| Nome do Fundo/Classe: | Fundo de Investimento Imobiliário Hospital Unimed Campina Grande Responsabilidade Limitada | CNPJ do Fundo/Classe: | 39.347.413/0001-82 |
| Data de Funcionamento: | 22/12/2020 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRHUCGCTF004 | Quantidade de cotas emitidas: | 1.122.000,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: DefinidaSegmento de Atuação: Hospital | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | COINVALORES CCVM LTDA | CNPJ do Administrador: | 00.336.036/0001-40 |
| Endereço: | Av. Brigadeiro Faria lima, 1800, 2º andar- Jardim Paulistano- São Paulo- SP- 01451-000 | Telefones: | (11) 3035-4141 |
| Site: | www.coinvalores.com.br | E-mail: | admfundoimobiliario.com.br |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: Investcoop Asset Management Ltda | 31.681.693/0001-59 | Alameda Ministro Rocha de Azevedo, 346 - 5º andar | (11) 3265-9140 |
| 1.2 | Custodiante: | ../- | ||
| 1.3 | Auditor Independente: Confiance Auditores Independentes | 05.452.311/0001-05 | Av. Vereador José Diniz, 3651 - 10º andar - Campo Belo - São Paulo - SP. | (11) 5044-0683 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
1.8 |
Outros prestadores de serviços¹: |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| Banco Daycoval S.A | 62.232.889/0001-90 | Avenida Paulista,1793 | (11) 3138-8871 | |
| Furtado e Neto Advogados | 04.158.467/0001-15 | Rua Ministro Calógeras, 343 | (47) 2105-3393 | |
| Coinvalores CCVM LTDA. | 00.336.036/0001-40 | Av. Brigadeiro Faria Lima, 1800 | (11) 3035-4141 | |
| MHA Engenharia LTDA | 47.283.189/0001-30 | Alameda Araguaia,2104 | (11) 99204-9772 |
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Considerando a conclusão da obra, a ocupação do HUCG pela Unimed Campina Grande em 28/04/2025 e o início da operação do hospital a partir de junho de 2025, no momento não há previsão de novos invetimentos. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| No Exercício findo em 31/12/2025 o Fundo apresentou um resultado de R$ 32.664 milhões, sendo que desse resultado, R$ 27.130 milhões refere-se a variação positiva do Ajuste a Valor Justo dos imóveis pertencentes à carteira do Fundo, desta forma, o resultado operacional do Fundo, expurgando a variação do ajuste a valor justo, foi de R$ 5.534 milhões. No exercício, o Fundo distribuiu aos quotistas o montante de R$ 4.623 milhões. Em relação ao ajuste a valor justo, para o Terreno o método adotado foi o Método Comparativo de Dados de Mercado, e para a Edificação, cabe destacar que houve alteração da metodologia adotada. Em 2024 foi adotado o método evolutivo (custos de aquisição de acordo com os valores das medições ocorridas até dezembro/2024). Para 2025, considerado a conclusão da obra, e início da locação em junho de 2025, a metodologia adotada passou a ser de Capitalização da Renda – Por Fluxo de Caixa Descontado, Obs. Taxa de Desconto 9,25% e Taxa de Capitalização (Cap Raxte) 8,75%. Como resultado da avaliação houve uma valorização do imóvel como um todo (Terreno + Edificação) de 26% em relação da 2024. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| O imóvel alvo é o Hospital Unimed Capina Grande. Trata-se de um imóvel com caracteristicas específicas construído de acordo com o projeto desenvolvido pela Unimed Campina Grande por ela locado desde junho de 2025 por meio de um Contrato de Locação Modalidade "Built to Suit" com prazo de duração de 20 (vinte) anos. O Hospital Unimed Campina Grande (HUCG) está localizado no centro de Campina Grande. Segundo a pesquisa Regiões de Influência das Cidades (REGIC) do IBGE, o deslocamento médio de pessoas na microrregião é de até 114 km. O Hospital promoverá desenvolvimento para o município, gerando empregos e renda para a população local. A Unimed Campina Grande tem expressiva participação no segmento de planos de saúde da região, sendo que os beneficiários dos planos ofetecidos pela Unimed demandarão os serviços do HUCG. Além do público Unimed, o hospital absorverá as demandas do público particular local. Dadas as especificidades do contrato de BTS firmado com a Unimed Campina Grande, entendemos que as variáveis da conjuntura econômica do segmento emobiliário não impactam o ativo. No que diz respeito a precificação do ativo para venda e o valor da locação, as variável macroecônomicas podem influenciar o valor do ativo, com reflexos na taxa de desconto e a na taxa e cap-rate de saída e no valor do aluguel. Neste sentido importante consignar que de acordo com o Boletim Focus divulgado em 13/03/2026, a projeção da SELIC para 2026 é de 12,25% e para 2027, 10,50% lembrando que em 2025 a SELIC encerou o ano no patamar de 15%. No que diz respeito ao IPCA, a projeção para 2026 é de 4,10% e para 2027 3,80%. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Considerando a ocupação do HUCG pela Unimed Campina Grande com o início da locação a partir de junho de 2025, considerando que a carteira é composta por um único ativo, o HUCG e, ainda, considerando a Contrato de Locação Modalidade "Built to Suit" com prazo de duração de 20 (vinte) anos, a perspectiva é de continuidade da locação sem grandes alterações a não ser a correção do valor do aluguel de acordo com a variação do IPCA. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Aquisição de Terreno com área de 12.000m² | 15.009.399,73 | SIM | 53,63% | |
| Hospital Unimed Campina Grande | 124.052.800,27 | SIM | 22,95% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Para a avaliação do ajuste ao valor justo em relação ao Terreno, o método adotado foi o Método Comparativo de Dados de Mercado, em relação a Edificação, cabe destacar que houve alteração da metodologia adotada. Em 2024 foi adotado o método evolutivo (custos de aquisição de acordo com os valores das medições ocorridas até dezembro/2024). Para 2025, considerado a conclusão da obra, e início da locação em junho de 2025, a metodologia adotada passou a ser de Capitalização da Renda – Por Fluxo de Caixa Descontado, Obs. Taxa de Desconto 9,25% e Taxa de Capitalização (Cap Raxte) 8,75%. Como resultado da avaliação houve uma valorização do imóvel como um todo (Terreno + Edificação) de 26% em relação da 2024. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Av. Brigadeiro Faria lima, 1800 - 2° andar [email protected] |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| O envio de matérias , temas na ordem do dia bem como os documentos pertinentes às deliberações poderão ser encaminhados por endereço do e-mail do administrador, sendo, o mesmo endereço de e-mail objeto das respostas dos itens de deliberação ou poderá ser encaminhado via correio no endereço da administradora devidamente indicado no Edital ou carta consulta. O endereço eletrônico bem como o endereço físico do administrador objeto da resposta será o mesmo para envio público de procuração. O pedido de listas de endereços físicos e eletrônicos dos demais quotistas podem ser encaminhado para o mesmo endereço físico e eletrônico constante do Edital de Convocação ou carta consulta sendo o mesmo endereços de respostas às deliberações. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) Somente podem votar na Assembleia de Cotistas os cotistas inscritos adimplentes inscritos no registro de cotistas na data da convocação da assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano (item 6.6.3 do regulamento. Documentos exigidos: (a) Pessoa Física: Cópia de identificação com foto (RG, RNE, CNH) (b) Pessoa Jurídica: Cópia autenticada do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e/ou procuração com firma reconhecida): Documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is);(c) Fundos de Investimento: Cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e estatuto social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e ou procuração): Documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is). Cotista representado: o procurador deverá estar munido de procuração, lavrada há menos de 1 (um) ano, com poderes específicos para prática do ato, com firma reconhecida pelo cotista outorgante. (II) As deliberações de Assembleia de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta formalizada por carta ou correio eletrônico dirigido pelo Administrador aos cotistas, para resposta no prazo de 15 (quinze) dias, devendo constar na consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto, observadas as formalizadas previstas na regulamentação em vigor. (item 6.4. do regulamento).A resposta dos cotistas à consulta formal será realizada mediante o envio, pelo cotista ao Administrador, de carta ou correio eletrônico formalizando o seu respectivo voto. (item 6.4.1. do regulamento) Caso algum cotista deseje alterar o endereço para recebimento de quaisquer comunicações, deverá notificar o Administrador a respeito, para que sejam promovidas as alterações cadastrais (item 6.4.2 do regulamento. (III) Os cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, bem como por meio de plataformas eletrônicas, como o caso da Central de Inteligência Corporativa (“CICORP”), conforme procedimentos descritos nos ofícios circulares divulgados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”), observado o disposto no item acima e o que dispuser o edital de convocação (item 6.6.4 do regulamento. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Para a AGC realizada por meio de plataforma, o cotista detentor de cotas registrado no livo de cotistas receberá um link e para paraticipação dever seguir o seguinte roteiro: Credenciamento: O prazo de abertura e encerramento do credenciamento será indicado no edital de convocação. Os interessados deverão enviar os seguintes documentos: (i) Representação de Pessoas Físicas: cópia digitalizada de 1 (um) documento de identificação que contenha sua assinatura (tal como Registro Geral (RG), Registro Nacional de Estrangeiros (RNE) ou Carteira Nacional de Habilitação (CNH); (ii) Representação de Pessoas Jurídicas: cópia do estatuto, contrato social ou atos constitutivos consolidados, registrado em Junta Comercial (quando aplicável), documentação societária comprovando os devidos poderes de representação (e.g. ata de eleição dos diretores e/ou procuração com firma reconhecida ou assinatura digital que possibilite a verificação da identificação do signatário, autoria e integridade, nos termos da Lei 13.874, de 20 de setembro de 2019, conforme alterada (“Assinatura Digital”), acompanhada dos documentos referidos no item (i) acima, e certidão Simplificada ou Certidão equivalente fornecida pelo órgão responsável pelo registro dos documentos societários com expedição inferior a 30 (trinta) dias; (iii) Representação de Cotistas Fundos de Investimento: cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo, estatuto social ou contrato social de seu administrador ou gestor, conforme o caso, além da documentação societária do administrador ou gestor que comprove os poderes de representação, conforme indicada no item (ii) acima; (iv) Procurações: devem ser apresentadas (a) assinada por meio de Assinatura Digital e/ou com firma reconhecida por semelhança, ou (b) acompanhadas, de documento de identificação e comprovação dos poderes do signatário da procuração, conforme descrito acima, a qual deverá ter sido lavrada há menos de 1 (um) ano; (v) Informações: Indicação dos e-mails das pessoas que terão acesso à assembleia e deverão receber o respectivo link, incluindo sua qualificação e vínculo com o cotista, com especificação da pessoa responsável pelo exercício do voto na plataforma digital Todos os documentos e informações devem ser encaminhados para o e-mail: [email protected] |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| Pelos serviços de administração, gestão, controladoria, tesouraria e escrituração do Fundo e de suas Cotas, o Administrador, a Gestora e o Escriturador receberão, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas, remuneração equivalente à soma dos seguintes valores, os quais, em conjunto, compreenderão a taxa de administração (“Taxa de Administração”): (i) 0,70% (setenta centésimos por cento) ao ano, incidente sobre a Base de Cálculo da Taxa de Administração (conforme definição abaixo), assegurado um valor mínimo mensal de R$23.000,00 (vinte e três mil reais) à Administradora, o qual será corrigido, em outubro de cada ano, pela variação positiva do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, calculado e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE (“IPCA/IBGE”), ou outro índice que venha a substituí-lo, tendo por base o mês de dezembro de 2021, e (ii) valor variável devido ao Escriturador pelos serviços de escrituração de Cotas de R$1,60 (um real e sessenta centavos) multiplicado pelo número de Cotistas apurado no último dia útil do mês base para cálculo da Taxa de Administração, assegurado um valor mínimo mensal de R$ 3.000,00 (três mil reais) e observado um valor máximo mensal de R$16.000,00 (dezesseis mil reais), os quais serão corrigidos anualmente pela variação positiva do IGP-M, tendo por base o mês de dezembro/2021. O montante constante do item “i” da Taxa de Administração será pago ao Administrador e à Gestora, cabendo ao primeiro o valor correspondente a 0,60% (sessenta centésimos por cento) ao ano e à Gestora o valor correspondente a 0,10% (dez centésimos por cento) ao ano, em ambos os casos incidente sobre a Base de Cálculo da Taxa de Administração. 5.1.1. Para fins do disposto no item 5.1, será considerada como base de cálculo da Taxa de Administração ("Base de Cálculo da Taxa de Administração"): (i) o valor contábil do Patrimônio Líquido do Fundo; ou ou (ii) o valor de mercado do Fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do Fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, caso as cotas do Fundo tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, como por exemplo, o IFIX. O Administrador voltará a adotar o valor contábil do Patrimônio Líquido do Fundo como Base de Cálculo da Taxa de Administração, caso, a qualquer momento, as cotas do Fundo deixem de integrar os índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 840.290,54 | 0,58% | 0,85% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Fernando Ferreira da Silva Telles | Idade: | 74 | |
| Profissão: | Corretor Valores | CPF: | 307.745.278-20 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Superior | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/01/1982 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Coinvalores C.C.V.M. Ltda. | 24/06/1996 | Diretor | Diretor | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 233,00 | 181.361,00 | 16,16% | 4,18% | 11,99% | |
| Acima de 5% até 10% | 2,00 | 157.400,00 | 14,03% | 14,03% | ||
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | 1,00 | 241.137,00 | 21,49% | 21,49% | ||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | 1,00 | 542.102,00 | 48,32% | 48,32% | ||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não possui informação apresentada. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não possui informação apresentada. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |