| Nome do Fundo/Classe: | FII CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA | CNPJ do Fundo/Classe: | 04.141.645/0001-03 |
| Data de Funcionamento: | 29/08/2000 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRFLMACTF009 | Quantidade de cotas emitidas: | 1.380.670,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: RendaSegmento de Atuação: HíbridoTipo de Gestão: Ativa | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | BR-CAPITAL DTVM S.A. | CNPJ do Administrador: | 44.077.014/0001-89 |
| Endereço: | RUA SURUBIM, 577, 10ºANDAR- CIDADE MONÇÕES- SÃO PAULO- SP- 04571-050 | Telefones: | (11) 5508-3500 |
| Site: | www.brcapital.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2024 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | 11-5508.3500 |
| 1.2 | Custodiante: BR-CAPITAL DTVM S.A. | 44.077.014/0001-89 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | 11-5508.3500 |
| 1.3 | Auditor Independente: RSM BRASIL AUDITORES INDEPENDENTES S/S | 16.549.480/0001-84 | RUA DO ROCIO, 75 - 4º ANDAR - SÃO PAULO/SP | 11-2348-1000 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. | 61.458.998/0001-67 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | 11-5508.3500 |
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
1.8 |
Outros prestadores de serviços¹: |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| JJ Chaves Contadores Sociedade Simples Ltda | 94.154.119/0001-62 | Roa Dona Laura, 414 - Porto Alegre - RS | 51-3388.3677 |
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Conforme previsão contratual, parte dos investimentos realizados na revitalização do hotel, correspondente à participação do fundo, foram adiantados pela Accor e o fundo teve carência para início do pagamento. O referido pagamento está ocorrendo parceladamente. Ao longo de 2025 há previsão de investimento de aproximadamente R$ 532,4 mil referente ao reembolso dos investimentos realizados pela Accor. Há também uma previsão do pagamento parcelado referente aos investimentos correspondentes à readequação realizada nos conjuntos 23 e 24 e parte relativa à readequação realizada no conjunto 22, para atender a demanda específica do locatário. Os pagamentos previstos em 2025 são de aproximadamente R$ 1,7 milhões. Em contrapartida, tais contratos são atípicos, com vigência até 2030 (cjs 23 e 24) e até 2031 (cj22), todos com previsão de multas mais altas no caso de rescisão antecipada. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O Fundo apresentou resultado positivo no exercício no valor de R$ 22.242.150,93 correspondentes a alugueis de escritórios, participação no Hotel, rendas financeiras e impactado principalmente pelo resultado de ajuste a valor justo de seus imóveis. O Fundo distribui durante o exercício de 2024, o montante de R$ 17.382.635,30. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Conforme dados publicados pela HotelierNews, levantamento realizado acerca do comportamento do turista no Brasil aponta que em 2024, São Paulo liderou o ranking com maior número de reservas, reforçando sua posição como principal centro econômico e turístico no Brasil. Ainda segundo publicação da HolierNews, a capital paulista obteve um aumento expressivo na diária média (+11,9%), tornando-se a primeira e única cidade do país a ultrapassar a marca dos R$ 500 em valor absoluto. Tal variação foi impulsionada principalmente pela retomada do segmento corporativo e pelo mercado MICE (eventos, feiras, grandes shows, entre outros). No hotel pertencente ao fundo foi possível verificar tais reflexos. No segundo semestre de 2024 o hotel atingiu 79,36% de taxa de ocupação, alcançado o percentual mais elevado desde o fim da pandemia. A ocupação média no ano foi de 63,19%. A média anual do valor da diária média foi de R$ 1.132, ficando 14,8% acima da diária média anual de R$ 986 alcançada em 2023. No que se refere ao mercado de escritórios e lajes corporativas, dados publicados pela Buildings, indicam que o 4º trimestre de 2024 apresentou resultados que comprovaram o fortalecimento do setor de escritórios em São Paulo. Segundo a referida publicação, o mercado de São Paulo acolheu 10 novos empreendimentos, entre saídas de alguns edifícios e entrada de novos. Frente a esse movimento, o preço médio pedido por metro quadrado subiu de R$ 79,75 para R$ 86,03. Especificamente no segmento corporativo de Alto Padrão, no 4º trimestre de 2024 houve mais ocupações do que devoluções de espaços em São Paulo, sendo que a absorção líquida se manteve positiva chegando aos 100mil m². Na somatória dos quatro trimestres de 2024, a absorção líquida alcançou 312 mil m². Nesse segmento, o preço médio de locação pedido passou de R$ 108,22 /m² para R$ 114,18/m² no quarto trimestre. E no ano, o crescimento do preço de locação pedido por metro quadrado foi de 12,35%, partindo de 101,83 e alcançado os R$ 114,18. O portfólio de escritórios pertencente ao fundo se manteve com a taxa de ocupação no patamar de 94% durante a maior parte do ano, o que representa apenas um conjunto comercial do portfólio vago. Houve transição de locatários em outros conjuntos, levando a taxa de ocupação a 82% em apenas um mês. O preço médio de locação dos contratos que não são modalidade "plug and play" é de R$ 131 na área privativa. Contratos na modalidade “plug and play”, no qual o locador entrega o imóvel pronto sob a demanda do locatário, têm contratos atípicos, com valores mais altos de locação, condizentes com o investimento realizado na adequação. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| A expectativa para o ano de 2025 é de que as taxas de juros ainda apresentem elevação no primeiro semestre, podendo retomar uma curva de redução entre meados e o final do segundo semestre. Não obstante, o hotel pertencente ao fundo tem uma característica de absorver demanda de turismo de negócios e eventos corporativos, que vêm apresentando crescimento, principalmente na cidade de São Paulo. Portanto, a expectativa é de que o hotel apresente desempenho similar ao apresentado em 2024. Para os conjuntos comerciais, a perspectiva é alcançar 100% de ocupação logo no início de 2025, uma vez que encerrou 2024 já em trativas para locação do único cojunto que estava vago. Com a consolidação da retomada do trabalho presencial, é esperada a manutenção da valorização dos aluguéis, verificada em 2024. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Cond Continental Square Faria Lima 18 conjuntos | 167.350.000,00 | SIM | 0,41% | |
| 75% do Hotel Pullman Vila Olimpia | 136.408.000,00 | SIM | 3,15% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Conjuntos comerciais: Foi utilizado o Método da Capitalização de Renda por meio do Fluxo de Caixa Descontado. Foi também utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para verificação dos valores de locação praticados. Hotel: Foi utilizado o Método da Capitalização de Renda através do Fluxo de Caixa Descontado. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR - CIDADE MONÇÕES - SÃO PAULO - SP [email protected]; www.brcapital.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| Os cotistas poderão utilizar a via postal, ou comparecer em nossa sede na Rua Surubim, 577 - 10º ANDAR - 04571-050 - São Paulo - SP. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Artigo 26 do regulamento: Somente poderão votar na Assembleia Geral os Cotistas inscritos no livro registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano; Artigo 23 do regulamento: As matérias previstas no artigo 20 acima poderão ser deliberadas pelos Cotistas mediante processo de consulta formalizada em carta, telex, telegrama, fax-símile ou e-mail dirigido pela Administradora a cada Cotista para resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias; Artigo 26, Parágrafo Único do regulamento: Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, observado o disposto no artigo 23 acima; Artigo 27 do regulamento: O pedido de procuração, encaminhado pela Administradora mediante correspondência, física ou eletrônica, deverá satisfazer aos seguintes requisitos: (i) conter todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto pedido; (ii) facultar que o Cotista exerça o voto contrário à proposta, por meio da mesma procuração; e (iii) ser dirigido a todos os Cotistas. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Artigo 23 – As matérias previstas no artigo 20 acima poderão ser deliberadas pelos Cotistas mediante processo de consulta formalizada em carta, telex, telegrama, fax-símile ou e-mail dirigido pela Administradora a cada Cotista para resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias. Artigo 26, Parágrafo Único: Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, observado o disposto no artigo 23 acima. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| Artigo 19 - A Administradora receberá, pela prestação de serviços de gestão e administração do FUNDO, uma remuneração mensal equivalente a 2% (dois por cento) do resultado a ser distribuído aos cotistas conforme definido no §4º do artigo 10 deste Regulamento, assegurado um valor mínimo equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês, nos termos do previsto no artigo 36 da Instrução CVM 472 (“Taxa de Administração”). Parágrafo 1º - Não estão incluídas na Taxa de Administração as despesas e os custos relativos à consultoria externa, à transferência da propriedade fiduciária dos bens e direitos sobre os ativos integrantes do patrimônio do FUNDO, bem como as despesas relativas ao processo de liquidação do FUNDO, os quais serão de arcados pelo FUNDO. Parágrafo 2º - Além do montante previsto no caput deste artigo 19 também será devida à Administradora, a título de Taxa de Administração, a quantia equivalente ao valor dos serviços de escrituração das Cotas, controladoria e contabilidade do FUNDO, conforme discriminada nos respectivos instrumentos a serem celebrados entre a Administradora e o Custodiante, cujas cópias encontram-se disponíveis na sede da Administradora. Parágrafo 3º - A remuneração dos prestadores de serviços contratados pelo FUNDO será fixada em instrumentos particulares a serem firmados entre a Administradora, por conta e ordem do FUNDO, e os respectivos terceiros. Todos os instrumentos firmados pelo FUNDO estarão disponíveis para consulta dos Cotistas, na sede da Administradora. Parágrafo 4º - A Administradora poderá estabelecer que parcelas da Taxa de Administração sejam pagas diretamente pelo FUNDO aos prestadores de serviços contratados. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 594.931,83 | 0,20% | 0,20% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | CAROLINA ANDREA GARISTO GREGORIO | Idade: | 45 ANOS | |
| Profissão: | ENGENHEIRA CIVIL | CPF: | 21715650808 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | ENGENHEIRA CIVIL | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 654,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 654,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 31/07/2016 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| BR-CAPITAL D.T.V.M. S.A. | 2016 até apresente data | Diretora | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários | |
| UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. | 2016 até apresente data | Diretora | Consultoria Imobiliária, Estruturação e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliária. | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 12.996,00 | 1.202.101,00 | 87,07% | 76,06% | 11,01% | |
| Acima de 5% até 10% | 2,00 | 178.569,00 | 12,93% | 6,36% | 6,57% | |
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | ||||||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, http://www.brcapital.com.br/site/conteudo/pagina/1,96+Fundo-de-Investimento-Imobiliario-Continental-Square-Faria-Lima.html, e no sistema FundosNet da B3-Brasil, Bolsa, Balcão e da CVM-Comissão de Valores Mobiliários |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| As cotas do Fundo são negociadas apenas na B3-Brasil, Bolsa, Balcão através de Corretoras de Títulos e Valores Mobiliários. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| https://www.unitas.com.br/dash/uploads/sistema/brcapital/politicas_manuais/politica_exercicio_voto_setembro_2022.pdf |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| - Carlos Orlandelli Lopes - Jacqueline Maria França Carmo |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não possui informação apresentada. |
| Anexos |
| 5. riscos |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |