| Nome do Fundo: | FII EUROPAR | CNPJ do Fundo: | 05.437.916/0001-27 |
| Data de Funcionamento: | 10/12/2002 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BREUROCTF011 | Quantidade de cotas emitidas: | 383.936,00 |
| Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: RendaSegmento de Atuação: LogísticaTipo de Gestão: Passiva | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | COINVALORES CCVM LTDA | CNPJ do Administrador: | 00.336.036/0001-40 |
| Endereço: | Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1800, 2º andar - Jardim Paulistano- São Paulo- SP- 01451-001 | Telefones: | (11)3035-4143(11)3035-4141 |
| Site: | www.coinvalores.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2023 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: Coinvalores C. C. V. M. Ltda. | 00..33.6.0/36/0-00 | Av. Brigadeiro Faria Lima, 1800 - 2º andar - São Paulo - SP. | (11) 3035-4141 |
| 1.2 | Custodiante: | ../- | ||
| 1.3 | Auditor Independente: Poleza Auditores Independentes S.S. | 03..24.3.3/27/0-00 | Rua Leite Ribeiro,232 - Anita Garibaldi - Joinville - SC. | (47) 3372-0133 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Não possui informação apresentada. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| No Exercício findo em 31/12/2023, o fundo apresentou um resultado operacional positivo de R$ 8.918.165,45, sendo que em decorrência da avaliação realizada no exercício o que gerou uma variação positiva do Ajuste ao Valor Justo no montante de R$ 4.600.908,12, o Fundo apresentou lucro no montante de R$ 13.519.073,57. O Fundo, de acordo com a Lei 9.779, de 19 Janeiro de 1999, destinou aos quotistas a título de distribuição de resultado o montante de R$ 8.573.290,88 ( R$ 8.289.178,25 em 2022). |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| O inventário existente dos condomínios logísticos classe A/A+ no Estado de São Paulo encerrou o ano de 2023 com 11.753.000m² (10.724.000m² em 2022), ou seja, se comparado ao exercício anterior houve um aumento no inventário existente de 1.029.000 m² em 2023 (em 2022 foi de 1.416.000 m²). A absorção líquida no exercício foi de 1.100.000m² enquanto em 2022 foi de 1.115.000 m² representando queda de 15.000m². A taxa de vacância encerrou exercício com 11,7% (13,5% em 2022), ou seja, houve queda de 1.8 p.p. da taxa de vacância em relação ao ano anterior. A absorção bruta foi de 2.038.000 m² (1.769.000 m² em 2022). Região do Rio de Janeiro - O inventário existente dos galpões logísticos classe A+ no Estado do Rio de Janeiro encerrou o ano de 2023 com 2.016.000m² (1.949.000 ² em 2022), ou seja, se comparado ao exercício anterior houve um aumento de 67.000 m² de inventário. A absorção líquida no exercício ficou positiva em 90.300 m² (89.300 m² positiva em 2022). A taxa de vacância encerrou o exercício em 17,3% (19,0% em 2022), ou seja, houve redução 2.3 p.p na taxa de vacância. A absorção bruta ficou em 202.000m², contra 335.000m2 em 2022. Iniciamos o ano com 100% de ocupação, essa situação se manteve durante o período, ou seja, o Fundo encerrou o exercício com vacância zerada. A situação de 100% de ocupação é uma consequência da continua melhora do setor logístico conforme números apresentados acima. Cabe destacar, que ativos com localização privilegiada em regiões próximas aos grandes centros metropolitanos como é o caso dos ativos de fundo tem sido um diferencial não por caso conseguimos manter a taxa de ocupação em 100%. Com relação ao cenário macroeconômico interno a inflação em 2023 de 4,62% ficou um pouco acima da meta de 3,25%, o que levou o Banco Central a manter uma postura de cautela na redução da taxa de juros, encerrando o ano com uma taxa de 11,75%, uma taxa ainda muito elevada e que impacta diretamente na valorização dos ativos imobiliários em geral. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Encerramos 2023 com 100% de ocupação. Apesar disso existe uma preocupação no cenário geopolítico com a invasão da Ucrânia pela Rússia e o temor de um possível alastramento do conflito no oriente médio que têm ocupado a agenda dos principais líderes mundiais. Outra fonte de preocupação diz respeito ao controle da inflação, tanto nos Estados Unidos como na Europa. Apesar das políticas de juros adotadas pelas autoridades monetárias dos Estados Unidos e Europa terem contribuído para uma redução significativa em relação aos índices de 2022, para os padrões desses países os níveis de inflação ainda estão elevados e tem se mantido resilientes ao longo de 2023. Como consequência, um cenário de redução das taxas de juros tem sido postergado, embora exista uma expectativa de início do processo de redução ainda no primeiro semestre de 2024. No cenário interno temos a preocupação com o equilíbrio fiscal e com a real capacidade e disposição do atual governo em manter as contas públicas sob controle e consequentemente o equilíbrio esperado, portanto, neste aspecto o cenário não mudou em relação ao ano anterior. Por outro lado, a inflação no Brasil está sob controle, e apesar dos reflexos das taxas de juros nos Estados Unidos, o Banco Central brasileiro vem reduzindo a taxa de juros com cautela, mas de forma paulatina, e a expectativa é encerrarmos o ano com uma taxa de aproximadamente 9%. Apesar das dificuldades mencionadas, considerando que o mercado de logística permanece aquecido bem como a excelente localização dos ativos do Fundo a nossa perspectiva é de mantermos a taxa de vacância zerada. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Centro de Distribuição Anhanguera - CDA | 96.425.000,00 | SIM | 3,40% | |
| Centro de distribuição do Rio de Janeiro - CDRJ | 17.260.000,00 | SIM | 6,12% | |
| Torre de Testes de Elevadores | 14.436.500,00 | SIM | 3,72% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Para determinação do valor justo dos ativos classificados como Propriedade para Investimentos integrantes do Patrimônio do Fundo, para os ativos localizados em São Paulo “CDA 1,2 e 3” foi utilizado a junção dos Métodos de Capitalização da Renda através de Fluxo de Caixa Descontado e Evolutivo. Para os ativos localizados no Rio de Janeiro “CDRJ1 e 2” foi utilizado a junção dos Métodos de Capitalização da Renda através de Fluxo de Caixa Descontado, Evolutivo e Comparativo de dados de mercado, a propósito da Torre de Testes de Elevadores localizada em Interlagos, 4.455 a avaliadora adotou a junção dos Métodos Evolutivo e Involutivo. Ademais, para efeito de fluxo de caixa descontado foram obedecidos os seguintes critérios; Período de projeção explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos; e; Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do período de projeção explícita.O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos. Para a determinação do valor de mercado do empreendimento foi criado um fluxo de caixa considerando o período de operação, totalizando uma projeção de 10 anos. Taxa de Desconto A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do imóvel de forma a refletir o perfil do risco do: Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de escritórios na região de influência, bem como dos fundamentos econômicos do País; e Ambiente Interno: das condições de operação e desempenho do empreendimento e da estrutura de capital dos empreendedores do mesmo. A propósito da taxa de desconto, a avaliadora adotou uma taxa de desconto de 9,25% a.a. para os ativos integrantes do CDA1,2 e 3 , 9,25% a.a em relação ao CDRJ 1 e 9,75% a.a em relação ao CRRJ 2, e levou em consideração a situação mercadológica , a qualidade dos ativos, sua localização, receita atual/potencial e seu posicionamento frente a concorrência. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Av. Brigadeiro Faria Lima, 1800 - 2° andar
[email protected] |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| O envio de matérias , temas na ordem do dia bem como os documentos pertinentes às deliberações poderão ser encaminhados por endereço do e-mail do administrador, sendo, o mesmo endereço de e-mail objeto das respostas dos itens de deliberação ou poderá ser encaminhado via correio no endereço da administradora devidamente indicado no Edital ou carta consulta. O endereço eletrônico bem como o endereço físico do administrador objeto da resposta será o mesmo para envio público de procuração. O pedido de listas de endereços físicos e eletrônicos dos demais quotistas podem ser encaminhado para o mesmo endereço físico e eletrônico constante do Edital de Convocação ou carta consulta sendo o mesmo endereços de respostas às deliberações. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Somente poderão votar nas Assembleias quotistas inscritos no livro de registro do escriturador do Fundo bem como aqueles identificados no posição de quotista advinda dos respectivos agentes de custódia disponibilizado pelo escriturador e B3 . O quotista titular das quotas deverá apresentar documento de identificação ou prova de representação. O procurador do quotista deverá estar munido de procuração, lavrada há menos de 1 (um)ano com poderes específicos para prática do ato, com firma reconhecida pelo quotista outorgante. De acordo com o regulamento do Fundo a ADMINISTRADORA poderá optar por promover as deliberações mediante processo de consulta formalizada em carta ou outra forma de comunicação escrita, inclusive por meio de comunicação eletrônica (e-mail), dirigida por ela a cada um dos QUOTISTAS, para resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias, neste hipótese, será encaminhado através de e-mail cadastrado no administrador o link para votação do sistema de plataforma eletrônica cujo voto vinculará, por meio de parâmetros do sistema, o CPF e registrará o IP da máquina do cotista votante. No caso de votação eletrônica, o quotista deverá apresentar carta resposta devidamente assinada juntamente com documento de identificação, procuração ou documento societário no caso de Pessoa Jurídica. No caso de votação eletrônica através de consulta formal por meio de plataformas eletrônicas, o quotista deverá fazer o uploud da procuração quando da votação. Os documentos apresentados serão confrontados com a assinatura da carta resposta cujas informações serão comprovadas no livro de registro junto ao custodiante do Fundo bem como através do relatório de posição de custódia disponibilizados pelo escriturador e B3.. A previsão de votação eletrônica bem como a realização de consultas formais estão previstas no regulamento do Fundo. No Edital de Convocação está expresso o artigo do regulamento de que trata a votação Eletrônica bem como menciona o endereço eletrônico para envio do voto por meio de carta resposta. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Não há previsão no regulamento. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| Pelos serviços de gestão e administração do FUNDO a ADMINISTRADORA receberá Taxa de Administração equivalente a 5,0% (cinco por cento) ao ano sobre a receita bruta auferida pelo FUNDO, observado o valor mínimo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por mês, valor este que será corrigido anualmente pela variação do IGP-M (índice Geral de Preços de Mercado), elaborado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, a partir de maio de 2013. A remuneração da ADMINISTRADORA será paga mensalmente até o 5º (quinto) dia útil do mês seguinte ao da prestação de serviços, contra a respectiva fatura.4.7.2. A ADMINISTRADORA poderá receber também taxa de desempenho, desde que aprovado pela assembleia geral.O método de cálculo da Taxa de Administração será aplicado mesmo que o Fundo integre ou passe a integrar índice de mercado no mês anterior, conforme aprovado em Assembleia Geral com fundamento no § 4º do Artigo 36 da Instrução CVM nº 472/2008. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| NaN | NaN | NaN | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Fernando Ferreira da Silva Telles | Idade: | 72 | |
| Profissão: | Corretor Valores | CPF: | 307.745.278-20 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Superior | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/01/1982 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Coinvalores C.C.V.M. Ltda. | 24/06/1996 | Diretor | Sociedade Corretora | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 2.355,00 | 250.458,00 | 65,23% | 64,89% | 0,35% | |
| Acima de 5% até 10% | 4,00 | 133.478,00 | 34,77% | 34,77% | ||
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | ||||||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não possui informação apresentada. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não possui informação apresentada. |
| Anexos |
| 5.Riscos |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |