| Nome do Fundo: | CSHG LOGÍSTICA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII | CNPJ do Fundo: | 11.728.688/0001-47 |
| Data de Funcionamento: | 03/05/2010 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRHGLGCTF004 | Quantidade de cotas emitidas: | 33.787.575,00 |
| Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: RendaSegmento de Atuação: LogísticaTipo de Gestão: Ativa | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | | Encerramento do exercício social: | 31/12 |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A. | CNPJ do Administrador: | 61.809.182/0001-30 |
| Endereço: | RUA LEOPOLDO COUTO DE MAGALHAES JUNIOR,
700,
11º ANDAR, (PARTE), 13º ANDAR E 14º ANDAR (PARTE)-
ITAIM BIBI-
SÃO PAULO-
SP-
04542-000 | Telefones: | (11) 3701-8600 |
| Site: | https://imobiliario.cshg.com.br/ | E-mail: | ri.imobiliario@cshg.com.br |
| Competência: | 12/2023 | | |
1.
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Prestadores de serviços
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CNPJ
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Endereço
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Telefone
|
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1.1
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Gestor: - | -../- | - | - |
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1.2
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Custodiante: ITAU UNIBANCO S.A. | 60.701.190/0001-04 | PRAÇA ALFREDO EGYDIO DE SOUZA ARANHA, 100, TORRE OLAVO SETUBAL | (11) 3003-4828 |
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1.3
|
Auditor Independente: GRANT THORNTON AUDITORES INDEPENDENTES LTDA | 10.830.108/0001-65 | AVENIDA ENGENHEIRO LUIZ CARLOS BERRINI, 105, CONJUNTO 121, TORRE 4 | (11) 3886-5100 |
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1.4
|
Formador de Mercado: | ../- | | |
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1.5
|
Distribuidor de cotas: CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A. | 61.809.182/0001-30 | RUA LEOPOLDO COUTO DE MAGALHAES JUNIOR, 700, 11º ANDAR (PARTE), 13º ANDAR E 14º ANDAR (PARTE) | (11) 3701-8600 |
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1.6
|
Consultor Especializado: | ../- | | |
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1.7
|
Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- | | |
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2.1
| Descrição dos negócios realizados no período |
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos |
| Ações da CLERC ENERGIA - EMPREENDIMENTO S.A. | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 18.682.640,71 | Caixa do fundo |
| DCC - DISTRIBUTION CENTER CAJAMAR | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 359.611.054,55 | Caixa do fundo |
| DCB - DISTRIBUTION CENTER BARUERI | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 466.730.209,70 | Caixa do fundo |
| DCR - DISTRIBUTION CENTER RODOANEL | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 304.868.798,70 | Caixa do fundo |
| CLE - CENTRO LOGÍSTICO EMBU | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 241.442.436,92 | Caixa do fundo |
| HGLG ITUPEVA G200 (Fração de imóvel) | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 18.130.343,57 | Caixa do fundo |
| HGLG CONE MM2 (Terreno para desenvolvimento) | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 25.807.118,38 | Caixa do fundo |
| HGLG ITAPEVI | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 79.697.321,26 | Caixa do fundo |
| FIIB11 | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 305.113,61 | Caixa do fundo |
| HSLG11 | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 3.909.599,67 | Caixa do fundo |
| LGCP11 | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 43.440.024,59 | Caixa do fundo |
| PATL11 | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 8.740.534,61 | Caixa do fundo |
| PNDL11 | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 23.225.079,87 | Caixa do fundo |
| XPLG11 | Aplicação em ativos-alvo do fundo | 1.130,40 | Caixa do fundo |
| CRI - OPEA SECURITIZADORA S/A | Melhor alocação de caixa visando maximizar a rentabilidade ao Cotista | 39.227.983,86 | Caixa do fundo |
| CRI - RB CAPITAL SECURITIZADORA S.A. | Melhor alocação de caixa visando maximizar a rentabilidade ao Cotista | 6.988.639,45 | Caixa do fundo |
| CRI - TRUE SECURITIZADORA S/A | Melhor alocação de caixa visando maximizar a rentabilidade ao Cotista | 100.748.123,55 | Caixa do fundo |
| CRI - VIRGO COMPANHIA SECURITIZADORA | Melhor alocação de caixa visando maximizar a rentabilidade ao Cotista | 82.663.735,77 | Caixa do fundo |
| LCI - BANCO ABC | Melhor alocação de caixa visando maximizar a rentabilidade ao Cotista | 20.000.000,00 | Caixa do fundo |
| LCI - CAIXA ECONOMICA FEDERAL | Melhor alocação de caixa visando maximizar a rentabilidade ao Cotista | 300.000.000,00 | Caixa do fundo |
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4.2
| Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| As principais frentes de atuação do time de gestão da administradora no período findo resumiram-se a:
(i) Reciclar ativos já maduros que fugiam do perfil estratégico do Fundo ou que apresentassem um ganho de capital relevante em relação ao seu custo de aquisição: O Fundo realizou a venda do HGLG Cumbica, imóvel de perfil técnico inferior que, apesar de bem localizado, era pequeno em relação ao tamanho do Fundo, pelo valor de R$ 77,0 milhões, representando um valor 54,4% superior ao valor investido e uma taxa interna de retorno ("TIR"), sem considerar as correções monetárias, de aproximadamente 18,3% a.a.;
(ii) Manter a atuação do Fundo em desenvolvimentos que aumentem o potencial de geração de renda a médio prazo: Ao longo do ano, locamos 83% das áreas do HGLG Itupeva - G200 que atualmente entrega o yield on cost ("YoC") de aprox. 9% ao ano e, quando 100% locado e após o fim dos descontos, é previsto um YoC de 11,7% ao ano. Ainda no complexo HGLG Itupeva, encerramos o ano com o término das obras de terraplenagem dos platôs dos galpões G300 e G400, sendo que o processo de concorrência de obras encontra-se em fase final de contratação. Neste mês de dezembro 2023, assinamos um contrato atípico na modalidade Built to Suit ("BTS") para o ativo ainda em construção CONE MM2 G02-G03. Quando pronto e recebendo a receita de locação, o YoC será de 11,1% ao ano;
(iii) Melhorar o perfil estratégico do portfólio, buscando imóveis de alta qualidade em praças logísticas importantes: Em agosto de 2023, foi concluída a aquisição dos ativos CLE, DCB, DCR e DCC, que inclusive foi a maior transação imobiliária do setor no ano de 2023. De modo geral, a transação representou um acréscimo de 337.300 m² de área de galpões de rating A ou superior dentro do raio 30 km de São Paulo – SP. A operação teve uma exposição de caixa atual de aproximadamente R$ 1,0 bilhão de reais com a assunção de aprox. R$ 373 milhões de uma operação de securitização (CRI). A operação possuiu um cap rate de 8,2% a.a. e um YoC de 9,0% a.a. Ainda, em agosto de 2023, também foi concluída a aquisição do HGLG Itapevi, que também está localizado em um raio de 30 km da cidade de São Paulo e sua negociação se deu a um cap rate de 12,1% a.a.. Apesar de ser um ativo atualmente classificado como rating B, o imóvel foi adquirido por um valor de metro quadrado atrativo (inferior ao seu custo de reposição), o que representará ganhos para o Fundo no futuro;
(iv) Melhorar o resultado da exploração do atual portfólio, especialmente em termos de diminuição da vacância e aumento dos valores de locação. Em dezembro de 2022, o Fundo encerrou com vacância física e financeira de, respectivamente, 13,8% e 11,4% vs 8,3% e 7,5% este ano;
(v) Manter caixa para eventuais oportunidades do mercado. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0012133-03.2021.5.15.0097 | 4ª Vara de Jundiaí – TRT 15ª Região PJE | 1ª | 11/10/2021 | 21.549,32 | J. C. D. M. X CSHG Logística - Fundo de Investimento Imobiliário - FII | provável |
| Principais fatos |
| Autor alega que trabalhou como empregado da J.B. DOS SANTOS CONSTRUCOES E SANEAMENTOS LTDA (1º Reclamado) de 28/01/21 a 30/08/21, mas não recebeu sua rescisão, pleiteando o pagamento de verbas rescisórias e reflexos. Juntada de procuração e atos constitutivos e protocolo de contestação pelo Reclamado CSHG Logística - Fundo de Investimento Imobiliário - FII. Em 1º de fevereiro de 2023, prolatada sentença que julgou a ação parcialmente procedente a fim de condenar os Reclamados. Em 29 de junho de 2023, foram homologados os cálculos de liquidação apresentados pelo CSHG Logística - Fundo de Investimento Imobiliário - FII. Em 1º de agosto de 2023, Reclamante informou ao juízo que o pagamento da execução não foi realizado. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Na hipótese de eventual desembolso pelo CSHG Logística - Fundo de Investimento Imobiliário - FII decorrente de referido processo, é possível ingressar com ação de regresso contra o 1º Reclamado, real empregador do Reclamante. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 1071805-84.2023.8.26.0100 | 43ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo/SP | 1ª | 12/01/2023 | 7.941.749,18 | Americanas S.A. x CSHG Logística - Fundo de Investimento Imobiliário - FII | possível |
| Principais fatos |
| Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito ajuizada pela Americanas contra o Fundo sob a alegação de supostas “abusividades e excessos” relacionados aos valores cobrados, em razão da rescisão antecipada do contrato de locação firmado em 6 de março de 2021 entre o fundo, como locador, a Americanas, como locatária, e Lojas Americanas S.A., como fiadora, tendo como objeto o imóvel localizado na cidade de Betim/MG e onde foi instalado o centro de distribuição da Americanas. Em 28 de setembro de 2023, o Fundo apresentou sua contestação. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Em caso de perda, o Fundo deverá arcar com os valores relativos à sucumbência, bem como terá impacto nas receitas do Fundo decorrentes desse contrato. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0803087-20.2023.8.19.0001 | 4ª Vara Empresarial da Comarca do Rio de Janeiro/RJ | 1ª | 26/11/2023 | 500.000,00 | Americanas S.A., B2W Digital Lux S.À.R.L., JSM Global S.À.R.L. e ST Importações Ltda. X CSHG Logística - Fundo de Investimento Imobiliário - FII | possível |
| Principais fatos |
| Trata-se de pedido de recuperação judicial ajuizado pelo Grupo Americanas, em que o Fundo figura como credor quirografário – classe III. O crédito do Fundo foi arrolado pelo valor total de R$ 1.165.346,17, na classe III – credores quirografários, sendo: (i) R$ 431.438,78, com relação ao Contrato de Locação do imóvel localizado em Betim/MG; e (ii) R$ 733.907,39, com relação ao Contrato de Locação do imóvel localizado em Uberlândia/MG. Em 20 de dezembro de 2023, o Plano de Recuperação Judicial foi aprovado. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Em caso de perda, o Fundo deixará de receber os valores devidos pela autora, no total de R$ 580,862.33, que corresponde ao crédito relativo ao contrato de locação do imóvel localizado em Betim/MG, no valor de R$ 431.438,78 – já reconhecido pelo Administrador Judicial e habilitado – e a 20,36% do crédito relativo ao contrato de locação do imóvel localizado em Uberlândia/MG, que perfaz a quantia de R$ 149.423,55. |
|
10.3
| Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Poderão participar da Assembleia os cotistas inscritos no registro de cotistas do Fundo na data da convocação da respectiva Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Sendo assim, é necessário apresentar documento de identificação válido, no caso de cotista pessoa física, ou, em caso de pessoa jurídica ou fundo de investimento, os documentos de representação necessários para comprovar poderes do(s) seu(s) representante(s) legal(is). Em caso de cotista representado por procurador, a procuração deve trazer poderes específicos para prática do voto e estar com firma reconhecida ou assinada com utilização dos certificados emitidos pela Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira ICP-Brasil. Na hipótese da convocação/edital prever voto à distância, a participação dos cotistas poderá ocorrer de forma não presencial, por meio de voto eletrônico ou por procuração, de acordo com as regras descritas especificamente na convocação/edital. Em caso de consultas formais, deverão ser observados os prazos e condições específicos a cada consulta a ser dirigido pela Administradora a cada cotista, observadas as formalidades previstas na regulamentação em vigor. |
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII |
| Nome: | Augusto Afonso Martins | Idade: | 42 anos |
| Profissão: | Administrador de empresas | CPF: | 289.816.118-74 |
| E-mail: | augusto.martins@cshg.com.br | Formação acadêmica: | Administração de empresas |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 5.025,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 1.484,00 |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 31/10/2018 |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos |
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram |
| Credit Suisse Hedging-Griffo | 10/2018 - atualmente | Diretor responsável pela área de investimentos imobiliários | Gestora de recursos |
| Credit Suisse Hedging-Griffo | 03/2017 a 10/2018 | Diretor co-responsável pela área de investimentos imobiliários | Gestora de recursos |
| Rio Bravo Investimentos | 08/2006 a 03/2017 | Sócio co-responsável pela área de investimentos imobiliários | Gestora de recursos |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos |
| Evento | Descrição |
| Qualquer condenação criminal | Nenhuma |
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | Nenhuma |
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15.1
| Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| São considerados relevantes pela Administradora qualquer deliberação da assembleia geral de cotistas ou da Administradora ou qualquer outro ato ou fato que possa influir de modo ponderável (I) na cotação das cotas ou de valores mobiliários a elas referenciados, (II) na decisão dos investidores de comprar, vender ou manter as cotas, e (III) na decisão dos investidores de exercer quaisquer direitos inerentes à condição de titular de cotas ou de valores mobiliários a elas referenciados, tais como, exemplificativamente, mas não limitados a: I – atraso para o recebimento de quaisquer rendimentos que representem percentual significativo dentre as receitas do fundo; II – venda ou locação dos imóveis de propriedade do fundo destinados a arrendamento ou locação, e que possam gerar impacto significativo em sua rentabilidade; III – fusão, incorporação, cisão, transformação do fundo ou qualquer outra operação que altere substancialmente a sua composição patrimonial; IV – emissão de cotas, nos termos do inciso VIII do artigo 15 da Instrução CVM 472.
Tais informações serão divulgadas à CVM, à B3, via Fundos.NET, e também através do site da Administradora, em https://imobiliario.cshg.com.br/. |