ANEXO 39-V : Informe Anual

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Informe Anual - FII

Nome do Fundo/Classe:	VBI REITS MULTIESTRATEGIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA	CNPJ do Fundo/Classe:	35.507.457/0001-71
Data de Funcionamento:	04/02/2022	Público Alvo:	Investidores em Geral
Código ISIN:	BRRVBICTF009	Quantidade de cotas emitidas:	10.276.012,00
Fundo/Classe Exclusivo?	Não	Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar?	Não
Classificação autorregulação:	Classificação: PapelSubclassificação: HíbridoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Outros	Prazo de Duração:	Indeterminado
Data do Prazo de Duração:		Encerramento do exercício social:	30/06
Mercado de negociação das cotas:	MB	Entidade administradora de mercado organizado:
Nome do Administrador:	BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A.	CNPJ do Administrador:	13.486.793/0001-42
Endereço:	Rua Alves Guimarães, 1216, - Pinheiros- São Paulo- SP- 05410-002	Telefones:	(11) 3509-0600
Site:	www.apexgroup.com/apex-brazil/	E-mail:	[email protected]
Competência:	06/2025

1.	Prestadores de serviços	CNPJ	Endereço	Telefone
1.1	Gestor: VBI REAL ESTATE GESTÃO DE CARTEIRAS LTDA	11.274.775/0001-71	Rua Funchal, 418 - 27º and - Vila Olímpia	(11) 2344-2525
1.2	Custodiante: BRL TRUST DTVM S.A.	13.486.793/0001-42	Rua Alves Guimarães, 1216 - Pinheiros SP	(11) 3509-0600
1.3	Auditor Independente: KPMG AUDITORES INDEPENDENTES	57.755.217/0012-81	Rua Dr. Renato Paes de Barros, 33 - São Paulo	(11) 3940-3162
1.4	Formador de Mercado:	../-
1.5	Distribuidor de cotas: BRL TRUST DTVM S.A.	13.486.793/0001-42	Rua Alves Guimarães, 1216 - Pinheiros SP	(11) 3509-0600
1.6	Consultor Especializado:	../-
1.7	Empresa Especializada para administrar as locações:	../-

1.8	Outros prestadores de serviços¹:
	Não possui informação apresentada.

2.	Investimentos FII

2.1	Descrição dos negócios realizados no período
	Relação dos Ativos adquiridos no período	Objetivos	Montantes Investidos	Origem dos recursos
	GRUL11 - FII GRUL	Beneficios Futuros	7.588.000,00	Recursos próprios / emissão de cotas
	MCLO11 - FII MCLO	Beneficios Futuros	1.575.000,00	Recursos próprios / emissão de cotas
	MCRE11 - FII MAUA RE	Beneficios Futuros	22.736.763,75	Recursos próprios / emissão de cotas
	RBRK11 - RBR PRIME OFFICES FII RESP LTDA	Beneficios Futuros	2.118.114,84	Recursos próprios / emissão de cotas
	SNFF11 - FII SUNOFOFI	Beneficios Futuros	19.010.277,02	Recursos próprios / emissão de cotas
	CVPAR FII DE CRI	Beneficios Futuros	52.425.920,03	Recursos próprios / emissão de cotas
	MAUÁ CAPITAL LOGFEEDER FII RESP LTDA	Beneficios Futuros	1.555.012,84	Recursos próprios / emissão de cotas
	ZAVIT CREDITO IMOBILIARIO - FII	Beneficios Futuros	967.359,57	Recursos próprios / emissão de cotas
	CRI_21I0892057 - TRUE SEC	Beneficios Futuros	9.165.687,29	Recursos próprios / emissão de cotas
	CRI_22J2609554 - HABITA SEC	Beneficios Futuros	665.000,00	Recursos próprios / emissão de cotas
	CRI_23L1276227 - OPEA SEC	Beneficios Futuros	1.102.842,08	Recursos próprios / emissão de cotas
	CRI_23L2510335 - OPEA SEC	Beneficios Futuros	1.167.114,06	Recursos próprios / emissão de cotas

3.	Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
	O programa de investimento do Fundo para os exercícios seguintes seguirá a política de investimentos, em conformidade com o regulamento do Fundo.

4.	Análise do administrador sobre:

4.1	Resultado do fundo no exercício findo
	No exercício social findo em 30/06/2025, o Fundo, foi apurado o lucro contabil no montante de R$ 11.764.679,87.

4.2

Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo

O período foi desafiador para o setor como um todo, com dados de atividade econômica recuando e inflação global persistente, culminando com a política monetária, nas economias centrais, avançando em trajetória contracionista ou sinalizando um período prolongado de juros elevados para combater as pressões inflacionárias. A insatisfação do mercado no âmbito fiscal nacional, dentre outros aspectos, acentuou o movimento de abertura de juros durante o período, impactando fortemente, inclusive, os preços dos fundos imobiliários. Entre 30/06/24 e 30/06/25: (i) o IFIX teve uma valorização de 4,1%, com (ii) os fundos de papel¹ valorizando 6,6% e (iii) os fundos de tijolo valorizando 2,3%. ¹ Teva Index Papel ² Teva Index Tijolo

4.3

Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira

A perspectiva para o mercado de fundos imobiliários no proximo periodo é positiva, sustentada por um cenário de afrouxamento monetário tanto nos Estados Unidos quanto no Brasil. A expectativa de cortes graduais na taxa de juros americana deve reduzir o prêmio de risco global, favorecendo ativos como os FIIs brasileiros. No âmbito doméstico, a projeção de queda da Selic para 12,25% ao final de 2026 (FOCUS), aliada à inflação controlada, tende a impulsionar a valorização das cotas e melhorar o desempenho dos fundos de tijolo e papel. No entanto, a curva longa de juros segue pressionada por incertezas fiscais e políticas, o que exige cautela na alocação. Além disso, a discussão sobre tributação dos rendimentos dos FIIs para pessoas físicas, pode gerar uma reprecificação no mercado e uma corrida por ativos isentos. Diante desse cenário, manteremos uma postura seletiva, priorizando fundos com boa gestão, ativos resilientes e bem precificados.

5.	Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
	Ver anexo no final do documento. Anexos

6.	Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII		Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)	Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
	Relação de ativos imobiliários	Valor (R$)	Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)
	ABCP11 - FII ABC IMOB	2.342.180,28	SIM	0,00%
	AIEC11 - FII AUTONOMY	6.387.979,62	SIM	0,00%
	ALZR11 - FII ALIANZA	2.393.441,40	SIM	0,00%
	APTO11 - FII NAVI RESIDENCIAL	4.039.823,38	SIM	0,00%
	BARI11 - FII BARIGUI	4.555.851,00	SIM	0,00%
	BICE11 - FII BRIO CRE	14.159.700,00	SIM	0,00%
	BLCA11 - FII BLUE AAA	817.138,20	SIM	0,00%
	BPML11 - FII BTG SHOP	10.768.531,46	SIM	0,00%
	BRCR11 - FII BC FUND	866.547,50	SIM	0,00%
	BTCI11 - FII EXCELLEN	423.843,40	SIM	0,00%
	CNES11 - FII CENESP	90.171,20	SIM	0,00%
	CPSH11 - FII CPSH	23.730.325,50	SIM	0,00%
	CVBI11 - FII VBI CRI	6.636.854,28	SIM	0,00%
	DAYM11 - FII DAYC REMCI	6.170.787,00	SIM	0,00%
	EMET11 - FII EMET MULTI	1.129.120,20	SIM	0,00%
	EQIR11 - FII EQI RECE	5.443.567,04	SIM	0,00%
	EXES11 - FII EXES	2.031.434,00	SIM	0,00%
	GAME11 - FII GUARD MU	26.105.518,68	SIM	0,00%
	GARE11 - FII GUARDIAN	12.546.599,13	SIM	0,00%
	GCRI11 - FII GLPG CRI	4.102.848,20	SIM	0,00%
	GGRC11 - FII GGRCOVEP	3.192.879,60	SIM	0,00%
	GRUL11 - FII GRUL	6.720.000,00	SIM	0,00%
	GZIT11 - GAZIT MALLS FII	17.569.424,00	SIM	0,00%
	HGCR11 - FII CSHG CRI	6.148.274,70	SIM	0,00%
	HREC11 - FII HEDGEREC	12.104.873,86	SIM	0,00%
	IBCR11 - FII BREI	2.027.790,60	SIM	0,00%
	INDE11 - FII INDE	2.298.964,90	SIM	0,00%
	INDE17 - FII INDE	4.744.993,67	SIM	0,00%
	INDE21 - FII INDE	1.481.737,86	SIM	0,00%
	INDE23 - SPE_INDAIATUBA EMPREENDIMENTOS	1.474.338,42	SIM	0,00%
	JSRE11 - FII JS REAL	7.168.552,86	SIM	0,00%
	KIVO11 - FII KILIMA VOLKANO RECEBIVEIS IMOBILIARIOS	8.266.717,60	SIM	0,00%
	KNIP11 - FII KINEA IP	8.714.203,29	SIM	0,00%
	KNRI11 - FII KINEA	1.082.682,90	SIM	0,00%
	LVBI11 - FII VBI LOG	1.925.969,10	SIM	0,00%
	MCLO11 - FII MCLO	1.575.000,00	SIM	0,00%
	MCRE11 - FII MAUA RE	22.925.562,50	SIM	0,00%
	MGHT11 - FII MOGNO HT	1.486.806,30	SIM	0,00%
	MGRI11 - FII MGRI	25.781.784,00	SIM	0,00%
	MMVE11 - FII MMVE OP	7.865.235,00	SIM	0,00%
	NAVT11 - FII NAVI TOT	4.753.125,12	SIM	0,00%
	NEWL11 - FII NEWPORT	5.171.034,66	SIM	0,00%
	NSLU11 - FII LOURDES	5.057.261,00	SIM	0,00%
	PVBI11 - FII VBI PRI	54.088.866,52	SIM	0,00%
	RBFF11 - FII RIOB FF	649.879,80	SIM	0,00%
	RBHG11 - FII RBCRI IV	7.286.377,28	SIM	0,00%
	RBRK11 - FII RBR PRIME OFFICES RESP LTDA	2.118.114,84	SIM	0,00%
	RBRL11 - FII RBR LOG	7.395.474,91	SIM	0,00%
	RBRR11 - FII RBRHGRAD	3.325.858,56	SIM	0,00%
	ROOF11 - FII ROOFTOPI	1.899.156,00	SIM	0,00%
	SNFF11 - FII SUNOFOFI	19.894.092,96	SIM	0,00%
	TEPP11 - FII TELLUS PROPERTIES	10.837.147,06	SIM	0,00%
	TGAR11 - FII TG ATIVO	28.054.247,20	SIM	0,00%
	TRXF11 - FII TRX REAL ESTATE RESP LTDA	64.397.066,90	SIM	0,00%
	TVRI11 - TIVIO RENDA IMOBILIÁRIA	5.815.615,00	SIM	0,00%
	URPR11 - FII URCA REN	693.213,00	SIM	0,00%
	VGIR11 - FII VALREIII	788.449,20	SIM	0,00%
	VGRI11 - FII VGRI	14.501.000,00	SIM	0,00%
	VRTA11 - FII FATOR VE	910.544,40	SIM	0,00%
	VRTM11 - FII VRTM	12.422.465,30	SIM	0,00%
	VSLH11 - FII VERS CRI	1.282.704,72	SIM	0,00%
	WHGR11 - FII WHG REAL	4.516.293,55	SIM	0,00%
XPML11 - FII XP MALLS	10.799.521,80	SIM	0,00%
ZAVC11 - FII ZAVIT C	4.500.000,00	SIM	0,00%
ZAVI11 - FII ZAVIT REAL ESTATE FUND	3.619.822,47	SIM	0,00%
ROMA FII RESP LTDA	900.277,01	SIM	0,00%
FII VBI RENDA PREFERENCIAL RESP LTDA	160.106,30	SIM	0,00%
CVPAR FII DE CRI	53.097.903,11	SIM	0,00%
MAUÁ CAPITAL LOGÍSTICA FEEDER FII RESP LTDA	1.561.199,81	SIM	0,00%
MEZANINO ESTRUTURADO FII	9.293.405,22	SIM	0,00%
MOGNO PROPERTIES FII	2.415.443,98	SIM	0,00%
MORE CREDITO IMOBILIARIO FII	28.975.427,36	SIM	0,00%
PRAZO - FII	20.318.019,01	SIM	0,00%
PRIME HOTELS FII	33.714.341,00	SIM	0,00%
RBR PRIME OFFICES - FII RESP LTDA	22.039.820,53	SIM	0,00%
ZAVIT CREDITO IMOBILIARIO - FII	976.015,07	SIM	0,00%
CRI_20E0031084 - BARI SEC	367.547,40	SIM	0,00%
CRI_20L0870667 - HABITASEC	3.371.520,68	SIM	0,00%
CRI_21D0779652 - VIRGOSEC	1.347.737,11	SIM	0,00%
CRI_21G0864339 - TRUE SEC	4.951.423,42	SIM	0,00%
CRI_21I0892057 - TRUE SEC	8.515.495,05	SIM	0,00%
CRI_22A0414381 - VIRGOSEC	208.195,69	SIM	0,00%
CRI_22A0414381 - VIRGOSEC	3.682.763,92	SIM	0,00%
CRI_22A0423267 - VIRGOSEC	13.987,06	SIM	0,00%
CRI_22B0914263 - VIRGOSEC	838.998,33	SIM	0,00%
CRI_22C0750182 - BARI SEC	8.394.744,88	SIM	0,00%
CRI_22F1025672 - RBCAPITALSEC	1.157.304,96	SIM	0,00%
CRI_22F1025673 - RBCAPITALSEC	570.157,88	SIM	0,00%
CRI_22F1025725 - RBCAPITALSEC	1.976.624,84	SIM	0,00%
CRI_22F1025727 - RBCAPITALSEC	565.347,53	SIM	0,00%
CRI_22J2609554 - HABITASEC	667.034,33	SIM	0,00%
CRI_23L1276227 - OPEASEC	1.082.250,13	SIM	0,00%
CRI_23L2510335 - OPEASEC	2.787.834,54	SIM	0,00%
CRI_23L2510335 - OPEASEC	1.084.686,47	SIM	0,00%

6.1

Critérios utilizados na referida avaliação

Entende-se por valor justo o valor pelo qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado entre partes independentes, conhecedoras do negócio e dispostas a realizar a transação, sem que represente uma operação forçada, conforme instrução CVM 516, Art. 7º §1º. Os fundos de investimentos imobiliários são trazidos ao valor justo através da marcação a mercado e a marcação de preço dos títulos de crédito privado (CRI) é feita na curva do papel.

7.	Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
	Não possui informação apresentada.

8.	Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
	Não possui informação apresentada.

9.	Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
	Não possui informação apresentada.

10.	Assembleia Geral

10.1	Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
	Rua Alves Guimarães, 1216 - CEP 05410-002 - Pinheiros - São Paulo/SP https://www.apexgroup.com/apex-brazil/

10.2	Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
	A convocação da Assembleia Geral de Cotistas pelo Administrador far-se-á mediante correspondência encaminhada a cada Cotista, por meio de correio eletrônico (email), contendo, obrigatoriamente, o dia, hora e local em que será realizada tal Assembleia e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados.

10.3

Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.

A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência no caso de Assembleias Gerais Ordinárias e com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência no caso de Assembleias Gerais 30 Extraordinárias, contado o prazo da data de comprovação de recebimento da convocação pelos Cotistas.

10.3	Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
	A convocação da Assembleia Geral de Cotistas pelo Administrador far-se-á mediante correspondência encaminhada a cada Cotista, por meio de correio eletrônico (email), contendo, obrigatoriamente, o dia, hora e local em que será realizada tal Assembleia e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados.

11.	Remuneração do Administrador

11.1	Política de remuneração definida em regulamento:
	Observado o disposto no parágrafo primeiro abaixo, a ADMINISTRADORA receberá uma taxa de administração equivalente ao somatório de: I. um valor variável equivalente a 0,05% (cinco centésimos por cento) aplicado sobre o patrimônio líquido diário do FUNDO, à razão de 1/252 (um duzentos e cinquenta e dois avos), a ser destinado ao Escriturador pela escrituração do FUNDO (“Taxa de Escrituração”); II. um valor variável equivalente a 0,15% (quinze centésimos por cento) aplicado sobre o patrimônio líquido diário do FUNDO, à razão de 1/252 (um duzentos e cinquenta e dois avos), observado o montante mínimo previsto no parágrafo segundo abaixo, a ser destinado à ADMINISTRADORA pela administração, controladoria e custódia do FUNDO (“Taxa de Administração Específica”); e III. um valor variável equivalente a 0,8% (oito décimos por cento) aplicado sobre o patrimônio líquido diário do FUNDO, à razão de 1/252 (um duzentos e cinquenta e dois avos), a ser destinado ao Gestor pela gestão do FUNDO (“Taxa de Gestão”, quando mencionada em conjunto com a Taxa de Escrituração e a Taxa de Administração Específica, ora denominados, em conjunto, a “Taxa de Administração”).
	Valor pago no ano de referência (R$):	% sobre o patrimônio contábil:	% sobre o patrimônio a valor de mercado:
	6.280.109,00	0,81%	0,84%

12.	Governança

12.1	Representante(s) de cotistas
	Não possui informação apresentada.

12.2	Diretor Responsável pelo FII
	Nome:	Marcelo Vieira Francisco	Idade:	49
	Profissão:	Economista	CPF:	17077676889
	E-mail:	[email protected]	Formação acadêmica:	Economia
	Quantidade de cotas detidas do FII:	0,00	Quantidade de cotas do FII compradas no período:	0,00
	Quantidade de cotas do FII vendidas no período:	0,00	Data de início na função:	02/09/2024
	Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
	Nome da Empresa	Período	Cargo e funções inerentes ao cargo	Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
	Kanastra Gestão de Recursos Ltda	07/2022 até 08/2024	Diretor de Operações	Administrador fiduciário
	Santander Securities Services DTVM	04/2019 até 05/2022	Diretor de Administração Fiduciária	Administrador fiduciário
	Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
	Evento		Descrição
	Qualquer condenação criminal
	Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas

13.	Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
	Faixas de Pulverização	Nº de cotistas	Nº de cotas detidas	% de cotas detido em relação ao total emitido	% detido por PF	% detido por PJ
	Até 5% das cotas	54.577,00	8.012.786,00	77,98%	60,72%	17,26%
	Acima de 5% até 10%	1,00	697.447,00	6,79%	0,00%	6,79%
	Acima de 10% até 15%
	Acima de 15% até 20%	1,00	1.565.779,00	15,23%	0,00%	15,23%
	Acima de 20% até 30%
	Acima de 30% até 40%
	Acima de 40% até 50%
	Acima de 50%

14.	Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

Não possui informação apresentada.

15.	Política de divulgação de informações

15.1	Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
	A divulgação de ato ou fato relevante pela Administradora é realizada nos termos da regulamentação aplicável e seu conteúdo é disponibilizado no sistema Fundos.Net, vinculado à CVM e à B3, bem como no site da Administradora https://www.apexgroup.com/apex-brazil/

15.2	Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
	A negociação das cotas do Fundo é realizada exclusivamente por meio dos sistemas operacionalizados pela B3 - Brasil, Bolsa, Balcão S.A.

15.3	Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
	https://www.apexgroup.com/apex-brazil/

15.4	Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
	ANA CAROLINA FERRACCIU COUTINHO MOURA - CPF 082.603.027-05 - Diretora responsável pelo Departamento Jurídico.

16.	Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
	As regras e prazos para chamada de capital do Fundo, se houver, estarão previstas nos documentos relativos às ofertas de distribuição de cada emissão de cotas.

Anexos

5. Fatores de Risco

Nota

1.	A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII

Informe Anual - FII

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone

2.

Investimentos FII

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:

4.

Análise do administrador sobre:

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:

10.

Assembleia Geral

11.

Remuneração do Administrador

12.

Governança

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

15.

Política de divulgação de informações

Nota