| Nome do Fundo/Classe: | TJK RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | CNPJ do Fundo/Classe: | 39.714.024/0001-48 |
| Data de Funcionamento: | 09/12/2020 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRTJKBCTF006 | Quantidade de cotas emitidas: | 994.438,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: RendaSegmento de Atuação: HíbridoTipo de Gestão: Ativa | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | BR-CAPITAL DTVM S.A. | CNPJ do Administrador: | 44.077.014/0001-89 |
| Endereço: | RUA SURUBIM, 577, 10º ANDAR- CIDADE MONÇÕES- SÃO PAULO- SP- 04571-050 | Telefones: | (11) 5508-3500 |
| Site: | www.brcapital.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2024 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | (11) 5508-3500 |
| 1.2 | Custodiante: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | (11) 5508-3500 |
| 1.3 | Auditor Independente: CROWE MACRO AUDITORIA E CONSULTORIA | 22.985.155/0001-67 | AV. PAULISTA, 2313 - 9º ANDAR | (11) 5632-3733 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | (11) 5508-3500 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
1.8 |
Outros prestadores de serviços¹: |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| JJ CHAVES CONTADORES S/S | 94.154.119/0001-62 | Roa Dona Laura, 414 - Porto Alegre - RS | 51-3388.3677 |
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| A partir da estratégia de diversificar o portfólio com novos ativos e inquilinos do segmento de healthcare, aumentar a base de cotistas, elevar a liquidez na B3, mantendo a ênfase no modelo de renda harmônica com contratos de arrendamento de longo prazo, a administradora abriu uma oferta pública, correspondente à 2º emissão de cotas, em abril/2024 a qual se encerrou em outubro/2024. Nova oferta pública, correspondente à 3º emissão de cotas, foi aberta em dezembro/2024. A captação dos recursos visa o investimento em novos ativos. Considerando a estratégia de reciclagem e diversificação do portfólio, em outubro/24 foi realizada a venda de dois dos ativos originariamente pertencentes ao fundo, sendo que o ganho de capital auferido está sendo distribuído parceladamente e o principal está sendo reinvestido na aquisição de novos ativos. Em setembro/24 foram adquiridos: (i) um imóvel em Joinville - SC, com área 10.200,72m² locado para um Centro de Tratamento de Olhos, mais o terreno de 3.878,90m² destinado ao estacionamento da referida clínica; e (ii) conjuntos 51 e 52 do Ed. Mykonos em São Paulo, locados para uma rede de escritórios compartilhados. Além dos imóveis, no segundo semestre/24 foram adquiridas 204.877 cotas do fundo imobiliário BRC III, o qual tem como único ativo um imóvel localizado no bairro da Pompéia, na cidade de São Paulo, locado para um centro de retaguarda operado pela rede Humana Magna. Visando a conservação e revitalização dos imóveis de forma a mantê-los atualizados em relação ao mercado, a gestora planejou junto aos locatários dos imóveis locados para a Rede de Diagnósticos, um investimento em obras de revitalização, que atenderá as necessidades do locatário. Em contrapartida, negociou uma locação atípica pelo prazo de 120 meses, cujos contratos estão vigentes desde janeiro de 2024. A administradora está trabalhando na prospecção de um pipeline mais abrangente, com uma estratégia de novos investimentos em 2025. Em dezembro/2024 foi firmado um instrumento de compra e venda, em fase de diligência, para a aquisição de dois grupos e lojas localizadas em dois diferentes edifícios no bairro de Jacarepaguá, Rio de Janeiro, locadas para empresas do segmento do Heathcare. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O fundo apurou um resultado líquido positivo de R$ 25.832.055,64 no período, resultante dos aluguéis recebidos no período e de receitas financeiras obtidas sobre os recursos disponíveis e pelo ajuste ao valor justo das propriedades para investimentos. O fundo realizou distribuição aos cotistas no corrente exercício, no valor total de R$ 30.052.417,17. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| No primeiro semestre de 2024 as taxas de juros mantiveram a curva de redução que vinha ocorrendo desde 2023. No entanto a partir do segundo semestre, as taxas de juros voltaram a apresentar elevação, encerrando o ano no patamar de 12,25%, ou seja, 1 ponto percentual acima do patamar verificado em janeiro do mesmo ano. Com a elevação das taxas de juros, há uma tendência de migração de investimentos para a renda fixa, o que reflete na redução do valor das cotas de fundos imobiliários, que são veículos de investimento de renda variável. No entanto, deve-se considerar que a renda do fundo imobiliário está lastreada nos ativos imobiliários, os quais, quando bem geridos, tendem a apresentar valorização. Portanto, por se tratar de ativos para renda, deve-se analisar a rentabilidade no horizonte de longo prazo, considerando a renda proporcionada pelos ativos e a respectiva valorização. Os contratos de locação do TJKB11 são contratos atípicos. Além disso, devido à própria natureza das atividades dos locatários, os contratos apresentam maior solidez, sendo que atividades no segmento da saúde dependem de licenças vinculadas ao imóvel para que possam operar, o que motiva o locatário a permanecer no imóvel por longo prazo. Os ativos do fundo permaneceram com 100% de ocupação ao longo do ano, auferindo uma rentabilidade em torno de 11% (anualizada) entre janeiro e setembro, e alcançando a média em torno de 15,7% (anualizada) no último trimestre do ano, considerando a distribuição do ganho de capital. Tal rentabilidade se manteve atrativa ao investidor, ainda que comparada às alternativas de renda fixa. Deve-se ainda considerar que os rendimentos do fundo têm isenção de imposto de renda (observando-se as regras para tal). |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| A expectativa para o ano de 2025 é de que as taxas de juros ainda apresentem elevação no primeiro semestre, podendo retomar uma curva de redução entre meados e o final do segundo semestre. Os ativos do fundo possuem contratos atípicos, com longos prazos de duração, para locatários com operações consolidadas no mercado. Além das receitas de locação, há ganho de capital decorrente da venda de dois ativos, que está sendo distribuído parceladamente. Portanto, a expectativa é de que o fundo mantenha renda harmônica em 2025. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Rua Vilela, 788, 798 e 806 Lote 21 e 22 QH - V Luzitana - SP | 49.938.000,00 | SIM | 12,12% | |
| Av Brasil, n° 350, Jardim Paulista, São Paulo, Capital | 14.116.000,00 | SIM | 35,24% | |
| Rua Marselhesa, n° 488, 488 fundos, 492, 496, 498, 500, 510, 512 | 40.226.000,00 | SIM | 13,93% | |
| Av Adolfo Pinheiro, n° 2366, Santo Amaro, São Paulo | 44.557.000,00 | SIM | -14,59% | |
| R. Desemb.Nelson Nunes Guimarães, Joinville/SC | 52.396.000,00 | SIM | -14,56% | |
| Terreno - Rua Camboriú, Joinville/SC | 9.981.000,00 | SIM | 388,60% | |
| Edifício Mykonos-R.Gomes de Carvalho, 1356-SP CJ 51 E 52 | 9.540.000,00 | SIM | -18,39% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Tendo em vista a finalidade da avaliação, a natureza dos imóveis avaliandos, suas situações geográfica e socioeconômicas e a disponibilidade de dados e evidências de mercado seguras, adotou-se o "Método da Renda" na sua variante de Valor Econômico por Fluxo de Caixa Descontado, para a definição dos valores referenciais e indicadores. Também foi utilizado o Método Evolutivo (Custo) para a aferição de resultados referenciais. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR - CIDADE MONÇÕES - SÃO PAULO - SP
[email protected]; www.brcapital.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| Os cotistas poderão utilizar a via postal, endereço eletrônico ([email protected]) ou comparecer em nossa sede na Rua Surubim, 577 - 10º ANDAR - 04571-050 São Paulo - SP. Artigo 31, Parágrafo 3º: Por ocasião da Assembleia Geral Ordinária, os titulares de, no mínimo, 3% (três por cento) das Cotas emitidas ou o representante dos Cotistas podem solicitar, por meio de requerimento escrito encaminhado ao Administrador do FUNDO, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral, que passará a ser ordinária e extraordinária; |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Artigo 35, Parágrafo 6º: Somente podem votar na Assembleia Geral os Cotistas do FUNDO, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 01 (um) ano, desde que o Cotista esteja devidamente inscrito no livro de 'Registro dos Cotistas' na data da convocação da Assembleia Geral e que suas Cotas estejam devidamente integralizadas e depositadas na conta de depósito; Artigo 36: As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas do FUNDO poderão ser tomadas mediante processo de consulta formalizada por correio eletrônico (e-mail) ou mediante plataforma eletrônica disponibilizada pelo Administrador a cada Cotista para resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias; Parágrafo Único: Da consulta deverão constar todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto; Artigo 35, Parágrafo 1º: "Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica (via e-mail) encaminhada ao Administrador, desde que este receba o voto do Cotista com pelo menos 01 (um) dia de antecedência em relação à data prevista para a realização da Assembleia a que se refere o voto proferido na forma prevista neste Parágrafo." |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Artigo 33: A convocação da Assembleia Geral de Cotistas pelo Administrador far-se-á mediante correspondência por correio eletrônico (e-mail) e disponibilizada na página do Administrador na rede mundial de computadores, da qual constarão, obrigatoriamente, o dia, hora e local em que será realizada tal Assembleia Geral e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados; Artigo 35, Parágrafo 1º: Não obstante, os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica (via e-mail) encaminhada ao Administrador, desde que este receba o voto do Cotista com pelo menos 01 (um) dia de antecedência em relação à data prevista para a realização da Assembleia a que se refere o voto proferido na forma prevista neste Parágrafo; Artigo 36: As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas do FUNDO poderão ser tomadas mediante processo de consulta formalizada por correio eletrônico (e-mail) ou mediante plataforma eletrônica disponibilizada pelo Administrador a cada Cotista para resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias; Parágrafo Único: Da consulta deverão constar todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| Artigo 14: Pela administração do FUNDO, nela compreendida as atividades de administração do FUNDO, gestão, tesouraria, escrituração, controle e processamento dos títulos e valores mobiliários integrantes de sua carteira, o FUNDO pagará ao Administrador uma Taxa de Administração composta de três partes: i. a primeira parte será equivalente ao valor dos serviços de escrituração de cotas; ii. a segunda equivalente aos serviços de controladoria e contabilidade do Fundo; iii. a terceira equivalente a 0,60% (sessenta centésimos por cento) ao ano, sobre o Patrimônio Líquido do FUNDO, aplicado e pago mensalmente à razão de 1/12 avos, observado o valor mínimo mensal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), valor este que será atualizado anualmente, a partir de 1º de novembro de 2020, pela variação positiva do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ('IGP-M'), sendo que a primeira e a segunda parte corresponderão aos valores designados nos respectivos instrumentos celebrados entre a Administradora e os prestadores destes serviços, cujas cópias encontrar-se-ão disponíveis na sede da Administradora. Pelos serviços de gestão, da Taxa de Administração será destinado ao Gestor parte a ser definida entre o Administrador e o Gestor, a título de taxa de gestão; Parágrafo 1º: Os serviços de escrituração das cotas poderão ser realizados pelo Administrador, mediante uma remuneração compatível com a praticada pelo mercado; Parágrafo 2º: A remuneração prevista no caput deste Artigo deve ser paga mensalmente, por períodos vencidos, até o 2º (segundo) dia útil do mês subsequente ao da prestação dos serviços; Artigo 16: A Taxa de Administração será calculada sobre (i) o valor contábil do patrimônio líquido total do FUNDO, ou (ii) caso as cotas do FUNDO tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo FUNDO, sobre o valor de mercado do FUNDO, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do FUNDO no mês anterior ao do pagamento da remuneração, e paga até o 2º (segundo) Dia Útil do mês subsequente aos serviços prestados; Artigo 17: Não será devida nenhuma taxa de performance; Artigo 18: O FUNDO não possui taxa de ingresso e/ou de saída. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 693.716,70 | 0,26% | 0,26% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | CAROLINA ANDREA GARISTO GREGÓRIO | Idade: | 45 ANOS | |
| Profissão: | ENGENHEIRA CIVIL | CPF: | 21715650808 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | ENGENHEIRA CIVIL | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 175,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 31/07/2018 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| BR-CAPITAL D.T.V.M. S.A. | 2016 até a presente data | Diretora | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários | |
| UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. | 2016 até a presente data | Diretora | Consultoria Imobiliária, Estruturação e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliária. | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 199,00 | 267.547,00 | 26,90% | 12,67% | 14,23% | |
| Acima de 5% até 10% | 6,00 | 450.150,00 | 45,27% | 45,27% | ||
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | 1,00 | 276.741,00 | 27,83% | 27,83% | ||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, https://www.unitas.com.br/site/conteudo/pagina/1,274+FII_TJK.html, e no sistema FundosNet daB3-Brasil, Bolsa, Balcão e da CVM-Comissão de Valores Mobiliários |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Artigo 51: As Cotas emitidas pelo FUNDO poderão ser admitidas para negociação em mercado secundário de bolsa administrado e operacionalizado pela B3. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| https://www.unitas.com.br/dash/uploads/sistema/brcapital/politicas_manuais/politica_exercicio_voto_setembro_2022.pdf |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| - Carlos Orlandelli Lopes - Jacqueline Maria França Carmo |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Artigo 47: A integralização das Cotas deverá ser feita à vista ou mediante chamada de capital do Administrador: (i) em moeda corrente nacional, em uma conta de titularidade do FUNDO, à prazo ou à vista, conforme previsto em cada pedido de subscrição e compromisso de investimento, se aplicável, e/ou (ii) bens e direitos e/ou imóveis, bem como em direitos reais de uso, gozo, fruição e aquisição sobre bens imóveis; O Administrador divulgará comunicado ao mercado para dar publicidade ao procedimento de chamada de capital, nos prazos estipulados pela B3, contendo, no mínimo, as seguintes informações: (a) quantidade de Cotas que deverão ser integralizadas; (b) valor total que deverá ser integralizado; e (c) data prevista para liquidação da chamada de capital, de modo que os investidores acessem seus custodiantes para realização das operações de integralização das Cotas; Nas emissões de cotas do FUNDO, caso o cotista deixe de cumprir com as condições de integralização constantes do Boletim de Subscrição e do respectivo Compromisso de Investimento, ficará sujeito ao pagamento dos seguintes encargos calculados sobre o valor em atraso: (a) juros de 1% (um por cento) ao mês, e (b) multa de 10% (dez por cento). |
| Anexos |
| 5. riscos |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |