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Informe Anual

Nome do Fundo: MAXI RENDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FIICNPJ do Fundo: 97.521.225/0001-25
Data de Funcionamento: 13/04/2012Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRMXRFCTF008Quantidade de cotas emitidas: 41.257.994,00
Fundo Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: Títulos e Valores MobiliáriosSegmento de Atuação: Títulos e Val. Mob.Tipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: Dezembro
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S/A DTVMCNPJ do Administrador: 59.281.253/0001-23
Endereço: Praia de Botafogo, 501, 6º Andar- Botafogo- Rio de Janeiro- RJ- 22250-040Telefones: (11) 3383-3441
Site: www.btgpactual.comE-mail: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com
Competência: 08/2019

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone
1.1 Gestor: XP Vista Asset Management Ltda16..78.9.5/25/0-00AV BRIGADEIRO FARIA LIMA 3600 – 10º andar, CONJ. 101 E 102. SP.(11) 3526 - 1300
1.2 Custodiante: Oliveira Trust DTVM S.A.36..11.3.8/76/0-00AV. DAS AMÉRICAS, 500, BLOCO 13, GR 205 - BARRA DA TIJUCA. RJ.(21) 3514 - 0000
1.3 Auditor Independente: ERNST & YOUNG TERCO AUDITORES INDEPENDENTES61..36.6.9/36/0-00Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909 - Vila Olimpia - SP - CEP: 04543-01111 2573-3000
1.4 Formador de Mercado: n/an/.a./-n/an/a
1.5 Distribuidor de cotas: n/an/.a./-n/an/a
1.6 Consultor Especializado: n/an/.a./-n/an/a
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: n/an/.a./-n/an/a
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII
2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
FII Iridium Recebíveis Imobiliários Lucro na Venda94.514,42Capital
CRI 19E0350573Lucro na Venda20.500.000,00Capital
CRI 19F0260959Lucro na Venda20.159.310,96Capital
CRI 19E0967405Lucro na Venda19.192.708,90Capital
CRI 19F0922610Lucro na Venda18.000.000,00Capital
CRI 19C0240554Lucro na Venda14.500.000,00Capital
CRI 19B0177968Lucro na Venda13.838.463,07Capital
CCPRA1 CDIELucro na Venda10.000.000,00Capital
CRI 17L0956424Lucro na Venda9.654.081,93Capital
CRI 18J0698011Lucro na Venda8.455.440,10Capital
CRI 17G0788003Lucro na Venda6.735.890,77Capital
CRI 18L1179520Lucro na Venda6.579.800,84Capital
CCPRB1 CDIELucro na Venda5.000.000,00Capital
CRI 17K0216759Lucro na Venda4.112.599,77Capital
CRI 17K0161325Lucro na Venda3.420.907,18Capital
CRI 17I0904810Lucro na Venda2.998.921,31Capital
CRI 19G0290738Lucro na Venda2.900.000,00Capital
CRI 16I0965158Lucro na Venda2.443.068,31Capital
CRI 17I0181659Lucro na Venda2.404.244,20Capital
CRI 17J0040025Lucro na Venda2.383.032,39Capital
CRI 13D0458950Lucro na Venda1.312.720,00Capital
CRI 17C0000201Lucro na Venda997.222,73Capital
LCI 17I00016268Lucro na Venda718.009,69Capital
CRI 19A0698738Lucro na Venda400.608,35Capital
CRI 16L0178106Lucro na Venda189.447,68Capital

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
Fundo tem como objetivo o investimento em ativos com lastro em empreendimentos imobiliários e direitos a estes inerentes relacionados, preponderantemente através da aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRIs"), cotas de Fundos de Investimento Imobiliário ("FIIs") ou nos segmentos de desenvolvimento imobiliário residencial e obtenção de renda imobiliária visando proporcionar a seus cotistas a valorização de suas cotas tendo como alvo uma rentabilidade superior à rentabilidade da Tesouro IGPM+ com juros semestrais.

4.

Análise do administrador sobre:
4.1 Resultado do fundo no exercício findo
O fundo obteve bons resultados financeiros oriundos das cotas dos fundos imobiliários e dos CRI que compõem a carteira do Fundo. Ao longo de 2018 o Fundo adquiriu bons papeis (CRI), considerados High Grade, e distribuiu aos seus investidores ao longo de 2018 o valor de R$ 26.130.743 à título de rendimentos, valor equivalente à R$ 0,07 por cota. Por outro lado, sobre os aspectos contábeis, a equipe de gestão elaborou um estudo sobre a recuperação dos valores registrados nos ativos que compõem a carteira do MXRF (Estudo de Recuperabilidade), no qual considera a relação entre os lastros, garantias e obrigações, que constituem a estrutura de cada um dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Neste estudo, foi mensurado uma parcela do valor do crédito no qual não é coberto pelo lastro e garantia dos cedentes, ou seja, parcela considerada clean. Consequentemente, essa parcela vem descumprindo obrigações pecuniárias e não pecuniárias do papel. Como resultado do estudo, houve um desconto na ordem de 2% sobre o valor do Patrimônio Líquido do MXRF. Isso representou uma remarcação negativa de 6 (seis) CRIs, que já vinham sendo reportados nos relatórios mensais do gestor dos últimos meses e, por último, a marcação da SPE Terra Mundi foi zerada por conservadorismo. Vale ressaltar que o gestor e administrador, em conjunto com as Companhias Securitizadoras, estão empregando os melhores esforços no intuito de recuperar futuramente os valores descontados nos CRIs, por meio de medidas judiciais e extra judiciais. Por fim, cabe destacar que a medida que os créditos descontados forem recuperados, o MXRF terá, consequentemente, a conta de Lucros Acumulados majorados
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
Durante o ano de 2018 foi visto uma melhora no cenário político-econômico, com os indicadores de atividade financeira se recuperando. Esse período viu a permanência das taxas de juros nas mínimas históricas, aumento da confiança dos empresários e consumidores sobre a recuperação econômica e em especial a do mercado imobiliário. Esse cenário de taxas baixas favorece os CRI´s emitidos no Brasil que carregam um prémio alto em relação aos índices de inflação, em particular o IGP-M.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
A perspectiva para o período seguinte é uma continuação da recuperação do segmento imobiliario, com taxas de juros mantidas em patamares baixos. Esperamos substituir alguns CRI’s pontuais na carteira e manter prospecção de papéis com ótimas relações de risco-retorno, mantendo a política de distribuição de rendimentos.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND1.278.619,32SIM-6,07%
MAC FII - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO11.699.850,00SIM-11,36%
RIO NEGRO FII - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO3.752.920,00SIM0,35%
FII IRIDIUM RECEBÍVEIS IMOBLIÁRIOS90.240,00SIM5,62%
CCPRB15.072.847,16SIM1,46%
CCPRA110.132.316,05SIM1,32%
LCI 17I00016268730.586,30SIM1,75%
ALAMEDA LORENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS6.100.000,00NÃO0,00%
COLMEIA ABSOLUTO MARIA MONTEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS1.950.000,00NÃO0,00%
CRV TERRA MUNDI JARDIM AMERICA0,00NÃO0,00%
MITRE VILA MARIANA EMPREENDIMENTOS4.300.000,00NÃO0,00%
MITRE VILA PRUDENTE EMPREENDIMENTOS11.300.000,00NÃO0,00%
VITACON 18 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO5.599.999,82NÃO0,00%
VITACON PAULISTA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA6.400.000,00NÃO0,00%
CRI - 11F0013690303.257,37SIM0,61%
CRI - 11F0042226706.983,86SIM-42,14%
CRI - 11L00057130,00SIM-100,00%
CRI - 12B0035151779.522,41SIM-4,79%
CRI - 12B0035289845.296,06SIM-4,70%
CRI - 12B0035313344.773,76SIM-7,88%
CRI - 12B0035480637.462,96SIM-5,54%
CRI - 12B0035531736.763,88SIM-3,81%
CRI - 12B0035534429.870,35SIM-4,59%
CRI - 12E0013069633.912,21SIM-5,59%
CRI - 12E00319906.296.768,41SIM-17,45%
CRI - 12E00357833.451.149,36SIM-5,49%
CRI - 13B000645414.327.295,55SIM-3,08%
CRI - 13B00361241.971.207,84SIM-10,12%
CRI - 13D04589503.189.323,96SIM0,38%
CRI - 13F00624552.657.156,99SIM-25,25%
CRI - 13H004111514.555.023,75SIM-3,49%
CRI - 13L00345395.016.799,46SIM14,04%
CRI - 14C0067901699.918,64SIM0,54%
CRI - 15F05444861.256.960,46SIM6,99%
CRI - 15F10902905.460.410,54SIM0,06%
CRI - 15H06981614.835.993,85SIM54,22%
CRI - 15H06986692.393.897,42SIM1,72%
CRI - 16B0764930526.119,14SIM-3,05%
CRI - 16F00717802.004.332,91SIM-0,13%
CRI - 16I00000023.481.954,43SIM8,66%
CRI - 16I09655201.550.446,00SIM-2,33%
CRI - 16L01781062.195.224,94SIM13,77%
CRI - 16L02451185.487.381,53SIM0,11%
CRI - 17G07880038.082.582,64SIM-4,83%
CRI - 17H01648543.933.318,06SIM1,98%
CRI - 17I018165910.473.389,63SIM-0,60%
CRI - 17K016132519.795.538,43SIM11,01%
CRI - 17L095642411.901.219,40SIM-1,20%
CRI - 18D069887711.205.156,84SIM-2,05%
CRI - 18H08642015.202.301,12SIM3,87%
CRI - 18K057611714.662.657,32SIM0,80%
CRI - 19B01779681.926.407,49SIM0,43%
CRI - 19C02405548.714.342,48SIM2,51%
CRI - 17I09048103.044.934,77SIM1,53%
CRI - 17J00400252.419.569,95SIM1,53%
CRI - 18J06980118.224.782,07SIM-2,14%
CRI - 18L11795206.473.001,69SIM0,07%
CRI - 19A0698738403.003,08SIM1,25%
CRI - 17K02167594.441.772,65SIM8,77%
CRI - 19E035057320.519.767,35SIM0,10%
CRI - 19E096740519.233.230,25SIM0,21%
CRI - 19F092261018.072.138,08SIM0,40%
CRI - 19G02907382.901.850,70SIM0,06%
CRI - 19F026095920.159.310,94SIM-0,00%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
Método utilizado para CRI: taxa de negociação; Método utilizado para cotas de FII mercado: valor das cotas dos fundos divulgadas na B3; Método utilizado para Debêntures: taxa de negociação; Método utilizado para LCI: taxa de negociação; Método utilizado para ações de companhia fechada: reconhecimento por meio do resultado utilizando como base o seu respectivo valor patrimonial;
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral
10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3477 - 14º andar - Itaim Bibi - São Paulo/SP
Os documentos relativos à Assembleia Geral estarão disponíveis na sede do Administrador bem como no site da B3 e do Banco BTG Pactual conforme endereços abaixo: http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/ https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btg-pactual
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
Disponibilizamos aos cotistas o endereço de e-mail abaixo para solicitações referentes as assembleias bem como dúvidas em geral: Sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
(i) O cotista é apto ao voto caso conste da base de cotistas na data da convocação da AGC. No dia da AGC, a qualidade de cotista é comprovada através de documento de identificação com foto (RG, RNE, CNH) para PF. No caso da PJ, é exigido (1)Cópia autenticada do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e/ou procuração com firma reconhecida);(2)Documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is);(c) no caso de Fundos de Investimento é exigido (1)Cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e estatuto social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação (ata de eleição dos diretores e/ou procuração); (2)Documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is); (d)caso o Cotista seja representado, o procurador deverá estar munido de procuração válida, com poderes específicos e firma reconhecida pelo cotista outorgante. Adotamos, ainda, o procedimento de verificar a Base de cotistas antes da assembleia buscando identificar possíveis cotistas impedidos de votar para que possamos informar caso estejam presentes na AGC. Adicionalmente, iniciamos questionando se algum cotista presente se considera conflitado. Ainda relacionado a plateia, caso exista um convidado de cotista ou outro presente apenas telespectador, solicitamos aos cotistas presentes autorização para que o mesmo assista a AGC. Previamente ainda, verificamos se o Fundo possui representantes de cotistas eleitos para que possamos identificá-los. (ii) Quando previsto em regulamento, é possível a realização de consultas formais. Tais consultas são realizadas por meio do envio de uma carta consulta para toda a base de cotistas, na qual consta a exposição do Administrador sobre os itens a serem deliberados, data limite para manifestação do voto, prazo para apuração dos votos e orientação sobre o envio da manifestação bem como documentos que devem ser anexados. Além disso, segue uma carta resposta modelo com os itens em deliberação, campo para voto e itens para preenchimento de dados do cotistas e assinatura. Estabelecemos um mínimo de 5 dias após o prazo final para apuração dos votos dos cotistas que postaram seus votos dentro do prazo mas que por algum motivo tenham demorado um pouco mais para chegar até a Administradora. (iii) Para AGCs não realizamos o operacional de participação à distância, uma vez que tais procedimentos ainda não estão previstos no regulamento do Fundo e as entidades nas quais as cotas do Fundo estão registradas ainda não disponibilizaram sistemas e operacionais para tanto. Caso o cliente deseje, pode fornecer procuração concedendo a um procurador, ou mesmo à Administradora, o direito de exercer seu voto em Assembleia presencial, sendo certo que de tal procuração pode constar expressa a declaração de voto do cotista (o que no caso de procurações à Administradora é mandatório).
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
Não realizamos assembleias por meio eletrônico para os fundos imobiliários dado que entendemos que não é do perfil de grande parte dos cotistas que acabariam prejudicados pelo modelo eletrônico

11.

Remuneração do Administrador
11.1Política de remuneração definida em regulamento:
A Instituição Administradora receberá por seus serviços uma Taxa de Administração equivalente a 0,90% a.a. (noventa centésimos por cento ao ano), sendo que a Taxa de Administração não poderá representar um valor inferior a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) por mês, e será calculada: (a) sobre o valor de mercado do Fundo, com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do Fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, caso referidas cotas tenham integrado ou passado a integrar, nesse período, índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável aos fundos de investimento em índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo; ou (b) sobre o valor contábil do patrimônio líquido do Fundo, desde que não seja atendida a condição do item (a), observado o valor mínimo mensal, valor este que será corrigido anualmente pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), apurado e divulgado
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
1.897.612,830,47%0,47%

12.

Governança
12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Allan HadidIdade: 43 anos
Profissão: EconomistaCPF: 071.913.047-66
E-mail: ol-reguladores@btgpactual.comFormação acadêmica: Graduado em ciências econômicas pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro em dezembro de 1997.
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 29/09/2016
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Banco BTG Pactual S.ADe julho de 2014 até hojeIngressou como partner no Banco BTG Pactual S.A. na posição de COO (Chief Operations Officer) da área de Merchant Banking e, atualmente, ocupa o cargo de COO (Chief Operations Officer) da área de Global Asset ManagementAtualmente, ocupa o cargo de COO (Chief Operations Officer) da área de Global Asset Management.
BRZ InvestimentosDe junho de 2011 até junho de 2014CEO (Chief Executive Officer)Atuou na área de gestão de recursos
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminalNão há
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadasNão há
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 58.049,0041.257.994,00100,00%89,97%10,03%
Acima de 5% até 10%
Acima de 10% até 15%
Acima de 15% até 20%
Acima de 20% até 30%
Acima de 30% até 40%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008
14.1 Ativo negociadoNatureza da transação (aquisição, alienação ou locação)Data da transaçãoValor envolvidoData da assembleia de autorizaçãoContraparte
16L0178106aquisição03/06/2019189.447,6809/12/1900BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZACAO
13H0041115alienação16/10/201915.037.758,8909/12/1900BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZACAO
IRDM11aquisição04/07/201994.514,4209/12/1900BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
IRDM11alienação28/08/201999.889,9009/12/1900BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
IRDM11aquisição14/02/20196.971.300,0009/12/1900BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
IRDM11aquisição05/08/201951.089,6709/12/1900BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM

15.

Política de divulgação de informações
15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
De acordo com o previsto na IN CVM 472 nossa política de divulgação define prioritariamente como fato relevante eventos significativos de vacância que possam representar 5% ou mais da Receita do Fundo na data da divulgação. Para outras situações, todas são devidamente analisadas para que se confirme se devem ou não ser classificadas como um fato relevante e consequentemente serem divulgadas de acordo com nossa política. A divulgação é feita antes da abertura ou depois do fechamento do mercado através dos seguintes canais: http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/ https://www.cvm.gov.br/menu/regulados/fundos/consultas/fundos/fundos.html https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btgpactual
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btg-pactual
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://www.btgpactual.com/home/asset-management/fundos-btg-pactual
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Bruno Duque Horta Nogueira
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Será de acordo com estabelecido em Assembleia Geral Extraordinária respeitando as regras do regulamento.

Anexos
5.Riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII