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Informe Anual

Nome do Fundo/Classe: BRADESCO CARTEIRA IMOBILIÁRIA ATIVA - FUNDO DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FIICNPJ do Fundo/Classe: 20.216.935/0001-17
Data de Funcionamento: 19/05/2015Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRBCIACTF005Quantidade de cotas emitidas: 3.719.038,00
Fundo/Classe Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: Títulos e Valores MobiliáriosSegmento de Atuação: Títulos e Val. Mob.Tipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: Dezembro
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: BANCO BRADESCO S.A.CNPJ do Administrador: 60.746.948/0001-12
Endereço: Núcleo Adm. Cidade de Deus, S/N, - Vila Yara- Osasco- SP- 06029-900Telefones: (11) 3684-4522
Site: www.bradesco.com.brE-mail: [email protected]
Competência: 12/2024

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone
1.1 Gestor: BRAM BRADESCO ASSET MANAGEMENT S/A DTVM62.375.134/0001-44Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1309, 2º e 3º andares, Vila Nova Conceição, São Paulo - SP - CEP 04543-011(11) 3847-5132
1.2 Custodiante: BANCO BRADESCO S/A60.746.948/0001-12Núcleo Adm. Cidade de Deus, S/N, Vila Yara, Osasco - SP - CEP 06029-900(11) 3684-4522
1.3 Auditor Independente: KPMG AUDITORES INDEPENDENTES57.755.217/0001-29Rua Arquiteto Olavo Redig Campos, 105, 6º-12º Andar Edificio Towers, Chácara Santo Antônio, São Paulo - SP - CEP 04711-904(11) 3940-1500
1.4 Formador de Mercado: ../-
1.5 Distribuidor de cotas: BANCO BRADESCO BBI S/A06.271.464/0073-93Av Paulista, 1450, 8º Andar, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP 01310-917(11) 2178-4800
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: ../-
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII
2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
BBIG11Renda e Ganho de Capital4.154.351,23Disponibilidade de recursos em caixa
BRCO11Renda e Ganho de Capital3.048.912,01Disponibilidade de recursos em caixa
BTCI11Renda e Ganho de Capital8.117.883,05Disponibilidade de recursos em caixa
BTLG11Renda e Ganho de Capital18.269.637,74Disponibilidade de recursos em caixa
CLIN11Renda e Ganho de Capital785.553,67Disponibilidade de recursos em caixa
CNES11Renda e Ganho de Capital1.332.499,50Disponibilidade de recursos em caixa
CPSH11Renda e Ganho de Capital6.999.389,43Disponibilidade de recursos em caixa
CPTS11Renda e Ganho de Capital773.049,77Disponibilidade de recursos em caixa
CVBI11Renda e Ganho de Capital1.612.669,55Disponibilidade de recursos em caixa
FCFL11Renda e Ganho de Capital89.837,21Disponibilidade de recursos em caixa
HGBS11Renda e Ganho de Capital9.423.902,08Disponibilidade de recursos em caixa
HGCR11Renda e Ganho de Capital11.366.741,88Disponibilidade de recursos em caixa
HGPO11Renda e Ganho de Capital1.336.201,53Disponibilidade de recursos em caixa
HGRU11Renda e Ganho de Capital7.066.529,36Disponibilidade de recursos em caixa
HSML11Renda e Ganho de Capital4.131.543,89Disponibilidade de recursos em caixa
INLG11Renda e Ganho de Capital7.335.400,00Disponibilidade de recursos em caixa
JSRE11Renda e Ganho de Capital1.271.486,82Disponibilidade de recursos em caixa
KNCR11Renda e Ganho de Capital46.601.237,23Disponibilidade de recursos em caixa
KNHY11Renda e Ganho de Capital9.779.563,27Disponibilidade de recursos em caixa
KNIP11Renda e Ganho de Capital5.179.801,22Disponibilidade de recursos em caixa
KNRI11Renda e Ganho de Capital2.053.820,14Disponibilidade de recursos em caixa
KNSC11Renda e Ganho de Capital11.062.860,86Disponibilidade de recursos em caixa
KNUQ11Renda e Ganho de Capital11.183.522,17Disponibilidade de recursos em caixa
LVBI11Renda e Ganho de Capital3.422.743,30Disponibilidade de recursos em caixa
MCCI11Renda e Ganho de Capital7.123.971,21Disponibilidade de recursos em caixa
PVBI11Renda e Ganho de Capital3.554.614,34Disponibilidade de recursos em caixa
RBRF11Renda e Ganho de Capital2.433.196,98Disponibilidade de recursos em caixa
RBRP11Renda e Ganho de Capital782.870,30Disponibilidade de recursos em caixa
RBRR11Renda e Ganho de Capital3.405.724,67Disponibilidade de recursos em caixa
RBRY11Renda e Ganho de Capital13.526.465,96Disponibilidade de recursos em caixa
SHPH11Renda e Ganho de Capital869.900,70Disponibilidade de recursos em caixa
SPXS11Renda e Ganho de Capital684.609,95Disponibilidade de recursos em caixa
TVRI11Renda e Ganho de Capital6.597.794,52Disponibilidade de recursos em caixa
VGRI11Renda e Ganho de Capital4.200.000,00Disponibilidade de recursos em caixa
VISC11Renda e Ganho de Capital20.898.476,48Disponibilidade de recursos em caixa
XPCI11Renda e Ganho de Capital4.567.654,42Disponibilidade de recursos em caixa
XPML11Renda e Ganho de Capital27.742.303,79Disponibilidade de recursos em caixa

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
Para os exercícios futuros, a gestão buscará manter um portfólio de fundos imobiliários com diversificação geográfica e setorial (escritórios, galpões, shopping centers, varejo, recebíveis, etc), podendo também alocar parte da carteira em CRI e LCI. A gestão ativa do portfólio acompanhará o comportamento dos preços e de cenário.

4.

Análise do administrador sobre:
4.1 Resultado do fundo no exercício findo
No período de jan/2024 a dez/2024, o Fundo apresentou retorno da cota patrimonial de -5,89% no ano considerando a valorização da cota patrimonial e a distribuição de rendimentos ao longo do ano, refletindo o impacto da queda do IFIX no período, conforme explorado no próximo item. O resultado ficou em linha com o benchmark do fundo, o IFIX.
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
Observamos uma virada abrupta do cenário econômico em 2024, com forte deterioração das condições econômicas. Iniciamos o ano com a inflação comportada, o que possibilitou inclusive que o Banco Central mantivesse o ciclo de cortes da taxa Selic até maio, cenário bastante favorável para os fundos imobiliários. Porém, ao longo de 2024, observamos elevação das expectativas de inflação futura, piora das perspectivas para a trajetória fiscal, forte desvalorização cambial e aceleração da inflação corrente, aliada a uma atividade econômica forte, com retomada do ciclo de alta da Selic a partir de setembro, e piora do cenário para os fundos imobiliários. Assim, o IFIX encerrou 2024 com desvalorização de 5,89%. No ano, as maiores quedas ocorreram nos fundos imobiliários de ?tijolo?, especialmente no setor de escritórios, devido à alta dos juros. Por outro lado, os fundos de CRI tiveram a melhor performance.Continuamos a observar melhora dos indicadores operacionais em todos os setores imobiliários presentes nos FIIs, reforçando a distribuição de rendimentos dos fundos:(1) Continuidade da retomada da ocupação dos escritórios, devido ao retorno gradual do trabalho presencial pelas empresas e a atividade econômica aquecida. Por exemplo, a taxa de vacância dos escritórios classe A em São Paulo caiu de 23% no 3T23 para 19,6% no 3T24. Em regiões como Paulista e Chucri Zaidan, observamos queda da vacância, e, na Faria Lima, onde a ocupação já está elevada há alguns anos, aumento do aluguel acima da inflação. (2) Continuidade do bom nível de crescimento das vendas nos shopping centers. Além disso, os fundos do setor realizaram aquisições de participação em shopping centers que melhoraram a qualidade média dos seus portfólios. (3) O ritmo de absorção continua forte nos galpões logísticos e a vacância encontra-se em nível muito baixo (8,2%, considerando os galpões classe A no Brasil). Temos observado ganho real nos preços de locação dos galpões mais próximos às capitais e repasse de inflação nos galpões mais distantes.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
A carteira do BCIA inicia o ano de 2025 com a seguinte composição setorial: recebíveis imobiliários (50,8%), dos quais 46,4% em fundos de CRI e 4,4% em CRIs diretamente, lajes corporativas (21,6%), shopping centers (12,0%), galpões logísticos (7,4%), FOFs (3,0%), agências bancárias (2,1%), educacional (1,9%) e varejo (1,2%). Assim, iniciamos o ano com alocação de 51% em fundos de recebíveis imobiliários e CRIs diretos e 49% em fundos de ?tijolo? (fundos que investem em imóveis), após a ajuste da carteira frente à virada do cenário de juros, com forte elevação dos juros reais e das expectativas para a Selic. A maior participação de fundos de CRI tem o objetivo de proteger a carteira nesse momento de incertezas e volatilidade, e também se justifica pelo atual retorno em dividendos desses fundos, bastante elevado. Iniciamos 2025 com inflação pressionada e taxas de juros bastante elevados. Ao longo do ano, será importante monitorar se o aperto das condições financeiras resultará na desaceleração da demanda doméstica e da inflação corrente, o que permitiria colocar a redução dos juros no horizonte, o que seria benéfico para os preços das cotas dos FIIs. Adicionalmente, será necessário monitorar eventual adoção de medidas fiscais ou parafiscais adicionais que possam aquecer a economia e estressar a trajetória da dívida pública.Lembramos que o investimento em imóveis traz proteção em um cenário de inflação elevada, dado que os contratos de aluguel são geralmente indexados à inflação. Essa característica fica ainda mais evidente quando pensamos em fundos imobiliários com imóveis de qualidade e bem localizados, que tendem a operar com taxa de ocupação mais alta e podem chegar a ter reajuste de preço de aluguel acima da inflação.Os fundos imobiliários, especialmente os de tijolo, estão negociando com descontos expressivos, olhando sob as mais diversas métricas: (i) múltiplo preço sobre valor patrimonial, (ii) em comparação aos preços por m2 das últimas transações de compra e venda de imóveis similares, e (iii) em comparação ao custo de reposição do imóvel. Assim, dados os bons resultados operacionais dos FIIs de tijolo e os preços descontados a que estão sendo negociados, entendemos que a demanda por esses fundos pode retomar de forma rápida assim que houver evidências de moderação da atividade econômica e da inflação, o que seria o primeiro passo para possibilitar o ciclo de corte de juros.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
Não possui informação apresentada.
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
Atualmente o Fundo não possui imóveis diretamente em sua carteira, conforme previsto em seu Regulamento.
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não aplicável, visto que não há demandas judiciais em nome do Fundo na data base.

10.

Assembleia Geral
10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Cidade de Deus, sn, Prédio Amarelo - 1° andar, Vila Yara, Osasco - SP, CEP 06029-900 - -
https://banco.bradesco/html/classic/produtos-servicos/investimentos/fundos/carteira-imobiliaria-ativa-FII.shtm
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
O meio de comunicação disponibilizado aos cotistas é o atendimento nos seguintes endereços (físico e eletrônico):BANCO BRADESCO S.A. Cidade de Deus, s/nº, Vila Yara CEP 06029-900 Cidade de Osasco, Estado de São PauloAt.: Luis Claudio de Freitas Coelho PereiraTelefone: +55 (11) 3684-4522Correio Eletrônico: [email protected] e [email protected]: https://banco.bradesco/html/classic/produtos-servicos/investimentos/fundos/carteira-imobiliaria-ativa-FII.shtm
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
A identificação do cotista é realizada mediante a apresentação de documentos comprobatórios, nos casos de voto presencial ou a distância.Com relação ao procedimento de Consulta Formal, deverão ser observadas as formalidades previstas nos artigos 19, 19-A e 41, incisos I e II da Instrução CVM nº 472/08, formalizada por carta, correio eletrônico ou telegrama dirigido pelo Administrador aos Cotistas, para resposta no prazo de 15 (quinze) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto. A resposta dos Cotistas à consulta será realizada mediante o envio, pelo Cotista ao Administrador, de carta, correio eletrônico ou telegrama formalizando o seu respectivo voto, sendo certo que as decisões serão tomadas com base na maioria dos votos recebidos, observados os quóruns previstos no item 9.7 do Regulamento do Fundo.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita por meio de correspondência encaminhada a cada Cotista do Fundo com aviso de recebimento ou por meio de correio eletrônico, ou por meio de outra forma prevista na legislação aplicável na data da convocação.

11.

Remuneração do Administrador
11.1Política de remuneração definida em regulamento:
Conforme previsto no Regulamento do Fundo, o Administrador receberá, pelos serviços prestados ao Fundo, uma Taxa de Administração equivalente a 0,50% (cinquenta centésimos por cento) ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido do Fundo, calculada diariamente, na base 1/252 (um duzentos e cinquenta e dois avos) da percentagem referida neste item, e será provisionada por dia útil e paga até o 1º (primeiro) Dia Útil do mês subsequente ao vencido, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas. O Administrador poderá estabelecer que parcelas da Taxa de Administração sejam pagas diretamente pelo Fundo aos prestadores de serviços que tenham sidosubcontratados pelo Administrador, desde que o somatório dessas parcelas não exceda o montante total da Taxa de Administração. O Gestor receberá, pela prestação dos serviços ao Fundo, equivalente a 0,35% (trinta e cinco centésimos por cento) ao ano, correspondente à parcela da Taxa de Administração paga ao Administrador, calculada nos mesmos termos da Taxa de Administração, sendo que, assim como a Taxa de Administração, não haverá valor mínimo pré estabelecido para a Taxa de Gestão. Adicionalmente, o Gestor também receberá a totalidade da Taxa de Performance paga semestralmente pelo Fundo, a contar da data da primeira integralização de cotas, taxa de performance equivalente a 20% (vinte por cento) do retorno e rendimentos auferidos pelo Fundo que excedam a variação do IFIX no período, calculada e provisionada por dia útil e cobrada no primeiro dia útil subsequente aos meses de junho e dezembro (Data de Apuração de Performance), conforme descrito demonstrativo de cálculo que consta do Regulamento do Fundo. Na hipótese de, em uma determinada Data de Apuração de Performance, o resultado da fórmula de cálculo da Taxa de Performance resultar em valor zero ou negativo, não será cobrada Taxa de Performance. Para fins do cálculo da Taxa de Performance, o valor da cota do fundo no momento de apuração do resultado deve ser comparado ao valor da cota base atualizado pelo IFIX do período transcorrido desde a última cobrança de taxa de performance. Caso o valor da cota base atualizada pelo índice de referência seja inferior ao valor da cota base, a Taxa de Performance a ser provisionada e paga deve ser calculada sobre a diferença entre o valor da cota antes de descontada a provisão para o pagamento da Taxa de Performance e o valor da cota base valorizada pelo índice de referência, limitada à diferença entre o valor da cota antes de descontada a provisão para o pagamento da Taxa de Performance e a cota base.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
1.782.981,150,51%0,51%

12.

Governança
12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: LUIS CLAUDIO DE FREITAS COELHO PEREIRAIdade: 53
Profissão: BancárioCPF: 147.503.068-19
E-mail: [email protected]Formação acadêmica: Ciências Contábeis
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 26/06/2024
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Banco BradescoAtualDiretor responsável pela administração dos FundosInstituição Financeira
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminalNada Consta
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadasNada Consta
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 25.317,003.077.420,0082,91%91,45%8,55%
Acima de 5% até 10% 2,00634.395,0017,09%100,00%0,00%
Acima de 10% até 15% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 15% até 20% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 20% até 30% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 30% até 40% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 40% até 50% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 50% 0,000,000,00%0,00%0,00%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008
Não possui informação apresentada.

15.

Política de divulgação de informações
15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
A divulgação de informações periódicas, incluindo ato ou fato relevante, é realizada na página do Administrador na rede mundial de computadores (www.bradesco.com.br/investimentos/fundos), em lugar de destaque e disponível para acesso gratuito, sendo também mantida disponível aos Cotistas na sede do Administrador. Com relação a informações relevantes não divulgadas, estas são protegidas por procedimentos internos de segurança da informação e identificação de destinatários.
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
Não aplicável, pois as cotas do Fundo são admitidas à negociação em entidade administradora de mercado organizado.
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
O Gestor adota política de exercício de direito de voto em assembleias, que disciplina os princípios gerais, o processo decisório e as matérias relevantes obrigatórias para o exercício do direito de voto.Essa política de voto orienta as decisões do Gestor em assembleias de detentores de títulos e valores mobiliários que confiram aos seus titulares o direito de voto. A política de voto destina-se a estabelecer a participação do Gestor em todas as assembleias gerais os emissores de títulos e valores mobiliários que confiram direito de voto a fundos sob sua gestão, nas hipóteses previstas em seus respectivos regulamentos e quando na pauta de suas convocações constarem as matérias relevantes obrigatórias descritas na referida política de voto. A versão integral da política de voto do Gestor encontra-se disposta no website do Gestor no endereço: www.bradescoasset.com.br > Governança > Política de Direito a Voto.
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
O Administrador possui equipes direcionadas para asseguração do cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo com segregação de funções para elaboração, validação e envio de informações.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Não se aplica.

Anexos
5. riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII