| Nome do Fundo: | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO INDUSTRIAL DO BRASIL | CNPJ do Fundo: | 14.217.108/0001-45 |
| Data de Funcionamento: | 19/08/2011 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRFIIBCTF001 | Quantidade de cotas emitidas: | 685.000,00 |
| Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: HíbridoSegmento de Atuação: HíbridoTipo de Gestão: Passiva | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | | Encerramento do exercício social: | 31/12 |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | COINVALORES CCVM LTDA | CNPJ do Administrador: | 00.336.036/0001-40 |
| Endereço: | Avenida Brigadeiro Faria Lima,
1800,
2º andar -
Jardim Paulistano-
São Paulo-
SP-
01451-001 | Telefones: | (11)3035-4143(11)3035-4141 |
| Site: | www.coinvalores.com.br | E-mail: | admfundoimobiliario@coinvalores.com.br |
| Competência: | 12/2022 | | |
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4.2
| Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| A Análise se restringe ao empreendimento Perini Business Park (PBP), maior parque empresarial multissetorial da América do Sul, tendo em vista que o mesmo não possui atualmente concorrentes com características similares. O empreendimento está localizado no Distrito Industrial de Joinville ao Norte de Santa Catarina, e é composto majoritariamente por galpões industriais e logísticos, além de unidades administrativas, centros de pesquisa e tecnologia, e uma universidade (UFSC), encerrando o exercício de 2022 com 296.681,83m² de ABL (296.616,48 m² em 2021), sendo que em 2022 houve um ajuste de área da ABL do Fundo Industrial do Brasil com a entrega de 65,35m² de área construída, lembrando que o FII Industrial do Brasil (FIIB) não possui área de expansão. A participação do FIIB no empreendimento em 2021 é de 34,69% com área de 102.909,43, já a participação do FII Andromeda é de 65,31%, com área de 193.772,40m². Em relação ao FIIB as unidades do PBP que integram a carteira do Fundo estão compostas exclusivamente por galpões logísticos e industriais.
Com o advento da Pandemia decretada no início de 2020 tivemos pelo menos dois anos (2020 e 2021) de muitas dificuldades, o que exigiu maior flexibilidade e capacidade de negociação. As medidas adotadas pela Administradora se mostraram satisfatórias, e como consequência foi possível manter a vacância em níveis relativamente baixos, tendo encerrado o ano de 2022 com uma taxa de vacância de 6,28% representando 6.460,35m² de área disponível para locação.
Superados os efeitos mais danosos da pandemia, podemos afirmar que 2022 foi um ano de recuperação. As perspectivas no início do ano eram de arrefecimento da taxa de inflação e do início da queda da taxa de juros, expectativa que não se concretizou. Apesar disso, e dos efeitos adversos provocados pela guerra entre a Rússia e a Ucrânia, algumas medidas adotadas pelo governo naquele ano contribuíram para manter a inflação sob controle. Neste cenário tivemos uma pequena redução na taxa de vacância, saindo de 6,28% em dezembro de 2021 para 5,40% em dezembro de 2022 representando 5,555,48m² de área disponível para locação.
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| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0301750-45.2016.8.24.0038 | 4ª Vara Cível | 1ª | 03/02/2016 | 11.533.783,65 | Wetzel S/A (não há parte passiva, apenas os credores). | remota |
| Principais fatos |
| Recuperação judicial apresentada pela Wetzel. Em 16/03/2016 foi apresentada habilitação de crédito pela Coinvalores, pedindo a inclusão de R$ 11.533.783,65 como créditos quirografários.Plano de Recuperação aprovado com ressalvas, foi objeto de agravo de instrumento por parte do Banco do Brasil, que foi julgado improvido. Em 29/07/2019 a Wetzel peticionou nos autos para pedir a designação de nova assembleia de credores, a fim de deliberar sobre ajustes no Plano de recuperação homologado. Assembleias realizadas em 06/11/2019, 13/11/2019, 06/12/2019, 30/01/2020 mas a Wetzel não conseguiu apresentar a versão final do plano ajustado. As nova assembleias designadas foram canceladas em função da pandemia até que em 25/06/2020 a Wetzel requereu a suspensão da assembleia para readequação do plano de recuperação judicial em face
do novo cenário econômico, ficando deferida a suspensão por 120 dias. A assembleia somente ocorreu em 26/11/2020, de forma virtual, sendo aprovado o plano substitutivo, com homologação em 07/12/2020.Em 17/05/2021 a Wetzel peticionou para pedir a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas do Plano de Recuperação Judicial para a Bosch, em virtude de litígio existente entre ambas e em 21/05/21 para pedir o levantamento de valores depositados em juízo para pagamento de verbas trabalhistas, o que foi deferido em 10/06/2021.
Em 25/06/2021 a Wetzel pediu autorização para a venda de bens imóveis localizados em Barra Velha, São Francisco do Sul e Araquari. Em 08/11/2021 foi autorizada a venda de imóveis de Barra Velha e Araquari por proposta fechada. Editais lançados em 25/11/2021, com venda prevista para o dia 25/01/2022, às 15 hrs. Foi apresentada uma única proposta de compra dos imóveis de Barra Velha, homologada pelo juízo em 18/03/2022. Em 26/09/2022 foi declarada encerrada a recuperação judicial. Em 07/10/2022 foi expedido o edital com o Quadro Geral de Credores. Em 17/11/2022 foi certificado o trânsito em julgado da sentença.
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| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Perda dos valores devidos. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0018196-07.2013.8.24.0038 | 3ª Vara Cível | 1ª | 05/06/2013 | 357.965,83 | Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda. (Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil) x Bulonfer Brasil Ferramentas e Aço Ltda. | remota |
| Principais fatos |
| Ação de execução visando o recebimento de débitos de correntes de confissão de dívida inadimplida, multa contratual, aluguel, condomínio, IPTU, lixo e energia elétrica. Em 17/06/2013 foi realizado protocolo de averbações em dois veículos em nome da Executada junto ao DETRAN e em imóveis do fiador. Em 09/10/2013 citação de Flavio Mandelli Araújo. Em 26/11/2016 foi protocolada pela Coinvalores petição requerendo a conversão da averbação do art. 615-a do CPC em penhora (imóvel em Porto Alegre). Em 14/03/2017 foi homologado o acordo com o fiador, sendo feito o levantamento das averbações perante o registro de imóveis de Porto Alegre. Em 17/12/2018 foi deferida a inclusão dos devedores no rol de inadimplentes por intermédio do sistema SERASAJUD. Em 24/04/2019 foi requerida a citação da devedora por edital e o deferimento da penhora dos valores decorrentes da garantia contratual, Bacenjud, Serasajud e Infojud. Em 28/08/2019 foi expedido ofício para a Serasa, pedindo a inclusão do executado no cadastro de inadimplentes. Em 02/12/2020 foi deferida a citação por edital da devedora, bem como nomeado curador. Edital expedido em 10/12/2020, decoreu o prazo sem pagamento. Em 31/05/2021 foi apresentada exceção de pré-executividade, impugnada pela Coinvalores em 07/07/2021 e rejeitada em 13/01/2022. Em 20/01/2022 a Coinvalores pediu o prosseguimento do feito, com a busca de bens através do Sisbajud, Serasajud e Infojud. Sisbajud e Renajud negativos, conforme extratos juntados ao processo em 15/09/2022.
No dia 25/01/2023, a Exequente manifestou-se sobre o resultado negativo da consulta aos sistemas Renajud e Sisbajud, requerendo a utilização do CNIB e Infojud, com a finalidade de localizar bens penhoráveis em nome da devedora.
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| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Perda dos valores devidos. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0320126-79.2016.8.24.0038 | 2ª Vara Cível | 1ª | 05/10/2016 | 236.688,59 | Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda. (Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil) x Gecel Serviço de Instalação Industrial Ltda. Me. | remota |
| Principais fatos |
| Ação de execução visando a cobrança de verbas decorrentes de rescisão de contrato de locação. Em 18/01/2017 foi feita a citação dos Executados. Em 08/02/2017 foi protocolada petição informando a existência da ação consignatória e pedindo a continuidade do feito executivo contra os fiadores, bem como a remessa do processo para a 2ª Vara Cível de Joinville/SC. Pedidos de prosseguimento do feito protocoladoS em 30/05/2019 e 19/02/2020.Em 19/08/2021 a Coinvalores informou o julgamento de improcedência dos embargos à execução e pediu o prosseguimento do feito. Protocolada exceção de pré-executividade em 18/10/2021, a Coinvalores apresentou resposta em 26/11/2021. Em 26/05/2022 os intervenientes Osnildo e Maria pugnaram pelo reconhecimento da impenhorabilidade do bem ofertado como caução, por ser bem de família. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Perda dos valores devidos. |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 0302407-50.2017.8.24.0038 | 2a Câmara de Direito Civil do TJSC | 2ª | 20/02/2017 | 236.688,59 | Gecel Serviço de Instalação Industrial Ltda. Me. X Coinvalores Corretora de Câmbio e Valores Mobiliários Ltda. (Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil) | remota |
| Principais fatos |
| Trata-se de embargos à execução apresentados pela Gecel Serviço de Instalação Industrial Ltda. Me., em face de ação de execução distribuída pela Coinvalores. Impugnação apresentada em 11/06/2018. Pedido julgado improcedente em 27/07/2021. Recurso de apelação apresentado em 27/08/2021 e contrarrazões em 01/10/2021. Processo remetido ao TJSC, onde a Gecel foi intimada para comprovar a hipossuficiência financeira ou pagar o preparo, o que fez em 12/11/2021. Processo pautado aguarda julgamento. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| Perda dos valores devidos. |
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10.3
| Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Somente poderão votar nas Assembleias quotistas inscritos no livro de registro do escriturador do Fundo bem como aqueles identificados no posição de quotista advinda dos respectivos agentes de custódia disponibilizado pelo escriturador e B3 . O quotista titular das quotas deverá apresentar documento de identificação ou prova de representação. O procurador do quotista deverá estar munido de procuração, lavrada há menos de 1 (um)ano com poderes específicos para prática do ato, com firma reconhecida pelo quotista outorgante. De acordo com o regulamento do Fundo a ADMINISTRADORA poderá optar por promover as deliberações mediante processo de consulta formalizada em carta ou outra forma de comunicação escrita, inclusive por meio de comunicação eletrônica (e-mail), dirigida por ela a cada um dos QUOTISTAS, para resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias, neste hipótese, será encaminhado através de e-mail cadastrado no administrador o link para votação do sistema de plataforma eletrônica cujo voto vinculará, por meio de parâmetros do sistema, o CPF e registrará o IP da máquina do cotista votante. No caso de votação eletrônica, o quotista deverá apresentar carta resposta devidamente assinada juntamente com documento de identificação, procuração ou documento societário no caso de Pessoa Jurídica. No caso de votação eletrônica através de consulta formal por mkeio d eplataformas eletrônicas, o quotista deverá fazer o uploud da procuração quando da votação , do contrário, o sistema não permitirá a votação. Os documentos apresentados serão confrontados com a assinatura da carta resposta cujas informações serão comprovadas no livro de registro junto ao custodiante do Fundo bem como através do relatório de posição de custódia disponibilizados pelo escriturador e B3. A previsão de votação eletrônica bem como a realização de consultas formais estão previstas no regulamento do Fundo. No Edital de Convocação está expresso o artigo do regulamento de que trata a votação Eletrônica bem como menciona o endereço eletrônico para envio do voto por meio de carta resposta. |
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII |
| Nome: | Fernando Ferreira da Silva Telles | Idade: | 71 |
| Profissão: | Corretor Valores | CPF: | 307.745.278-20 |
| E-mail: | fernandostelles@coinvalores.com.br | Formação acadêmica: | Superior |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/01/1982 |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos |
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram |
| Coinvalores C.C.V.M. Ltda. | 24/06/1996 | Diretor | Sociedade Corretora |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos |
| Evento | Descrição |
| Qualquer condenação criminal | |
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | |