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Informe Anual

Nome do Fundo: Mérito Fundos e Ações Imobiliárias FII - Fundo de Investimento ImobiliárioCNPJ do Fundo: 32.397.369/0001-76
Data de Funcionamento: 01/11/2019Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRMFAICTF005Quantidade de cotas emitidas: 389.185,00
Fundo Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: HíbridoSegmento de Atuação: HíbridoTipo de Gestão: AtivaPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 31/12
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: MERITO DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.CNPJ do Administrador: 41.592.532/0001-42
Endereço: Rua Funchal, 418, 21 andar- Vila Olimpia- São Paulo- SP- 04551060Telefones: (11) 3386-2555
Site: www.meritodtvm.com.brE-mail: [email protected]
Competência: 12/2023

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone

1.1 Gestor: Mérito Investimentos S.A.15.632.652/0001-16Rua Funchal, 418, 21 andar, São Paulo-SP, CEP 04551-060(11) 3386-2555
1.2 Custodiante: Mérito DTVM41.592.532/0001-42Rua Funchal, 418, 21 andar, São Paulo-SP, CEP 04551-060(11) 3386-2555
1.3 Auditor Independente: BDO RCS Auditores Independentes54.276.936/0001-79Rua Major Quedinho, 90, 3 andar, São Paulo-SP, CEP 01050-030(11) 3848-5880
1.4 Formador de Mercado: ../-
1.5 Distribuidor de cotas: ../-
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: ../-
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII

2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
BRADESCO CARTEIRA IMOBILIÁRIA ATIVA - FIIGanho de capital e dividendos32.740,80Capital
FUNDO INVEST IMOB - FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUNDGanho de capital e dividendos29.970,00Capital
BRPR CORPORATE OFFICES FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOGanho de capital e dividendos74.674,47Capital
CAPITÂNIA SECURITIES II FUNDO INVEST IMOB - FIIGanho de capital e dividendos52.843,89Capital
CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAGanho de capital e dividendos40.760,00Capital
CYRELA BRAZIL REALTY SA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕESGanho de capital e dividendos60.929,00Capital
DIRECIONAL ENGENHARIA SAGanho de capital e dividendos42.886,00Capital
EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SA Ganho de capital e dividendos12.846,00Capital
FUNDO INVEST IMOB EDIFICIO ALMIRANTE BARROSOGanho de capital e dividendos11.783,25Capital
HABITAT II - FUNDO INVEST IMOBGanho de capital e dividendos164.901,20Capital
HBR REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/AGanho de capital e dividendos4.490,00Capital
HECTARE CE - FUNDO INVEST IMOBGanho de capital e dividendos59.379,65Capital
CSHG REAL ESTATE - FUNDO INVEST IMOB - FIIGanho de capital e dividendos34.347,37Capital
HEDGE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO INVEST IMOBGanho de capital e dividendos74.615,00Capital
FUNDO INVEST IMOB IRIDIUM RECEBIVEIS IMOBILIARIOSGanho de capital e dividendos57.552,43Capital
JHSF PARTICIPACOES SAGanho de capital e dividendos113.151,00Capital
JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO - FIIGanho de capital e dividendos36.836,25Capital
KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FUNDO INVEST IMOB - FIIGanho de capital e dividendos204.244,00Capital
KINEA RENDA IMOBILIARIA FUNDO INVEST IMOBGanho de capital e dividendos47.700,00Capital
LAVVI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SAGanho de capital e dividendos8.799,00Capital
MERITO CEMITERIOS FII FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIOGanho de capital e dividendos100,00Capital
MELNICK EVEN INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES SAGanho de capital e dividendos7.170,00Capital
MERITO RECEBIVEIS IMOBILIARIOS FUNDO INVEST IMOBGanho de capital e dividendos1.725.663,43Capital
MERITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO I FII - FUNDO INVEST IMOBGanho de capital e dividendos5.743.359,93Capital
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SAGanho de capital e dividendos117.211,00Capital
MITRE REALTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SAGanho de capital e dividendos22.100,00Capital
MULTIPLAN - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SAGanho de capital e dividendos31.634,00Capital
FUNDO INVEST IMOB RIO BRAVO RENDA CORPORATIVAGanho de capital e dividendos47.597,55Capital
VECTIS JUROS REAL FUNDO INVEST IMOB - FIIGanho de capital e dividendos55.062,90Capital
FATOR VERITA FUNDO INVEST IMOBGanho de capital e dividendos218.356,00Capital
XP MALLS FUNDO INVEST IMOB – FIIGanho de capital e dividendos42.628,80Capital

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:

O Gestor está realizando avaliações contínuas tanto de Fundos de Investimentos Imobiliários quanto de Ações de Companhias Abertas do segmento imobiliário, buscando ativos com boas perspectivas de elevação de receitas e/ou valorização de cotação (idealmente de ambas), sempre visando médio e longo prazos.

4.

Análise do administrador sobre:

4.1 Resultado do fundo no exercício findo
Conforme as Demonstrações Contábeis Auditadas e publicadas no Fundos Net e no site da Administradora: www.meritodtvm.com.br Durante o exercício de 2023, o Fundo anunciou a distribuição de rendimentos no valor total de R$ 5,92, o que representa um dividend yield de 9,55%, considerando a cota de fechamento de Dez/23 (R$ 61,98).
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
Em 2023, o IPCA acumulou alta de 4,62% (5,79% em 2022). Essa queda contribuiu para o início do ciclo de cortes da taxa SELIC, que encerrou o ano em 11,75%, queda de 2,0% p.p em comparação ao encerramento do ano anterior. Em relação aos índices de mercado, o IFIX apresentou alta de 15,50% - o maior registro desde 2019, e o IMOB apresentou um aumento expressivo, de 53,27%.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
A carteira do Fundo apresenta um bom nível de diversificação e, para o período de 2024, continuaremos buscando oportunidades de aquisição de cotas de fundos imobiliários e de compra de ações de companhias do setor imobiliário com um bom potencial de valorização. Além disso, o cenário de persistência da inflação e de ativos com preços descontados pode acarretar oportunidades de investimento com um potencial ganho de capital no longo prazo.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:

Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVEST IMOB - FII69.690,00SIM-17,21%
FUNDO INVEST IMOB TORRE ALMIRANTE18.630,00SIM-25,08%
ALLOS S.A765.542,70SIM56,08%
FUNDO INVEST IMOB BARIGUI RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS I FII413.909,50SIM-4,68%
BRADESCO CARTEIRA IMOBILIÁRIA ATIVA - FII552.027,60SIM22,32%
FUNDO INVEST IMOB - FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND296.500,00SIM0,14%
BRPR CORPORATE OFFICES FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO129.087,00SIM-29,53%
CAPITÂNIA SECURITIES II FUNDO INVEST IMOB - FII178.290,00SIM3,42%
CYRELA BRAZIL REALTY SA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES818.720,00SIM84,24%
DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO INVEST IMOB299.030,40SIM-50,49%
EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA SA280.440,00SIM79,04%
EZ TEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SA 611.490,00SIM39,24%
FUNDO INVEST IMOB EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO108.240,00SIM15,01%
HABITAT II - FUNDO INVEST IMOB2.065.700,00SIM1,14%
HELBOR EMPREENDIMENTOS SA130.610,00SIM73,04%
HEDGE TOP FOFII 3 FUNDO INVEST IMOB272.000,00SIM14,79%
CSHG REAL ESTATE - FUNDO INVEST IMOB - FII459.298,50SIM8,23%
HEDGE LOGÍSTICA FUNDO INVEST IMOB154.440,00SIM-5,19%
HEDGE OFFICE INCOME FUNDO DE INVESTIMENTO IMOB 55.995,24SIM-33,58%
HEDGE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO INVEST IMOB466.960,00SIM10,18%
JEREISSATI PARTICIPACOES SA459.075,40SIM31,78%
FUNDO INVEST IMOB IRIDIUM RECEBIVEIS IMOBILIARIOS196.800,00SIM-11,21%
JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO - FII375.300,00SIM2,82%
KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FUNDO INVEST IMOB - FII955.700,00SIM3,94%
LAVVI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SA44.931,00SIM84,70%
LOG COMMERCIAL PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES SA1.206.120,00SIM41,44%
MELNICK EVEN INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES SA153.600,00SIM45,90%
MERITO RECEBIVEIS IMOBILIARIOS FUNDO INVEST IMOB1.719.963,00SIM-0,31%
MERITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO I FII - FUNDO INVEST IMOB10.044.716,36SIM0,94%
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA960.165,00SIM47,76%
MITRE REALTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SA67.760,00SIM69,70%
FII PARQUE DOM PEDRO SHOPPING CENTER104.967,90SIM-9,80%
FUNDO INVEST IMOB - FII REC RENDA IMOBILIARIA436.559,82SIM-11,78%
FUNDO INVEST IMOB RB CAPITAL I FUNDO DE FUNDOS232.560,00SIM10,74%
FUNDO INVEST IMOB RIO NEGRO - FII94.560,00SIM-2,98%
SEQUÓIA III RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO INVEST IMOB135.815,00SIM-5,08%
SYN PROP E TECH SA178.188,00SIM15,42%
TECNISA SA83.214,00SIM51,70%
CONSTRUTORA TENDA SA281.770,00SIM251,42%
TORDESILHAS EI FUNDO INVEST IMOB126.440,00SIM-70,34%
TRISUL SA157.180,00SIM68,60%
FATOR VERITA FUNDO INVEST IMOB1.246.000,00SIM0,14%
FUNDO INVEST IMOB OURINVEST RE I125.208,00SIM-5,41%
XP INDUSTRIAL FUNDO INVEST IMOB87.578,40SIM8,64%
XP LOG FUNDO INVEST IMOB - FII597.752,10SIM9,91%
XP PROPERTIES FUNDO INVEST IMOB - FII141.327,12SIM-29,39%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
Método utilizado para cotas de FII: Valor das cotas de fechamento dos fundos divulgado na B3. Método utilizado para ações de companhias do setor imobiliário: Valor das cotas de fechamento das ações divulgado na B3.
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral

10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Rua Funchal, 418, 21 andar, Vila Olimpia, São Paulo-SP, CEP 04551-060
www.meritodtvm.com.br; [email protected]
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
(i) [email protected] (ii) [email protected]
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
Compete ao Administrador convocar a Assembleia Geral de Cotistas. A Assembleia Geral de Cotistas também pode ser convocada diretamente por Cotistas que detenham, no mínimo, 5% cinco por cento) das Cotas emitidas ou pelo Representante dos Cotistas, observados os requisitos estabelecidos no presente Regulamento. Somente poderão votar na Assembleia Geral de Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que o façam com até 1 (um) dia útil de antecedência à data prevista para realização da Assembleia Geral, nos termos da respectiva convocação. As deliberações da Assembleia Geral poderão ser tomadas mediante processo de consulta formalizado em carta, telegrama, correio eletrônico (e-mail) u fac-símile dirigido pelo Administrador a cada cotista para resposta no prazo máximo de 10 (dez) dias ou, excepcionalmente, em prazo maior, desde que expresso o prazo na comunicação. A consulta deverá constar todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto. Para fins de verificação de quórum, serão consideradas somente as consultas efetivamente respondidas pelos cotistas. Os cotistas que não enviarem a resposta no prazo determinado pelo Administrador não serão considerados.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que o façam com até 1 (um) dia útil de antecedência à data prevista para realização da Assembleia geral, nos termos da respectiva convocação.

11.

Remuneração do Administrador

11.1Política de remuneração definida em regulamento:
Pelos serviços de administração, gestão, custódia e escrituração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 1,0% (um por cento) ao ano, calculada sobre o patrimônio líquido do Fundo, a qual será apropriada por Dia Útil como despesa do Fundo, com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, e pagas mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil de cada mês subsequente ao vencido, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas, sendo que: i)0,995% ao ano, apurados da forma acima, serão destinados diretamente ao Administrador, observado o valor mínimo mensal de R$27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais) a ser reajustado pelo IGP-M a cada intervalo de 12 (doze) meses; e ii)A taxa máxima de custódia, recebida pelos serviços indicados acima, a ser paga pelo Fundo ao Custodiante é de 0,005% ao ano, sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo. Sendo que, em nenhuma hipótese poderá ser inferior a R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) ao mês, sendo que este valor será atualizado pelo Índice Geral de Produtos ao Mercado-IPGM, a cada 12 (doze) meses.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
246.893,240,88%1,02%

12.

Governança

12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: Marcos Alexandre IkunoIdade: 41
Profissão: EconomistaCPF: 303.669.678-43
E-mail: [email protected]Formação acadêmica: FEA-USP
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 100,00Data de início na função: 01/10/2021
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Mérito DTVM2021/AtualDiretor de Administração FiduciáriaResponvável pela (o): divulgação dos eventos legais/informações dos fundos; acompanhamento e apuração da aplicação da política de investimentos dos fundos de investimentos; negociação e formas de remuneração dos parceiros; administração fiduciária das carteiras de fundos e de títulos e valores mobiliários; acompanhamento e apuração da aplicação de políticas internas e gestão de risco; apura e acompanha a exposição de risco de liquidez dos fundos e carteiras administradas.
Cadence Gestora de Recursos2015/2020Sócio-diretor / Administração CarteiraResponsável pela(o): alocação de ativos dos fundos/carteiras administradas; divulgação de informações legais; adequação a política de investimento dos fundos/carteiras administradas; acompanhamento e monirotamento de exposição de risco de liquidez, considerando ambiente macroeconômico e estratégia de mercado.
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminalNão
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadasNão
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 2.814,00249.800,0064,19%98,16%1,84%
Acima de 5% até 10% 2,0058.625,0015,06%45,17%54,83%
Acima de 10% até 15%
Acima de 15% até 20%
Acima de 20% até 30% 1,0080.760,0020,75%0,00%100,00%
Acima de 30% até 40%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008

14.1 Ativo negociadoNatureza da transação (aquisição, alienação ou locação)Data da transaçãoValor envolvidoData da assembleia de autorizaçãoContraparte
MERITO RECEBIVEIS IMOBILIARIOS FUNDO INVEST IMOBaquisição26/12/20231.725.457,93MERITO RECEBIVEIS IMOBILIARIOS FUNDO INVEST IMOB
MERITO RECEBIVEIS IMOBILIARIOS FUNDO INVEST IMOBalienação09/11/20231.035,10MERITO RECEBIVEIS IMOBILIARIOS FUNDO INVEST IMOB
MERITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO I FII - FUNDO INVEST IMOBaquisição01/08/20235.743.359,93MERITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO I FII - FUNDO INVEST IMOB
MERITO CEMITERIOS FII FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIOaquisição13/11/2023100,00MERITO CEMITERIOS FII FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO
MERITO CEMITERIOS FII FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIOalienação21/12/2023110,10MERITO CEMITERIOS FII FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO

15.

Política de divulgação de informações

15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
https://meritodtvm.com.br/pt/compliance/
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://meritodtvm.com.br/pt/compliance/
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
https://meritodtvm.com.br/pt/compliance/
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
N/A
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
N/A

Anexos
5.Riscos

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII