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Informe Anual

Nome do Fundo/Classe: INVISTA BRAZILIAN BUSINESS PARK FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOCNPJ do Fundo/Classe: 52.551.605/0001-74
Data de Funcionamento: 28/05/2024Público Alvo: Investidor Qualificado
Código ISIN: 0Quantidade de cotas emitidas: 30.528.841,52
Fundo/Classe Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: RendaSegmento de Atuação: OutrosTipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 31/12
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.CNPJ do Administrador: 22.610.500/0001-88
Endereço: Rua Gilberto Sabino, 215, 4º andar- Pinheiros- São Paulo- SP- 5425020Telefones: 11 30307177
Site: www.vortx.com.brE-mail: [email protected]
Competência: 12/2024

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone
1.1 Gestor: INVISTA REAL ESTATE LTDA.18.356.470/0001-58Rua Gomes de Carvalho, 1.507 – Bloco A – CJ 101. São Paulo/SP – Brasil, 04547-005.(11) 3045-3773
1.2 Custodiante: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA22.610.500/0001-88Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020(11) 3030-7177
1.3 Auditor Independente: UHY BENDORAYTES & CIA AUDITORES INDEPENDENTES42.170.852/0001-77Av. das Nações Unidas, 12399 - cj 73A - Cidade Monções, São Paulo - SP, 04578-000(11) 4380-4267
1.4 Formador de Mercado: XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A.02..33.2.8/86/0-01Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1909, 29º e 30º andar, Vila Nova Conceição, São Paulo - SP, 04543-011(11) 3027-2254
1.5 Distribuidor de cotas: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA22.610.500/0001-88Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020(11) 3030-7177
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: ../-
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII
2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
EDIF.A MESSIAplicação em ativos alvo do fundo42.490.559,74Caixa
EDIF.A RUBIAplicação em ativos alvo do fundo7.215.246,21Caixa
EDIF.B ESTREAplicação em ativos alvo do fundo20.480.942,42Caixa
EDIF.B POLUXAplicação em ativos alvo do fundo4.959.221,25Caixa
EDIF.C ANTARAplicação em ativos alvo do fundo30.981.119,67Caixa
EDIF.C FALCAAplicação em ativos alvo do fundo9.330.356,98Caixa
EDIF.C GEM 8Aplicação em ativos alvo do fundo8.441.977,89Caixa
EDIF.F JACARAplicação em ativos alvo do fundo2.857.302,81Caixa
EDIF.G JEQUIAplicação em ativos alvo do fundo4.984.601,41Caixa
EDIF.H MOGNOAplicação em ativos alvo do fundo3.334.219,67Caixa
ARMAZEM B 04Aplicação em ativos alvo do fundo4.869.755,15Caixa
ARMAZEM B 05Aplicação em ativos alvo do fundo4.869.755,15Caixa
ARMAZEM B 06Aplicação em ativos alvo do fundo4.871.115,15Caixa
ARMAZEM B 07Aplicação em ativos alvo do fundo4.905.774,18Caixa
ARMAZEM B 08Aplicação em ativos alvo do fundo4.869.754,16Caixa
ED. ESCRITORAplicação em ativos alvo do fundo8.727.979,60Caixa
EDIF.A AGUIAAplicação em ativos alvo do fundo16.751.215,15Caixa
EDIF.C GEM 7Aplicação em ativos alvo do fundo27.025.379,94Caixa
EDIF.F TO 17Aplicação em ativos alvo do fundo5.228.783,37Caixa
EDIF.F TO 18Aplicação em ativos alvo do fundo5.289.544,77Caixa
EDIF.F TO 19Aplicação em ativos alvo do fundo5.269.618,05Caixa
EDIF.I MO 29Aplicação em ativos alvo do fundo1.399.204,02Caixa
EDIF.I MO 30Aplicação em ativos alvo do fundo1.380.036,16Caixa
EDIF.L CAM AAplicação em ativos alvo do fundo3.913.733,07Caixa

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
O Fundo possui áreas disponíveis destinadas a futuros investimentos imobiliários, incluindo a construção de novos galpões industriais, a serem desenvolvidos conforme a demanda de mercado e a celebração de novos contratos de locação. A concretização desses investimentos ocorrerá mediante análise criteriosa de viabilidade econômica, buscando continuamente otimizar a rentabilidade aos cotistas.

4.

Análise do administrador sobre:
4.1 Resultado do fundo no exercício findo
No exercício encerrado, o Fundo apresentou desempenho sólido, com recebimento integral dos aluguéis previstos e manutenção de dividend yield em patamar de dois dígitos. Destacam-se ainda a assinatura de novas locações envolvendo futuras construções nas áreas disponíveis (platôs), bem como a renovação de contratos existentes, resultando na extensão do prazo médio de vencimento da carteira. Adicionalmente, o Fundo registrou expressivo ganho de capital decorrente da reavaliação positiva dos imóveis integrantes do seu patrimônio.
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
No ano de 2024, o mercado imobiliário enfrentou desafios significativos em razão da elevação das taxas de juros, o que manteve o crédito mais caro e restrito. Essa conjuntura, somada a um cenário econômico ainda incerto, resultou em menor apetite para novos investimentos em diversos segmentos imobiliários e em maior cautela por parte de incorporadoras, investidores e financiadores. Apesar desse ambiente desafiador, o setor de galpões logísticos e industriais demonstrou resiliência superior em comparação a outros segmentos. A constante busca por eficiência na cadeia de suprimentos, aliada ao crescimento do comércio eletrônico e à necessidade de centros de distribuição mais bem localizados, sustentou a demanda por espaços adequados. Dessa forma, a taxa de ocupação permaneceu elevada, e o impacto negativo da alta nos custos de crédito foi parcialmente compensado pela relativa estabilidade da receita dos locatários e pela importância estratégica desses imóveis para a operação das empresas.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
As perspectivas para o próximo período são positivas, considerando a composição atual da carteira do Fundo. Espera-se a continuidade das renovações e reajustes contratuais, a assinatura de novas locações e a manutenção da plena adimplência dos inquilinos, que são todos de alta qualidade de crédito a nível internacional, proporcionando estabilidade e previsibilidade na geração de receitas.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
EDIF.A MESSI43.700.000,00SIM2,85%
EDIF.A RUBI8.910.000,00SIM23,49%
EDIF.B ESTRE22.880.000,00SIM11,71%
EDIF.B POLUX6.350.000,00SIM28,04%
EDIF.C ANTAR27.800.000,00SIM-10,27%
EDIF.C FALCA9.830.000,00SIM5,36%
EDIF.C GEM 817.300.000,00SIM104,93%
EDIF.F JACAR3.210.000,00SIM12,34%
EDIF.G JEQUI5.290.000,00SIM6,13%
EDIF.H MOGNO4.570.000,00SIM37,06%
ARMAZEM B 045.070.000,00SIM4,11%
ARMAZEM B 054.930.000,00SIM1,24%
ARMAZEM B 064.900.000,00SIM0,59%
ARMAZEM B 074.900.000,00SIM-0,12%
ARMAZEM B 085.070.000,00SIM4,11%
ED. ESCRITOR6.280.000,00SIM-28,05%
EDIF.A AGUIA28.430.000,00SIM69,72%
EDIF.C GEM 732.640.000,00SIM20,78%
EDIF.F TO 176.650.000,00SIM27,18%
EDIF.F TO 186.870.000,00SIM29,88%
EDIF.F TO 196.970.000,00SIM32,27%
EDIF.I MO 292.240.000,00SIM60,09%
EDIF.I MO 302.320.000,00SIM68,11%
EDIF.L CAM A5.980.000,00SIM52,80%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
Para a avaliação das propriedadse foram utilizados os métodos de avaliação conhecidos como “Comparativo de Dados de Mercado”, “Evolutivo” e “de Capitalização da Renda por fluxo de caixa descontado”. Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP.
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral
10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
www.vortx.com.br
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
Endereço físico: Rua Gilberto Sabino, nº215, 4º Andar, Pinheiros, SP e endereço eletrônico: [email protected] e www.vortx.com.br
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
A convocação da assembleia geral de cotistas far-se-á por meio de correio eletrônico (e-mail) endereçado aos cotistas, conforme dados de contato contidos no boletim de subscrição, cadastro do cotista junto ao ADMINISTRADOR e/ou ESCRITURADOR, ou conforme posteriormente informados ao prestador de serviço responsável pelo recebimento de tal informação. A instalação ocorrerá com a presença de qualquer número de cotistas. A presença da totalidade dos cotistas suprirá eventual ausência de convocação. Serão utilizados quaisquer meios ou canais, conforme especificados no respectivo aviso de convocação, para a coleta das manifestações dos cotistas. A cada cotista cabe uma quantidade de votos representativa de sua participação na classe de cotas.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
As deliberações da assembleia geral de cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta formal, por meio eletrônico, dirigido pelo ADMINISTRADOR a cada cotista, para resposta de acordo com os prazos e quóruns estabelecidos na regulamentação aplicável.

11.

Remuneração do Administrador
11.1Política de remuneração definida em regulamento:
: Pela administração do FUNDO nela incluída a escrituração, custódia e controladoria do FUNDO ("Taxa de Administração FUNDO pagará: (i) Ao ADMINISTRADOR pelos serviços de administração, controladoria e custódia, será devida uma remuneração equivalente a 0,10% (dez centésimos por cento) ao ano, contados da data de início do FUNDO calculada sobre o Patrimônio Líquido, observado o valor mínimo mensal de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) até o 6º mês do FUNDO, inclusive, e de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a partir do sétimo mês do FUNDO. (ii) será devido ao Escriturador, pela prestação dos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais acrescidos do custo por cotista, conforme faixa escalonada constante nas regras de valores da tabela disponibilizada no regulamento.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
NaNNaNNaN

12.

Governança
12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Eric HayashidaIdade: 45
Profissão: Engenheiro de ProduçãoCPF: 28350882883
E-mail: [email protected]Formação acadêmica: Superior completo
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 27/04/2022
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
VÓRTX DTVM01/2022 a atualDiretor de administração fiduciária, distribuição e suitabilityDistribuidora de Títulos e Valores Mobiliários
XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A11/2020 a 01/2022Relationship ManagerDistribuidora de Títulos e Valores Mobiliários
ITAÚ UNIBANCO S.A07/2013 a 10/2020Fund Operations ManagerServiços Financeiros
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminal
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 374,0030.528.841,52100,00%80,97%19,03%
Acima de 5% até 10%
Acima de 10% até 15%
Acima de 15% até 20%
Acima de 20% até 30%
Acima de 30% até 40%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008
14.1 Ativo negociadoNatureza da transação (aquisição, alienação ou locação)Data da transaçãoValor envolvidoData da assembleia de autorizaçãoContraparte
EDIF.A MESSIaquisição28/05/202442.490.559,7424/10/2023ESPAÇO GAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
EDIF.A RUBIaquisição28/05/20247.215.246,2124/10/2023ESPAÇO GAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
EDIF.B ESTREaquisição28/05/202420.480.942,4224/10/2023ESPAÇO GAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
EDIF.B POLUXaquisição28/05/20244.959.221,2524/10/2023ESPAÇO GAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
EDIF.C ANTARaquisição28/05/202430.981.119,6724/10/2023THEIA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
EDIF.C FALCAaquisição28/05/20249.330.356,9824/10/2023ESPAÇO GAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
EDIF.C GEM 8aquisição28/05/20248.441.977,8924/10/2023ESPAÇO GAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
EDIF.F JACARaquisição28/05/20242.857.302,8124/10/2023MORRO VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE
EDIF.G JEQUIaquisição28/05/20244.984.601,4124/10/2023MORRO VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE
EDIF.H MOGNOaquisição28/05/20243.334.219,6724/10/2023MORRO VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE
ARMAZEM B 04aquisição28/05/20244.869.755,1524/10/2023MV INCORPORAÇÃO & ESTRUTURA IMOBILIÁRIA LTDA.
ARMAZEM B 05aquisição28/05/20244.869.755,1524/10/2023MV INCORPORAÇÃO & ESTRUTURA IMOBILIÁRIA LTDA.
ARMAZEM B 06aquisição28/05/20244.871.115,1524/10/2023MV INCORPORAÇÃO & ESTRUTURA IMOBILIÁRIA LTDA.
ARMAZEM B 07aquisição28/05/20244.905.774,1824/10/2023MV INCORPORAÇÃO & ESTRUTURA IMOBILIÁRIA LTDA.
ARMAZEM B 08aquisição28/05/20244.869.754,1624/10/2023MV INCORPORAÇÃO & ESTRUTURA IMOBILIÁRIA LTDA.
ED. ESCRITORaquisição28/05/20248.727.979,6024/10/2023MV INCORPORAÇÃO & ESTRUTURA IMOBILIÁRIA LTDA.
EDIF.A AGUIAaquisição28/05/202416.751.215,1524/10/2023Espaço Gaia
EDIF.C GEM 7aquisição28/05/202427.025.379,9424/10/2023Espaço Gaia
EDIF.F TO 17aquisição28/05/20245.228.783,3724/10/2023IMPÉRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
EDIF.F TO 18aquisição28/05/20245.289.544,7724/10/2023IMPÉRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
EDIF.F TO 19aquisição28/05/20245.269.618,0524/10/2023IMPÉRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
EDIF.I MO 29aquisição28/05/20241.399.204,0224/10/2023IMPÉRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
EDIF.I MO 30aquisição28/05/20241.380.036,1624/10/2023IMPÉRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
EDIF.L CAM Aaquisição28/05/20243.913.733,0724/10/2023IMPÉRIO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.

15.

Política de divulgação de informações
15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.Brasil, Bolsa e Balcão ("B3") e da CVM.
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
º. As Cotas serão admitidas à negociação exclusivamente em mercado de bolsa de valores ou de balcão organizado, ambos administrados pela B3, sendo que somente as Cotas integralizadas poderão ser negociadas na B3.
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
O GESTOR adota política de exercício de direito de voto em assembleias gerais de ativos integrantes da carteira do FUNDO, a qual disciplina os princípios gerais, o processo decisório e quais são as matérias relevantes obrigatórias para o exercício do direito de voto. A política de exercício de direito de voto do GESTOR, está disponível em seu site, no endereço: https://invista.me/politicas. Para tanto, o ADMINISTRADOR dá, desde que requisitado pelo GESTOR, representação legal para o exercício do direito de voto em assembleias gerais dos emissores dos ativos da carteira do FUNDO, de acordo com os requisitos mínimos exigidos pelo Código ANBIMA e pelas diretrizes fixadas pelo seu Conselho de Regulação e Melhores Práticas.
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Não possui informação apresentada.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
A integralização das Cotas poderá ser feita à vista ou conforme chamada de capital a ser realizada pelo ADMINISTRADOR, conforme orientação do GESTOR, e observada a Razão Mínima de Senioridade, em uma conta de titularidade do Fundo, conforme previsto em cada suplemento que aprovar a nova emissão de Cotas, sendo certo que, quando realizada via chamada de capital, o ADMINISTRADOR divulgará comunicado ao mercado para dar publicidade ao procedimento de chamada de capital, nos prazos estipulados pela B3, contendo, no mínimo, as seguintes informações: (a) quantidade de cotas que deverão ser integralizadas; (b) valor total que deverá ser integralizado; e (c) data prevista para liquidação da chamada de capital, de modo que os investidores acessem seus custodiantes para realização das operações de integralização das cotas.

Anexos
5. riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII