Empreendimento. No entanto, em 2025, com o objetivo de adaptar o empreendimento a melhores condições mercadológicas, a SPE responsável pela realização do empreendimento vislumbou a possibilidade de adquirir o terreno lindeiro, podendo, dessa forma, realizar um empreendimento maior. Nesse contexto, em outubro de 2025 o Fundo assinou um aditamento com a SPE, repactuando algumas condições do negócio, as quais ficaram condicionadas ao êxito na aquisição do terreno lindeiro. Conforme o aditivo assinado, o fundo passou a deter o direito à fração ideal das futuras unidades do empreendimento a ser construído, nas seguintes proporções: 1.524,30 m² de unidades residenciais R2V, 315,53 m² de unidades residenciais HMP e 397,31 m² de unidades HIS. Não há previsão de novos investimentos em 2026. No entanto, há previsão de eventuais ajustes nas condições negociadas, dependendo da evolução da aquisição do novo terreno. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O Fundo apresentou resultado liquido negativo no ano de 2025 no valor de R$ 412.191,75 |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| De acordo com informações divulgadas pelo Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis), o mercado imobiliário da cidade de São Paulo apresentou desempenho positivo ao longo de 2025. Segundo a Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário (PMI), ao longo do ano foram lançadas aproximadamente 139,7 mil unidades residenciais, representando crescimento de 34% em relação a 2024, enquanto as vendas totalizaram cerca de 113 mil unidades, avanço de 9% na mesma base de comparação. No mesmo período, o Valor Geral Lançado (VGL) alcançou aproximadamente R$ 81,7 bilhões, enquanto o Valor Geral Vendido (VGV) somou cerca de R$ 58,8 bilhões, indicando manutenção de níveis elevados de atividade no setor imobiliário da capital paulista. Dados adicionais da mesma pesquisa indicam que o desempenho do mercado foi fortemente impulsionado pelo segmento econômico. Empreendimentos vinculados ao programa Minha Casa Minha Vida responderam por cerca de 63,7% das vendas residenciais na cidade ao longo de 2025, evidenciando a relevância do programa para a sustentação da demanda por novas unidades habitacionais. Adicionalmente, observa-se crescimento do interesse por projetos de retrofit imobiliário, especialmente em regiões centrais da cidade. Iniciativas urbanísticas e programas municipais voltados à requalificação de edifícios existentes, como o Requalifica Centro, têm incentivado a transformação de imóveis comerciais ou subutilizados em novos empreendimentos residenciais ou de uso misto. Esse movimento tem sido apontado por agentes do mercado como uma alternativa relevante para ampliar a oferta imobiliária em áreas consolidadas da cidade, onde a disponibilidade de terrenos para novos desenvolvimentos é mais limitada. O referido contexto é favorável à estratégia do fundo, tendo em vista que seu ativo consiste em um empreendimento de retrofit imobiliário, podendo se beneficiar de um ambiente de mercado caracterizado alta demanda habitacional e pela crescente valorização de projetos de requalificação urbana em regiões consolidadas. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Para o ano de 2026, deve-se manter o foco na conclusão do desenvolvimento do empreendimento e avanços nas etapas de aprovação do projeto. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Retrofit 745 Arco do Triunfo Empred SPE Ltda. | 15.000.000,00 | NÃO | 0,00% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| O imóvel está registrado na contabilidade pelo valor de aquisição. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não há registro de demandas judiciais ou extrajudiciais, quer na defesa dos direitos dos cotistas, quer desses contra a administração do Fundo. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR - CIDADE MONÇÕES - SÃO PAULO - SP
[email protected]; www.brcapital.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| (i)Cotistas detentores de, no mínimo, 3% das cotas emitidas podem solicitar a inclusão de matérias na ordem do dia por meio de requerimento escrito encaminhado à ADMINISTRADORA. Esse pedido deve ser acompanhado dos eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto. O correio eletrônico é considerado uma forma válida de correspondência para essa finalidade. (ii) A lista de endereços não é fornecida diretamente aos cotistas. O Regulamento prevê que cotistas com, no mínimo, 0,5% das cotas emitidas podem solicitar à ADMINISTRADORA que realize o envio do pedido de procuração aos demais cotistas. A ADMINISTRADORA tem o prazo de 5 (cinco) dias úteis para encaminhar o pedido em nome do solicitante. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) Para votar, o cotista deve estar inscrito no registro na data da convocação. Procuradores precisam apresentar um mandato com poderes específicos à mesa. A representação legal ou a procuração devem ter sido constituídas há menos de um ano. (ii) As deliberações podem ser tomadas por processo de consulta formal, sem reunião, formalizado em carta, telegrama ou e-mail dirigido pela ADMINISTRADORA a cada cotista. A consulta deve conter todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto. (iii) As assembleias podem ocorrer de modo exclusivamente ou parcialmente eletrônico. O voto por comunicação escrita ou eletrônica é válido, desde que recebido pela ADMINISTRADORA antes do início da assembleia. O edital deve conter as regras de acesso e votação. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| A assembleia pode ser "exclusivamente eletrônica" ou "parcialmente eletrônica". Quando realizada por meio eletrônico, a ADMINISTRADORA é responsável por adotar meios que garantam a segurança da transmissão de dados e a autenticidade dos votos. A identificação do cotista deve ser assegurada por meio de assinatura eletrônica ou outros métodos eficazes. O aviso de convocação detalhará os procedimentos para acesso e uso do sistema. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| A remuneração do Administrador e do Gestor está englobada na Taxa de Administração e na Taxa de Performance. O Consultor de Investimentos também recebe remuneração própria. Taxa de Administração: Composta por serviços de escrituração e controladoria, mais uma taxa de 1,75% ao ano sobre o Patrimônio Líquido (ou valor de mercado), com mínimo mensal de R$ 35.000,00. Taxa de Performance: Calculada isoladamente para cada empreendimento, correspondendo a 20% do retorno que exceder 15% ao ano, corrigido pelo IPCA. Taxa de Consultoria: A UNITAS fará jus a 2% do resultado a ser distribuído aos cotistas, com mínimo de R$ 5.000,00 mensais. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 473.347,68 | 2,98% | 2,98% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | CAROLINA ANDREA GARISTO GREGORIO | Idade: | 46 anos | |
| Profissão: | Engenharia Civil | CPF: | 21715650808 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Engenharia Civil | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 31/07/2018 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| BR-CAPITAL DTVM S.A. | 2016 até a presente data | Diretora | Distribuidora de Titulos e Valores Mobiliários | |
| UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. | 2016 até a presente data | Diretora | Consultoria Imobiliária, Estruturação e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 4,00 | 19.247,00 | 11,27% | 6,44% | 4,83% | |
| Acima de 5% até 10% | 2,00 | 31.493,00 | 18,45% | 8,79% | 9,66% | |
| Acima de 10% até 15% | 1,00 | 20.000,00 | 11,71% | 0,00% | 11,71% | |
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | 2,00 | 100.000,00 | 58,57% | 58,57% | 0,00% | |
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| A ADMINISTRADORA deve divulgar ampla e imediatamente atos ou fatos relevantes na sede, site https://www.unitas.com.br/site/conteudo/pagina/1,416+Fundo_de_Investimento_Imobiliaria_BRC_IV_Desenvolvimento_Responsibilidade_Limitada.html, no site da CVM ou da entidade administradora de mercados, B3. É vedado a prestadores repassar informações não divulgadas obtidas pelo cargo, sendo proibido usá-las para obter vantagem na negociação de cotas. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Fundo de condomínio fechado sem resgate. Cotas nominativas e escriturais, negociadas em bolsa ou balcão organizado (B3) após integralização. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| A GESTORA exerce o voto pautado no interesse dos cotistas e na Política de Voto, com decisões via Comitê de Investimentos. Voto obrigatório em mudanças na política de investimento, taxas, prestadores, fusões ou liquidação. https://www.unitas.com.br/dash/uploads/sistema/politicas_do_site/politica_exercicio_voto_maio_2024.pdf |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| - Carlos Orlandelli Lopes - Jacqueline Maria França Carmo |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Integralização via Chamada de Capital conforme boletim de subscrição. Atraso gera mora, multa diária de 0,5% (até 10%) e correção pelo IPCA. Se as reservas forem insuficientes para despesas, cotistas podem ser chamados em assembleia para aportes. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |