| Nome do Fundo/Classe: | ZAVIT REAL ESTATE FUND - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 40.575.940/0001-23 |
| Data de Funcionamento: | 05/07/2021 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRZAVICTF004 | Quantidade de cotas emitidas: | 1.173.322,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: Multicategoria | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | | Encerramento do exercício social: | 30/06 |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | CNPJ do Administrador: | 22.610.500/0001-88 |
| Endereço: | Rua Gilberto Sabino,
215,
4º andar-
Pinheiros-
São Paulo-
SP-
5425020 | Telefones: | 11 30307177 |
| Site: | www.vortx.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 06/2025 | | |
1.
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Prestadores de serviços
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CNPJ
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Endereço
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Telefone
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1.1
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Gestor: ZAVIT GESTÃO DE RECURSOS LTDA. | 38.136.258/0001-92 | Av Brigadeiro Faria Lima, 1800 6° andar
01451-001 - São Paulo – SP | (11) 3819-2655 |
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1.2
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Custodiante: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | 22.610.500/0001-88 | Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020 | (11) 3030-7177 |
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1.3
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Auditor Independente: ECOVIS WFA AUDITORES INDEPENDENTES S/S | 40.221.974/0001-10 | Av. das Nações Unidas, 14401 - Chácara Santo Antônio, São Paulo - SP, 04794-000 | (11) 5183-5422 |
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1.4
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Formador de Mercado: CREDIT SUISSE (BRASIL) S.A. CORRETORA DE T. VAL. MOBILIÁRIOS | 42..58.4.3/18/0-00 | Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr, 700, São Paulo - SP - 04542-000 | (11) 3701-6266 |
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1.5
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Distribuidor de cotas: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | 22.610.500/0001-88 | Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020 | (11) 3030-7177 |
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1.6
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Consultor Especializado: | ../- | | |
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1.7
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Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- | | |
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4.2
| Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Industrial e Logístico:
O mercado logístico brasileiro segue em expansão consistente, com estoque total que já supera 41 milhões de m², praticamente o dobro do registrado há poucos anos. Apenas no terceiro trimestre de 2025 foram entregues mais de 520 mil m² de novo estoque, enquanto a absorção líquida alcançou cerca de 680 mil m², reforçando a dinâmica positiva do setor. A taxa de vacância recuou para 7,5%, o menor patamar já observado desde o início da série histórica, evidenciando a forte demanda por ativos logísticos de alto padrão. O preço pedido médio também segue em trajetória de alta, atingindo aproximadamente R$ 28/m²/mês em regiões como São Paulo, refletindo tanto a qualidade dos empreendimentos quanto a escassez relativa de espaços disponíveis.
Escritórios:
No segmento de escritórios corporativos, o cenário ainda apresenta desafios, mas com sinais de recuperação. No terceiro trimestre de 2025, a absorção líquida ficou próxima de 40 mil m², resultado positivo após longos períodos de estabilidade. A taxa de vacância, embora elevada, recuou e se aproxima de 16% em imóveis de padrão A em São Paulo, marcando melhora em relação aos níveis superiores observados nos últimos anos. Apesar da demanda ainda seletiva e influenciada pelos modelos híbridos de trabalho, observa-se maior equilíbrio entre entregas de novos empreendimentos e ocupação, o que pode sustentar um movimento gradual de redução da vacância.
Perspectiva Macroeconômica:
O ambiente macroeconômico segue desafiador, com a taxa Selic mantida em patamares historicamente elevados, restringindo o crédito e pressionando a liquidez do mercado imobiliário. Além disso, o cenário fiscal do país adiciona incertezas e limita a previsibilidade de investimentos de longo prazo. Por outro lado, a resiliência da demanda por galpões logísticos e a queda gradual da vacância em escritórios indicam que há oportunidades relevantes, sobretudo em ativos bem localizados e de alta qualidade, que tendem a preservar valor em contextos mais adversos. Nesse ambiente, ganha relevância a análise criteriosa do perfil de crédito dos inquilinos e a busca por contratos de longo prazo, que oferecem maior segurança em um cenário econômico ainda sujeito a volatilidade. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 1128751-13.2022.8.26.0100 | 43ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo | Primeira | 21/11/2022 | 63.276,95 | Zavit Real Estate Fund – Fundo de Investimento Imobiliário x Cooperativa de Crédito Livre Admissão Centro Brasileira Ltda. | remota |
| Principais fatos |
| Execução dos aluguéis referentes aos meses desde a celebração até a comunicação de "cancelamento" do contrato. Sicoob citada, não pagou a dívida, apresentando embargos à execução. Foi determinada a ordem de bloqueio on-line da conta bancária da Sicoob, ocorrendo a penhora no importe de R$ 76.077,33. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Por ora, não há impacto, que será inserido de acordo com o andamento dos embargos à execução opostos. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 1029828-15.2023.8.26.0100 | 43ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo | Primeira | 13/03/2023 | 63.276,95 | Cooperativa de Crédito Livre Admissão Centro Brasileira Ltda. x Zavit Real Estate Fund – Fundo de Investimento Imobiliário | remota |
| Principais fatos |
| Embargos opostos buscando a extinção da exeução ajuizada (1128751-13.2022.8.26.0100). Já apresentamos nossa impugnação aos embargos (defesa). Os embargos, que são o meio de defesa do executado, foram julgados improcedentes e que recorreu da decisão por meio de recurso de apelação. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Em caso de procedência dos embargos, haverá condenação no importe de 10 a 20% sobre o valor da causa atualizado. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 5002949-04.2022.8.21.0058 | 1a Vara Judicial da Comarca de Nova Prata | Segunda | 02/08/2022 | 672.400,00 | ZAVIT REAL ESTATE FUND X MUNICÍPIO DE NOVA BASSANO | possível |
| Principais fatos |
| trata-se de ação de repetição de indébito tributário questionando o momento da ocorrência do fato gerador do ITBI em operação de cessão de direitos de aquisição de imóvel. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Condenação em honorários de sucumbência no valor correspondente a 10 - 20% do valor da causa. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 5001557-58.2024.8.21.0058 | 2a Vara Judicial da Comarca de Nova Prata/RS | Primeira | 27/03/2024 | 50.000.000,00 | Autora: Medabil Indústria em Sistemas Construtivos S/A
Réus: Mezanino Estruturado Fundo de Investimento Imobiliário, Zavit Real Estate Fund - Fundo de Investimento Imobiliário e Virgo Companhia de Securitização. | remota |
| Principais fatos |
| Fase de conhecimento. Em 17/01/2025 foi proferida sentença julgando integralmente improcedente a ação (favorável ao Zavit). O Réu interpôs (i) recurso de apelação e (ii) pedido de efeito suspensivo. O pedido de efeito suspensivo foi concedido pela 20ª Câmara Cível do TJRS. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Nulidade dos instrumentos contratuais celebrados e eventual condenção nos ônus sucumbenciais. Ressalta-se que a participação do fundo no ativo é de 67,24%. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 1145571-73.2023.8.26.0100 | 7a Vara Cível da Comarca da Capital do Estado de São Paulo | Primeira | 17/10/2023 | 772.713,44 | Autoras: Mezanino Estruturado Fundo de Investimento Imobiliário e Zavit Real Estate Fund - Fundo de Investimento Imobiliário
Réus: Medabil Indústria em Sistemas Construtivos S/A e Medanil Soluções Construtivas S/A | remota |
| Principais fatos |
| Cumprimento provisório de sentença. Na data-base de 31/12/2024, o processo encontrava-se concluso para sentença. Após a data-base, em 15/01/2025 foi proferida sentença julgando procedente a ação para decretar o despejo do Réu do Imóvel (favorável à Zavit). Os Fundos instalaram o cumprimento provisório de sentença para efetivar o despejo. Atualmente, está pendente o julgamento de apelação do Réu. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Improcedência do despejo e condenação em ônus sucumbenciais. Ressalta-se que a participação do fundo no ativo é de 67,24%. |
|
10.3
| Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Artigo 30 A convocação da Assembleia Geral de Cotistas pelo Administrador far-se-á mediante a divulgação de edital de convocação em página da rede mundial de computadores, de acordo
com a legislação aplicável.
Parágrafo 1º: O Cotista que tiver interesse em receber correspondências por meio físico deve solicitar expressamente ao Administrador, ocasião em que os custos com o seu envio serão suportados pelos Cotistas que optarem por tal recebimento.
Artigo 31 A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita (i) com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência da data da divulgação do edital de convocação, no caso da Assembleia Geral de Cotistas ordinária; e (ii) com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência da data da divulgação do edital de convocação, no caso da Assembleia Geral de Cotistas extraordinária.
Artigo 32 A Assembleia Geral de Cotistas também pode reunir-se por convocação do Administrador, do Custodiante ou de Cotistas detentores de Cotas que representem, no mínimo, 5% (cinco por cento) do total das Cotas emitidas., observados os procedimentos do artigo 31 acima.
Parágrafo 1º: A convocação por iniciativa de Cotistas deve ser dirigida ao Administrador, que deve, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contado do recebimento, realizar a convocação da Assembleia Geral de Cotistas às expensas dos respectivos requerentes, salvo se a Assembleia Geral de Cotistas assim convocada deliberar em contrário.
Parágrafo 2º: Por ocasião da Assembleia Geral de Cotistas ordinária, os detentores de Cotas que representem, no mínimo, 3% (três por cento) das Cotas emitidas ou o Representante dos Cotistas
podem solicitar, por meio de requerimento escrito encaminhado ao Administrador, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral de Cotistas, que passará a ser ordinária e extraordinária. |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: |
| Pela administração do Fundo, nela compreendidas as atividades de administração, gestão, tesouraria, escrituração, controladoria e custódia do Fundo, o Fundo pagará, nos termos do Regulamento e em conformidade com a regulamentação vigente, uma remuneração equivalente a 1,25% (um inteiro e vinte e cinco centésimos por cento) ao ano, calculados sobre: (i) o valor do Patrimônio Líquido diário do Fundo, devendo ser observado o valor mínimo mensal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) (“Valor Mínimo Mensal”).
A remuneração equivalente a 1,25% (um inteiro e vinte e cinco centésimos por cento) ao ano será repartida entre os prestadores de serviço da seguinte forma:
(i) ao Administrador, devendo ser observado o Valor Mínimo Mensal, será devido:
(a) quando o Patrimônio Líquido for igual ou inferior a R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais), o equivalente à 0,15% (quinze centésimos por cento) ao ano sobre o valor do Patrimônio Líquido; e
(b) quando o Patrimônio Líquido for superior a R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais), o equivalente à 0,13% (treze centésimos por cento) ao ano sobre o valor do Patrimônio Líquido. |
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: |
| NaN | NaN | NaN |
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII |
| Nome: | Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista | Idade: | 54 |
| Profissão: | Engenheiro | CPF: | 11475074816 |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Engenharia Eletrônica (ITA), MBA Finanças (IBMEC-SP) |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 24/06/2025 |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos |
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram |
| Vórtx DTVM | 2023-atual | Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos | Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos |
| RCF Financial Consulting | 2022-2023 | Sócio Fundador | Sócio Fundador |
| Armor Capital Asset | 2020-2022 | Sócio Sênior e Diretor Executivo | Sócio Sênior e Diretor Executivo |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos |
| Evento | Descrição |
| Qualquer condenação criminal | |
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | |