| Nome do Fundo: | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO INDUSTRIAL DO BRASIL | CNPJ do Fundo: | 14.217.108/0001-45 |
| Data de Funcionamento: | 19/08/2011 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRFIIBCTF001 | Quantidade de cotas emitidas: | 685.000,00 |
| Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: HíbridoSegmento de Atuação: HíbridoTipo de Gestão: Passiva | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | | Encerramento do exercício social: | 31/12 |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | COINVALORES CCVM LTDA | CNPJ do Administrador: | 00.336.036/0001-40 |
| Endereço: | Avenida Brigadeiro Faria Lima,
1800,
2º andar -
Jardim Paulistano-
São Paulo-
SP-
01451-001 | Telefones: | (11)3035-4143(11)3035-4141 |
| Site: | www.coinvalores.com.br | E-mail: | admfundoimobiliario@coinvalores.com.br |
| Competência: | 12/2023 | | |
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4.2
| Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| A Análise se restringe ao empreendimento Perini Business Park (PBP), maior parque empresarial multissetorial da América do Sul, tendo em vista que o mesmo não possui atualmente concorrentes com características similares. O empreendimento está localizado no Distrito Industrial de Joinville ao Norte de Santa Catarina, e é composto majoritariamente por galpões industriais e logísticos, além de unidades administrativas, centros de pesquisa e tecnologia, e uma universidade (UFSC), encerrando o exercício de 2023 com 308.828,21m² de ABL (296.681,838 m² em 2022), O FII Industrial do Brasil (FIIB) não possui área de expansão. A participação do FIIB no empreendimento em 2023 é de 33,32% com área de 102.909,43, já a participação do Andromeda Participações e Empreendimentos S.A., é de 66,68%, com área de 205.918,780m². Em relação ao FIIB as unidades do PBP que integram a carteira do Fundo estão compostas exclusivamente por galpões logísticos e industriais.
O ano de 2023 consolidou o cenário de recuperação. Iniciamos o ano com uma vacância de 5,40%. Em março de 2023 a vacância foi reduzida para 0,61%, e no período de julho a novembro de 2023 a vacância foi zerada, encerrando o ano com uma vacância de 1,64% em dezembro. A inflação em 2023 de 4,62% ficou um pouco acima da meta de 3,25%, o que levou o Banco Central a manter uma postura de cautela na redução da taxa de juros, encerrando o ano com uma taxa de 11,75%, uma taxa ainda muito elevada e que impacta diretamente na valorização do do ativo. |
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4.3
| Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Encerramos 2023 com apenas 1,64% de vacancia. No entanto, considerando as tratativas em andamento, a perspectiva é de zerarmos a vacância ainda no primeiro trimestre de 2024. O atual cenário econômico, tanto nacional como o internacional, continua desafiador. A preocupação com a invasão da Ucrânia pela Rússia e o temor de um possível alastramento do conflito no oriente médio têm ocupado a agenda dos principais líderes mundiais. Outra fonte de preocupação diz respeito ao controle da inflação, tanto nos Estados Unidos como na Europa. Apesar das políticas de juros adotadas pelas autoridades monetárias dos Estados Unidos e Europa terem contribuído para uma redução significativa em relação aos índices de 2022, para os padrões desse países os níveis de inflação ainda estão elevados e tem se mantido resilientes ao longo de 2023. Como consequência, um cenário de redução das taxas de juros têm sido postergado, embora exista uma expectativa de início do processo de redução ainda no primeiro semestre de 2024. No cenário interno temos a preocupação com o equilíbrio fiscal e com a real capacidade e disposição do atual governo em manter as contas públicas sob controle e consequentemente o equilíbrio esperado, portanto, neste aspecto o cenário não mudou em relação ao ano anterior. Por outro lado a inflação no Brasil está sob controle, e apesar dos reflexos das taxas de juros nos Estados Unidos, o Banco Central brasileiro vem reduzindo a taxa de juros com cautela mas de forma paulatina, e a expectativa é encerrarmos o ano com uma taxa de aproximadamente 9%. Apesar das dificuldades mencionadas, considerando a qualidade do ativo, e diversificação de empresas ocupantes, a perspectiva é de mantermos a taxa de vacância sob controle.
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6.1
| Critérios utilizados na referida avaliação |
| De acordo com a Cushman Wakefield para avaliação foram utilizadas as seguintes metodologias: o Método da Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado, Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, Comparativo Direto de Dados de Mercado, Método Evolutivo e Método da Quantificação de Custo para determinação do Valor de Mercado para Venda e o Método Comparativo de Direto de Dados de Mercado para determinação do Valor de Mercado para Locação. E com o valor das construções e benfeitorias do Método Evolutivo, determinamos o Valor de Seguro Patrimonial.
Ressaltando que a metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.
Método da Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado
Na avaliação do condomínio foi utilizado um período de análise de 10 anos operacionais, com os fluxos de caixa começando em novembro de 2023 e distribuição mensal, refletindo o desempenho provável do empreendimento. As receitas e despesas que um investidor iria incorrer neste tipo de investimento variam durante o período analisado. Os parâmetros que nortearam as projeções das receitas líquidas operacionais futuras foram baseados em práticas atuais do mercado de galpões da região
Partindo da Taxa Livre de Risco, arbitramos um risco específico do imóvel, que contribui para o risco geral a ser aplicado no cálculo do Valor Presente Líquido (VPL).
Para o imóvel em questão adotamos a taxa de desconto de 8,50% a.a., tomando como base a sua situação mercadológica atual, a qualidade/especificações/estado de conservação do ativo, sua localização, receita atual/potencial e seu posicionamento frente à concorrênciaTaxa de Capitalização (“Cap Rate”)
Utilizamos a taxa de capitalização de 9,00% a.a. para formar uma opinião de valor de mercado residual da propriedade no 10º ano do período de análise. A taxa é aplicada sobre a estimativa da receita operacional líquida do 11º ano do período de análise. O valor de mercado residual é então somado para compor o fluxo de caixa operacional final do empreendimento
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| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0301750-45.2016.8.24.0038 | 4ª Vara Cível | 1ª | 03/02/2016 | 11.533.783,65 | Wetzel S/A (não há parte passiva, apenas os credores). | remota |
| Principais fatos |
| Recuperação judicial apresentada pela Wetzel. Em 16/03/2016 foi apresentada habilitação de crédito pela Coinvalores, pedindo a inclusão de R$ 11.533.783,65 como créditos quirografários.Plano de Recuperação aprovado com ressalvas, foi objeto de agravo de instrumento por parte do Banco do Brasil, que foi julgado improvido. Em 29/07/2019 a Wetzel peticionou nos autos para pedir a designação de nova assembleia de credores, a fim de deliberar sobre ajustes no Plano de recuperação homologado. Assembleias realizadas em 06/11/2019, 13/11/2019, 06/12/2019, 30/01/2020 mas a Wetzel não conseguiu apresentar a versão final do plano ajustado. As nova assembleias designadas foram canceladas em função da pandemia até que em 25/06/2020 a Wetzel requereu a suspensão da assembleia para readequação do plano de recuperação judicial em face
do novo cenário econômico, ficando deferida a suspensão por 120 dias. A assembleia somente ocorreu em 26/11/2020, de forma virtual, sendo aprovado o plano substitutivo, com homologação em 07/12/2020.Em 17/05/2021 a Wetzel peticionou para pedir a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas do Plano de Recuperação Judicial para a Bosch, em virtude de litígio existente entre ambas e em 21/05/21 para pedir o levantamento de valores depositados em juízo para pagamento de verbas trabalhistas, o que foi deferido em 10/06/2021.
Em 25/06/2021 a Wetzel pediu autorização para a venda de bens imóveis localizados em Barra Velha, São Francisco do Sul e Araquari. Em 08/11/2021 foi autorizada a venda de imóveis de Barra Velha e Araquari por proposta fechada. Editais lançados em 25/11/2021, com venda prevista para o dia 25/01/2022, às 15 hrs. Foi apresentada uma única proposta de compra dos imóveis de Barra Velha, homologada pelo juízo em 18/03/2022. Em 26/09/2022 foi declarada encerrada a recuperação judicial. Em 07/10/2022 foi expedido o edital com o Quadro Geral de Credores. Em 17/11/2022 foi certificado o trânsito em julgado da sentença.
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| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Perda dos valores devidos. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0018196-07.2013.8.24.0038 | 3ª Vara Cível | 1ª | 05/06/2013 | 357.965,83 | Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda. (Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil) x Bulonfer Brasil Ferramentas e Aço Ltda. | remota |
| Principais fatos |
| Ação de execução visando o recebimento de débitos de correntes de confissão de dívida inadimplida, multa contratual, aluguel, condomínio, IPTU, lixo e energia elétrica. Em 17/06/2013 foi realizado protocolo de averbações em dois veículos em nome da Executada junto ao DETRAN e em imóveis do fiador. Em 09/10/2013 citação de Flavio Mandelli Araújo. Em 26/11/2016 foi protocolada pela Coinvalores petição requerendo a conversão da averbação do art. 615-a do CPC em penhora (imóvel em Porto Alegre). Em 14/03/2017 foi homologado o acordo com o fiador, sendo feito o levantamento das averbações perante o registro de imóveis de Porto Alegre. Em 17/12/2018 foi deferida a inclusão dos devedores no rol de inadimplentes por intermédio do sistema SERASAJUD. Em 24/04/2019 foi requerida a citação da devedora por edital e o deferimento da penhora dos valores decorrentes da garantia contratual, Bacenjud, Serasajud e Infojud. Em 28/08/2019 foi expedido ofício para a Serasa, pedindo a inclusão do executado no cadastro de inadimplentes. Em 02/12/2020 foi deferida a citação por edital da devedora, bem como nomeado curador. Edital expedido em 10/12/2020, decoreu o prazo sem pagamento. Em 31/05/2021 foi apresentada exceção de pré-executividade, impugnada pela Coinvalores em 07/07/2021 e rejeitada em 13/01/2022. Em 20/01/2022 a Coinvalores pediu o prosseguimento do feito, com a busca de bens através do Sisbajud, Serasajud e Infojud. Sisbajud e Renajud negativos, conforme extratos juntados ao processo em 15/09/2022. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Perda dos valores devidos. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0320126-79.2016.8.24.0038 | 2ª Vara Cível | 1ª | 05/10/2016 | 236.688,59 | Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda. (Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil) x Gecel Serviço de Instalação Industrial Ltda. Me. | remota |
| Principais fatos |
| Ação de execução visando a cobrança de verbas decorrentes de rescisão de contrato de locação. Em 18/01/2017 foi feita a citação dos Executados. Em 08/02/2017 foi protocolada petição informando a existência da ação consignatória e pedindo a continuidade do feito executivo contra os fiadores, bem como a remessa do processo para a 2ª Vara Cível de Joinville/SC. Pedidos de prosseguimento do feito protocoladoS em 30/05/2019 e 19/02/2020.Em 19/08/2021 a Coinvalores informou o julgamento de improcedência dos embargos à execução e pediu o prosseguimento do feito. Protocolada exceção de pré-executividade em 18/10/2021, a Coinvalores apresentou resposta em 26/11/2021. Em 26/05/2022 os intervenientes Osnildo e Maria pugnaram pelo reconhecimento da impenhorabilidade do bem ofertado como caução, por ser bem de família. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Perda dos valores devidos. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0302407-50.2017.8.24.0038 | 2a Câmara de Direito Civil do TJSC | 2ª | 20/02/2017 | 236.688,59 | Gecel Serviço de Instalação Industrial Ltda. Me. X Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda. (Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil) | remota |
| Principais fatos |
| Trata-se de embargos à execução apresentados pela Gecel Serviço de Instalação Industrial Ltda. Me., em face de ação de execução distribuída pela Coinvalores. Impugnação apresentada em 11/06/2018. Pedido julgado improcedente em 27/07/2021. Recurso de apelação apresentado em 27/08/2021 e contrarrazões em 01/10/2021. Processo remetido ao TJSC, onde a Gecel foi intimada para comprovar a hipossuficiência financeira ou pagar o preparo, o que fez em 12/11/2021. Processo aguarda julgamento. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Perda dos valores devidos. |
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10.3
| Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Somente poderão votar nas Assembleias quotistas inscritos no sistema de escrituração do Banco escriturador, bem como de acordo com a lista de posição dos cotistas junto aos seus agentes de custódia. O quotista titular das quotas deverá apresentar documento de identificação ou prova de representação. Em caso de consulta formal ou assembleia digital será verificada a identificações por e-mail, CPF , IP da máquina a ser confrntado com as informações cadastradas junto ao escriturador e agentes de custpodias. O procurador do quotista deverá estar munido de procuração, lavrada há menos de 1 (um)ano com poderes específicos para prática do ato, com firma reconhecida pelo quotista outorgante. O pedido de procuração deverá conter todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto pedido e facultar ao quotista o exercício de voto contrário. De acordo com o regulamento do Fundo a ADMINISTRADORA poderá optar por promover as deliberações mediante processo de consulta formalizada em carta, correio eletrônico ou telegrama, dirigida por ela a cada um dos QUOTISTAS, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias devendo constar da consulta todos elementos informativos necessários ao exercício ao voto. O regulamento do Fundo não dispõem de votação a distância.Não há previsão de votação eletrônica no regulamento, todavia, fica a critério do quotista, nos termos do art. 73 da INCVM 55/14, votar eletronicamente antes da realização da Assembleia.Seja na realização da Assembleia, votação eletrônica ou condulta formal os documentos apresentados serão confrontados com a assinatura e dados dos quotistas, ou procuração, cujas informações serão comprovadas no livro de registro. |
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII |
| Nome: | Fernando Ferreira da Silva Telles | Idade: | 72 |
| Profissão: | Corretor Valores | CPF: | 307.745.278-20 |
| E-mail: | fernandostelles@coinvalores.com.br | Formação acadêmica: | Superior |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/01/1982 |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos |
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram |
| Coinvalores C.C.V.M. Ltda. | 24/06/1996 | Diretor | Sociedade Corretora |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos |
| Evento | Descrição |
| Qualquer condenação criminal | |
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | |