| Nome do Fundo/Classe: | RIO NEGRO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 15.006.286/0001-90 |
| Data de Funcionamento: | 20/04/2012 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRRNGOCTF003 | Quantidade de cotas emitidas: | 2.676.000,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: DefinidaSegmento de Atuação: Escritórios | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | | Encerramento do exercício social: | 31/12 |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA | CNPJ do Administrador: | 72.600.026/0001-81 |
| Endereço: | AV. CHEDID JAFET,
222,
CONJ 32 - BLOCO B-
VILA OLÍMPIA-
SÃO PAULO-
SP-
04551065 | Telefones: | (11) 3509-6600 |
| Site: | www.riobravo.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 | | |
1.
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Prestadores de serviços
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CNPJ
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Endereço
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Telefone
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1.1
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Gestor: Rio Bravo Investimentos Ltda | 03.864.607/0001-08 | Av. Chedid Jafet, Nº 222 Bloco B 3º Andar - São Paulo - SP | (11) 3509-6600 |
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1.2
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Custodiante: | ../- | | |
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1.3
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Auditor Independente: RSM BRASIL AUDITORES INDEPENDENTES LTDA | 01.654.940/0001-84 | AV MARQ DE SÃO VICENTE, 182, ANDAR 2,BARRA FUNDA - SP | (11) 2117-1301 |
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1.4
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Formador de Mercado: | ../- | | |
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1.5
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Distribuidor de cotas: | ../- | | |
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1.6
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Consultor Especializado: Rio Bravo Investimentos LTDA | 72.600.026/0001-81 | Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B Cj 32 | (11) 3509-6600 |
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1.7
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Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- | | |
3.
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Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
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| Os investimentos previstos para os próximos exercícios no âmbito do Condomínio Edifício Rio Negro têm como objetivo central a manutenção contínua, a modernização e a preservação do patrimônio, assegurando a adequada funcionalidade, eficiência operacional e valorização do empreendimento ao longo do tempo.
Os recursos serão direcionados às três torres que compõem o Fundo Torre Demini, Torre Padauiri e Deck Park e contemplam, prioritariamente, ações de manutenção preventiva e corretiva, bem como intervenções voltadas à adaptação e readequação das áreas dos andares, com foco na modernização dos espaços.
Tais investimentos visam garantir a longevidade das estruturas, a atualização das instalações e a adequação dos ambientes aos padrões técnicos, operacionais e de mercado. Até o presente momento, não há previsão de investimentos extraordinários ou fora do escopo previamente aprovado em Assembleia.
Os aportes programados destinam-se exclusivamente à execução de serviços essenciais, incluindo obras de adaptação, reconfiguração dos pavimentos, reparos, melhorias nas instalações e conservação das áreas comuns, assegurando a manutenção da qualidade, da atratividade e da valorização contínua do condomínio. |
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4.2
| Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (11/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base.
O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor.
As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026.
O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência.
Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica. |
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4.3
| Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| O Fundo Rio Negro (RNGO) encerrou o exercício de 2025 com índice de vacância física de 16%, posicionando-se de forma mais favorável em relação à média do mercado de imóveis corporativos, que registrou aproximadamente 25% no mesmo período.
A redução dos níveis de vacância permanece como uma das principais prioridades da gestão, refletindo o compromisso contínuo com a atração de locatários qualificados e a celebração de contratos alinhados ao padrão, à localização e ao potencial dos ativos que compõem o portfólio.
Nesse contexto, a gestão do Fundo Rio Negro atua de forma proativa na prospecção de novas oportunidades comerciais e no desenvolvimento de parcerias estratégicas. A equipe mantém relacionamento permanente com consultorias especializadas e segue promovendo o empreendimento junto a potenciais ocupantes, evidenciando seus diferenciais competitivos, como a localização privilegiada e a qualidade dos serviços oferecidos pelo CA Rio Negro.
Adicionalmente, ao longo de 2025, foram realizadas obras de adaptação de forma estratégica, com o objetivo de ampliar a atratividade dos espaços, adequar os andares às demandas do mercado e expandir o leque de opções disponíveis aos potenciais locatários, contribuindo diretamente para a redução da vacância e para o fortalecimento da competitividade do empreendimento.
O monitoramento sistemático do mercado, aliado ao acompanhamento contínuo das visitas e negociações, assegura a identificação das melhores oportunidades de ocupação, contribuindo para a otimização do portfólio e para o fortalecimento dos resultados do Fundo. A gestão permanece comprometida com a valorização dos ativos e com a maximização do retorno aos cotistas, em consonância com as tendências e dinâmicas do mercado imobiliário corporativo. |
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6.1
| Critérios utilizados na referida avaliação |
| A CBRE Consultoria do Brasil Ltda., emissora do laudo de avaliação dos imóveis para o ano de 2025, empresa externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência recente na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, realizou a marcação a valor de mercado, os imóveis de propriedade do Fundo na data base Dezembro de 2025. A metodologia utilizada para a avaliação do valor justo da propriedade para investimento em 2025 foi o método de renda, ajustado pelo Administrador considerando os custos das edificações projetadas. Para os imóveis avaliados, as principais premissas utilizadas para obtenção do valor justo do imóvel na data base das demonstrações financeiras estão descritas abaixo: (a) receitas operacionais projetadas; (b) despesas operacionais projetadas, tais como IPTU e Condomínio vacância entre contratos de 6 meses e considerando renovações de contratos de 90%, Comissão de Locação, Comissão da venda, Gestão de Locação, Fundo de Reposição de Ativo, (c) Valor de Saída de Investimento, aplicando o taxa de capitalização de 9,25% a.a., (d) taxa de desconto de 9,75%. |
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10.3
| Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Os cotistas do Fundo poderão participar de Assembleia Geral de Cotistas, por si, seus representantes legais ou procuradores, consoante o disposto no artigo 77 da Resolução CVM nº 175, portando os seguintes documentos: (a) se Pessoas Físicas: documento de identificação com foto; (b) se Pessoas Jurídicas: cópia autenticada do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is); (c) se Fundos de Investimento: cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e do estatuto ou contrato social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is). Caso o cotista seja representado por procurador este deverá apresentar o instrumento particular de mandato, sendo certo que o procurador deve estar legalmente constituído há menos de 1 (um) ano.
Ressaltamos que os Srs. Cotistas e/ou seus representantes deverão apresentar seus documentos de identificação (documentos pessoais, societários ou procuração) quando da realização da assembleia. Os votos poderão ser encaminhados para a Rio Bravo, mediante modelo de voto por escrito disponibilizado quando da realização da assembleia. |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: |
| A Classe pagará à Administradora uma taxa de administração de acordo com o Patrimônio Líquido da Classe, conforme tabela demonstrada no Regulamento do fundo, ou um mínimo de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) mensais, na data-base de 01 de janeiro de 2012, corrigida anualmente pela variação positiva do Índice Geral de Preços do Mercado - IGP-M, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV ou outro índice que venha a substituí-lo, calculada diariamente, com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) Dias Úteis, remuneração que será paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente ao vencido. A taxa indicada já engobla a remuneração do Gestor do fundo. O Patrimôno Líquido da Classe em 2025 resultou cobranças pela taxa mínima. |
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: |
| 788.198,52 | 0,35% | 0,57% |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas |
| Representante 1 |
| Nome: | Romeu Maio de Araujo Costa | Idade: | 78 |
| Profissão: | Consultor | CPF: | 51586584804 |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Engenharia Química e Economia |
| Forma de remuneração (conforme definido em Assembleia): | R$5.000,00 (cinco mil reais), mais R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) por deslocamento e despesa de alimentação do representante dos cotistas à Rio Bravo. | Valor pago no ano de referência (R$): | 36.061,39 |
| % sobre o patrimônio contábil: | 0,02% | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | 0,03% |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 11,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 11,00 |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data da eleição em Assembleia Geral: | 28/04/2025 |
| Término do Mandato: | 30/04/2026 | | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos |
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram |
| Engevix Engenharia Ltda | 2006 a 2015 | Diretor de Bioenergia | Energia elétrica sustentável |
| Consultoria | 2024 - atual | Consultor | Contratações, Estratégia e Indicadores |
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Não possui informação apresentada.
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| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos |
| Evento | Descrição |
| Qualquer condenação criminal | |
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | |
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII |
| Nome: | PAULO ANDRE PORTO BILYK | Idade: | 60 |
| Profissão: | Administrador de Empresas | CPF: | 8930378854 |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administrador de Empresas |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/07/1994 |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos |
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram |
| Rio Bravo Investimentos | Desde 2015 | CIO Chief Investment Officer | Investimentos Imobiliários |
| Rio Bravo Investimentos | Desde 2019 | CEO Chief Executive Officer | Investimentos Imobiliários |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos |
| Evento | Descrição |
| Qualquer condenação criminal | |
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | |