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Informe Anual

Nome do Fundo: XP Industrial Fundo de Investimento ImobiliárioCNPJ do Fundo: 28.516.325/0001-40
Data de Funcionamento: 04/07/2018Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRXPINCTF004Quantidade de cotas emitidas: 7.150.422,00
Fundo Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: RendaSegmento de Atuação: OutrosTipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 30/06
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.CNPJ do Administrador: 22.610.500/0001-88
Endereço: Rua Gilberto Sabino, 215, 4º andar- Pinheiros- São Paulo- SP- 5425020Telefones: 11 30307177
Site: www.vortx.com.brE-mail: [email protected]
Competência: 06/2024

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone
1.1 Gestor: XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA.16.789.525/0001-98Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1909, Torre Sul, 30º andar, Vila Nova Conceição, São Paulo - SP, 04543-907(11) 3265-3700
1.2 Custodiante: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.22.610.500/0001-88Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020(11) 3030-7177
1.3 Auditor Independente: PRICEWATERHOUSECOOPERS AUDITORES INDEPENDENTES LTDA61.562.112/0001-20Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3732, Edifício B32, 16º andar - Itaim Bibi, São Paulo - SP, 04538-132(11) 4004-8000
1.4 Formador de Mercado: ../-
1.5 Distribuidor de cotas: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.22.610.500/0001-88Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020(11) 3030-7177
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: ../-
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII
2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
FII CSHG LOG Aplicação em ativos-alvo do Fundo2.849.357,00Caixa

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
Em termos de portfólio já investido, o fundo conta com um Programa de Manutenção Preventiva (PMP), que garante o planejamento e execução de investimentos com vistas na preservação da qualidade dos ativos e também acompanhamento das operações dos locatários.

4.

Análise do administrador sobre:
4.1 Resultado do fundo no exercício findo
Mesmo diante de incertezas quanto ao cumprimento do arcabouço fiscal no Brasil, forte desvalorização do real frente ao dólar e pressão significativa sobre a curva de juros, o fundo foi capaz de reduzir a vacância em 2 p.p., passando de 12,5% em junho de 2023 para 10,5% em junho de 2024 e distribuir. Além disso, mesmo com aumento na inadimplência, gerada principalmente pela locatária Polishop, a distribuição média no período foi de R$ 0,63 / cota, e se estabilizou, nos últimos meses, em R$ 0,62 / cota. Dentre os principais eventos do trimestre, destaca-se a alienação dos módulos 15, 16 e 21 do Edifício Topázio, com área bruta locável de 7.200,71 m², pelo valor de R$ 20.000.000,00 para a Althaia, a qual já locava esses módulos. A operação gerará um ganho de capital de R$ 1,52 por cota, conforme Fato Relevante publicado no dia 15/03/2023
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
O primeiro semestre de 2024 fechou com números positivos, o que provocou uma revisão na estimativa de crescimento do PIB em 2024 para 2,2% (ante 2,0% do relatório apresentado no trimestre anterior). A nível de indicadores, destacamos o Caged, que fechou o primeiro semestre de 2024 com valores próximos à mínima histórica de desemprego e apresentaram um saldo liquido acumulado de 1,3 milhão de vagas geradas em 2024. Além disso, a produção industrial (PIM) apresentou um aumento de 2,6% no ano de 2024. Com base nesse conjunto de indicadores e com o ambiente externo adverso em função das expectativas geradas em torno do ciclo de queda de juros norte-americano, o Copom demonstrou cautela e decidiu manter a taxa de juros em 10,50%³. Por fim, seguem alguns fatores relevantes que merecem atenção no cenário internacional e doméstico e que podem trazer desdobramentos para os rumos macroeconômicos: (i) a incerteza sobre o potencial ciclo de corte de juros nos EUA e sobre qual será a reação do FED após os dados do mercado de trabalho demonstrarem uma desaceleração maior que o esperado; (ii) incertezas quanto ao cumprimento do arcabouço fiscal no Brasil; (iii) forte desvalorização do real frente ao dólar e pressão significativa sobre a curva de juros; e (iv) desdobramentos políticos, econômicos e humanitários das guerras, sobretudo após a potencial escalada do conflito no Oriente Médio.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
Embora tenhamos ainda um ambiente fiscal de incertezas, com as reformas em discussão, esperamos novamente ter para o ano de 2024 uma boa resiliência na renda do fundo, em razão da qualidade, diversificação de locatários, redução da vacância evidenciada nos últimos meses e atento à oportunidades de venda de ativos com vistas a otimizar a estrutura de capital e paga gerar potencial ganho de capital. Entretanto, precisamos monitorar os sinais e indicadores ligados à indústria, já que esse setor produtivo é muito sensível ao ambiente macro interno e também externo.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
BM-01-037.700.000,00SIM-1,28%
BM-01-047.500.000,00SIM1,35%
BM-01-056.900.000,00SIM0,00%
BM-01-066.900.000,00SIM1,47%
BM-01-076.900.000,00SIM1,47%
BM-01-087.100.000,00SIM1,43%
BM-01-097.200.000,00SIM1,41%
BM-01-156.800.000,00SIM6,25%
BM-01-168.000.000,00SIM1,27%
BM-01-175.500.000,00SIM1,85%
BM-01-185.500.000,00SIM1,85%
BM-01-196.500.000,00SIM1,56%
BM-01-205.800.000,00SIM-7,94%
BM-01-216.600.000,00SIM-2,94%
BM-01-266.600.000,00SIM3,13%
BM-01-276.000.000,00SIM1,69%
BM-01-285.000.000,00SIM0,00%
BM-01-346.500.000,00SIM1,56%
BM-01-356.500.000,00SIM1,56%
BM-01-365.100.000,00SIM2,00%
BM-01-375.000.000,00SIM0,00%
BM-01-385.100.000,00SIM2,00%
BM-01-395.600.000,00SIM1,82%
CEA-01-027.200.000,00SIM2,86%
CEA-01-0311.200.000,00SIM3,70%
CEA-01-0412.700.000,00SIM4,10%
CEA-01-0516.000.000,00SIM3,23%
CEA-01-0616.000.000,00SIM3,23%
CEA-01-075.500.000,00SIM37,50%
CEA-01-085.500.000,00SIM37,50%
CEA-01-094.600.000,00SIM2,22%
CEA-01-102.500.000,00SIM4,17%
CEA-01-114.100.000,00SIM2,50%
CEA-01-125.900.000,00SIM5,36%
CEA-01-136.600.000,00SIM4,76%
CEA-01-145.900.000,00SIM5,36%
CEA-01-204.400.000,00SIM7,32%
ED-EXTR-ACQU4.900.000,00SIM2,08%
EXTR-ACQUA25.300.000,00SIM0,80%
EXTREMA49.400.000,00SIM5,33%
GAIAAR-01-048.900.000,00SIM7,23%
GAIAAR-01-058.800.000,00SIM7,32%
GAIAAR-01-068.800.000,00SIM7,32%
GAIAAR-01-078.800.000,00SIM7,32%
GAIAAR-01-088.800.000,00SIM7,32%
GAIAAR-01-098.900.000,00SIM7,23%
GAIAAR-01-2822.400.000,00SIM7,69%
GAIAAR-01-2928.200.000,00SIM4,06%
GAIAAR-01-3028.200.000,00SIM4,06%
GAIAAR-01-3128.200.000,00SIM4,06%
JNDI-01-10C4.600.000,00SIM4,55%
JNDI-01-11C4.600.000,00SIM4,55%
JNDI-01-12C4.600.000,00SIM2,22%
JNDI-01-1A2.800.000,00SIM7,69%
JNDI-01-1B4.200.000,00SIM5,00%
JNDI-01-1C4.800.000,00SIM14,29%
JNDI-01-1D6.200.000,00SIM3,33%
JNDI-01-2A2.800.000,00SIM7,69%
JNDI-01-2B4.200.000,00SIM5,00%
JNDI-01-2C4.800.000,00SIM14,29%
JNDI-01-2D6.200.000,00SIM3,33%
JNDI-01-3A2.700.000,00SIM0,00%
JNDI-01-3B4.700.000,00SIM9,30%
JNDI-01-3C4.700.000,00SIM6,82%
JNDI-01-3D6.200.000,00SIM3,33%
JNDI-01-4A2.800.000,00SIM3,70%
JNDI-01-4C4.600.000,00SIM2,22%
JNDI-01-5A2.800.000,00SIM3,70%
JNDI-01-5C4.600.000,00SIM2,22%
JNDI-01-6A2.800.000,00SIM3,70%
JNDI-01-6C4.600.000,00SIM2,22%
JNDI-01-7A2.800.000,00SIM3,70%
JNDI-01-7C4.700.000,00SIM2,17%
JNDI-01-8A4.200.000,00SIM5,00%
JNDI-01-8C4.700.000,00SIM2,17%
JNDI-01-9A2.700.000,00SIM8,00%
JNDI-01-9C4.900.000,00SIM4,26%
JNDII-01-0118.400.000,00SIM3,95%
JNDII-01-0218.600.000,00SIM3,91%
JNDII-02-0137.600.000,00SIM-1,05%
JNDII-03-0129.100.000,00SIM3,93%
TERRA-01-0411.200.000,00SIM-5,88%
TERRA-01-0511.200.000,00SIM-5,88%
TERRA-01-0612.700.000,00SIM-5,93%
TERRA-01-0712.800.000,00SIM-5,19%
TERRA-02-019.000.000,00SIM3,45%
TERRA-02-029.000.000,00SIM4,65%
TERRA-02-039.000.000,00SIM4,65%
TERRA-02-049.000.000,00SIM4,65%
TERRA-02-059.000.000,00SIM4,65%
TERRA-02-069.000.000,00SIM3,45%
TERRA-02-079.000.000,00SIM3,45%
TERRA-02-089.000.000,00SIM4,65%
TERRA-02-099.000.000,00SIM4,65%
TERRA-02-109.000.000,00SIM4,65%
TERRA-02-119.000.000,00SIM4,65%
TERRA-02-129.000.000,00SIM3,45%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
As avaliações foram realizadas pelo Método da Capitalização da Renda, sendo está a principal ótica pela qual os principais investidores do mercado analisariam as propriedades. Por este método determina-se o valor de venda do imóvel pela capitalização da renda líquida possível de ser por ele auferida, através da análise de um fluxo de caixa descontado que considera todas as receitas e despesas para sua operação, descontado a uma taxa que corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor, considerando-se o nível de riscodo empreendimento. O fluxo de receitas considera inicialmente a renda real prevista nos contratos vigentes de locação, e ao término destes, são projetados contratos hipotéticos de locação a valor de mercado.
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral
10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
www.vortx.com.br
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
A convocação da Assembleia Geral de Cotistas pelo Administrador far-se-á mediante correspondência encaminhada a cada Cotista, por meio de correio eletrônico (e-mail) ou de correspondência física, e disponibilizada na página do Administrador na rede mundial de computadores, contendo, obrigatoriamente, o dia, hora e local em que será realizada tal Assembleia Geral e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. Parágrafo Primeiro. A primeira convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência no caso de Assembleias Gerais ordinárias e com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência no caso de Assembleias Gerais extraordinárias, contado o prazo da data de comprovação de recebimento da convocação pelos Cotistas.
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
A primeira convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência no caso de Assembleias Gerais ordinárias e com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência no caso de Assembleias Gerais extraordinárias, contado o prazo da data de comprovação de recebimento da convocação pelos Cotistas. E, a Assembleia Geral de Cotistas também pode reunir-se por convocação de Cotistas possuidores das Cotas que representem, no mínimo, 5% (cinco por cento) do total das Cotas emitidas ou pelo representante dos Cotistas, observados os procedimentos estabelecidos neste Regulamento.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
Salvo motivo de força maior, a Assembleia Geral de Cotistas realizar-se-á no local onde o Administrador tiver a sede; quando houver necessidade de efetuar-se em outro lugar, a correspondência encaminhada por correio eletrônico (e-mail) ou de correspondência física endereçada aos Cotistas indicarão, com clareza, o lugar da reunião.

11.

Remuneração do Administrador
11.1Política de remuneração definida em regulamento:
O Administrador receberá por seus serviços uma Taxa de Administração fixa e anual composta de valor equivalente aos percentuais previstos na tabela abaixo, à razão de 1/12 avos, calculada o faturamento bruto mensal do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme a descrição: faturamento mensal do fundo até R$ 2.000.000,00 a taxa de administração mensal é de 7,35%, entre R$ 2.000,001 e R$ 4.000,000 a taxa de administração mensal 6,55%, entre R$ 4.000,001 e R$6.000,000 a taxa de administração mensal é de 5,85%, entre R$6.000,001 e R$8.000,000 a taxa de administração mensal é de 5,15%, entre R$8.000,001 e R$10.000,000 a taxa de administração é de 4,45%, e acima de R$10.000,000 a taxa de administração mensal é de 3,75%. Parágrafo Primeiro. A taxa de Administração engloba os pagamentos devidos ao Gestor (conforme repartido nos termos do Contrato de Gestão, ao Custodiante e ao Escriturador, e não inclui valores correspondentes aos demais encargos do Fundo, os quais serão debitados do Fundo de acordo com o disposto neste Regulamento e na regulamentação vigente.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
NaNNaNNaN

12.

Governança
12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Eric HayashidaIdade: 45
Profissão: Engenheiro de ProduçãoCPF: 28350882883
E-mail: [email protected]Formação acadêmica: Superior completo
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 27/04/2022
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
VÓRTX DTVM01/2022 a atualDiretor de administração fiduciária, distribuição e suitabilityDistribuidora de Títulos e Valores Mobiliários
XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A11/2020 a 01/2022Relationship ManagerDistribuidora de Títulos e Valores Mobiliários
ITAÚ UNIBANCO S.A07/2013 a 10/2020Fund Operations ManagerServiços Financeiros
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminal
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 48.872,006.416.725,0089,74%79,78%9,85%
Acima de 5% até 10% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 10% até 15% 1,00733.697,0010,26%0,00%10,36%
Acima de 15% até 20% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 20% até 30% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 30% até 40% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 40% até 50% 0,000,000,00%0,00%0,00%
Acima de 50% 0,000,000,00%0,00%0,00%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008
Não possui informação apresentada.

15.

Política de divulgação de informações
15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.Brasil, Bolsa e Balcão ("B3") e da CVM.
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
Artigo 47 As Cotas serão admitidas à negociação exclusivamente em mercado de bolsa administrado pela B3, sendo que somente as Cotas integralizadas poderão ser negociadas na B3.
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
Artigo 25 O GESTOR DESTE FUNDO ADOTA POLÍTICA DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLEIAS, QUE DISCIPLINA OS PRINCÍPIOS GERAIS, O PROCESSO DECISÓRIO E QUAIS SÃO AS MATÉRIAS RELEVANTES OBRIGATÓRIAS PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE VOTO. TAL POLÍTICA ORIENTA AS DECISÕES DO GESTOR EM ASSEMBLEIAS DE DETENTORES DE ATIVOS QUE CONFIRAM AOS SEUS TITULARES O DIREITO DE VOTO E SE ENCONTRA DISPONÍVEL NO SEGUINTE ENDEREÇO DA REDE MUNDIAL DE COMPUTADORES: http://www.vistarealestate.com.br/Vista-Politica-de-Voto-Gestora.pdf.
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Não se aplica.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Não se aplica.

Anexos
5.Riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII