| Nome do Fundo: | KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII | CNPJ do Fundo: | 24.960.430/0001-13 |
| Data de Funcionamento: | 16/09/2016 | Público Alvo: | Investidor Qualificado |
| Código ISIN: | BRKNIPCTF001 | Quantidade de cotas emitidas: | 17.450.886,00 |
| Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: Títulos e Valores MobiliáriosSegmento de Atuação: Títulos e Val. Mob.Tipo de Gestão: Ativa | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | | Encerramento do exercício social: | 30/06 |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | INTRAG DTVM LTDA. | CNPJ do Administrador: | 62.418.140/0001-31 |
| Endereço: | AV BRIGADEIRO FARIA LIMA,
3400,
10º andar-
ITAIM BIBI-
SÃO PAULO-
SP-
04538-132 | Telefones: | 55-(11)30726012 |
| Site: | www.intrag.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 06/2018 | | |
1.
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Prestadores de serviços
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CNPJ
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Endereço
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Telefone
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1.1
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Gestor: KINEA INVESTIMENTOS LTDA | 08.604.187/0001-44 | Rua Minas de Prata 30, Vila Olímpia. São Paulo / SP | (11) 3073 8700 |
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1.2
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Custodiante: ITAÚ UNIBANCO S.A. | 60.701.190/0001-04 | Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, nº 100, São Paulo/SP | (11) 3072 6266 |
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1.3
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Auditor Independente: PRICEWATERHOUSECOOPERS AUDITORES INDEPENDENTES | 61..56.2.1/12/0-00 | Av Francisco Matarazzo, 1400, S Paulo/SP cep 05401400 | (11) 3674 2002 |
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1.4
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Formador de Mercado: BANCO FATOR | 61..34.4.1/96/0-00 | Rua Dr. Renato Paes de Barros, 1.017 – 11º e 12º andares - São Paulo, SP | (11) 3049-9100 |
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1.5
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Distribuidor de cotas: ITAÚ UNIBANCO S.A. | 60..70.1.1/90/0-00 | Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 3.500 - São Paulo, SP | (11) 3003-7377 |
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1.6
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Consultor Especializado: | ../- | | |
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1.7
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Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- | | |
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2.1
| Descrição dos negócios realizados no período |
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRAS DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 295 da 2ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 33.642.803,45 | 3ª Emissão de Cotas |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRAS DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 302 da 2ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 41.310.000,00 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRAS DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 300 da 2ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 39.382.531,55 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - ISEC SECURITIZADORA S.A. - Série nº 11 da 4ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 67.662.830,00 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - ISEC SECURITIZADORA S.A. - Série nº 12 da 4ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 67.662.830,00 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 176 da 1ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 75.000.000,00 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 175 da 1ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 75.000.000,00 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 133 da 1ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 60.071.527,54 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 163 da 1ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 60.071.527,54 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - APICE SECURITIZADORA IMOBILIARIA S.A. - Série nº 101 da 1 ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 25.000.000,00 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - APICE SECURITIZADORA IMOBILIARIA S.A. - Série nº 100 da 1 ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 62.500.000,00 | 2ª Emissão de Cotas |
| CRI - APICE SECURITIZADORA IMOBILIARIA S.A. - Série nº 99 da 1 ª Emissão | Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRI conforme previsto na Política de Investimento do Fundo | 62.500.000,00 | 2ª Emissão de Cotas |
3.
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Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
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| O Gestor está em contínuo contato com os principais participantes do mercado imobiliário e de estruturação de títulos e valores mobiliários, em especial os de CRI, a fim de prospectar e avaliar oportunidades de investimento que atendam a Política de Investimento do Fundo. Dessa forma, baseados nas sondagens que recebe recorrentemente, espera investir os recursos disponíveis em linha com suas políticas, em CRI de natureza Corporativa e, sempre que possível, com garantias adequadas. Esclarece-se que no encerramento do exercício, devido à 3ª emissão de cotas finalizada em junho de 2018, o fundo tinha um nível alto de instrumentos de caixa, com aproximadamente R$ 871 milhões investidos em recursos de liquidez. Contudo, a equipe de gestão do Fundo já adquiriu e está em fase avançada de negociação para a aquisição de novos CRI, com características similares aos da carteira atual, que elevarão o percentual de alocação do fundo nessa classe do ativo nos próximos meses. |
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4.1
| Resultado do fundo no exercício findo |
| Inicialmente vale destacar que, entre abril e junho de 2018, foi iniciado e concluído o processo de distribuição de cotas da 3ª Emissão do Fundo. A oferta resultou na captação de aproximadamente R$ 760 milhões. Essa Emissão contribuiu positivamente para o aumento de liquidez das cotas no mercado secundário, bem como a diversificação da carteira e diluição de riscos através dos novos investimentos a serem realizados com os recursos captados.
Em relação à alocação do portfólio, ao final do mês de junho de 2018, o Fundo apresentava alocação em CRI de aproximadamente 50,79% do PL do Fundo. Adicionalmente, 1,95% estavam investidos em LCI. Assim, o portfólio de títulos de renda fixa imobiliária representava 52,75% do patrimônio do Fundo, o que representa um baixo patamar de alocação dos recursos. Vale ressaltar que o fundo teve um alto nível de instrumentos de caixa no fechamento do período devido à emissão de cotas finalizada no mês de junho. Continuamos os esforços para aquisição de novos CRI adequados à carteira do fundo.
No que diz respeito aos indexadores presentes na carteira de ativos do Fundo, em julho, o Fundo possuía 1,95% dos ativos indexados à Taxa DI, 46,41% ao IPCA, 4,02% ao IGP-M e por fim, 47,63% à Selic. Este perfil de indexação balanceado permitiu ao Fundo gerar e distribuir resultados em linha com sua meta de rentabilidade. Em termos de rentabilidade, o portfólio de ativos proporcionou distribuição total de R$ 7,98 por cota no período entre 1º de julho de 2017 e 30 de junho de 2018.
Em relação ao comportamento do Fundo no mercado secundário da BM&FBovespa, houve negociações em todos os pregões do período, com média diária equivalente a R$ 929 mil, e um volume negociado total de R$ 229 milhões. As cotas encerraram jun/18 com um valor de mercado de R$ 106,94 (unitário), o que representa uma valorização a mercado de 2,33% em relação a cota de fechamento do período anterior (jun/17).
Na visão do Gestor, os resultados descritos acima estão aderentes os objetivos de rentabilidade do Fundo e condições de mercado no período. A rentabilidade obtida no passado não representa promessa ou garantia de rentabilidade futura e não há qualquer tipo de garantia, implícita ou explicíta, prestada administrador, pelo gestor do Fundo ou por qualquer empresa do Grupo Itaú Unibanco. |
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4.2
| Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Anteriormente à exposição relativa à conjuntura econômica, é válido notar que, atualmente, o Fundo apresenta uma concentração em Certificados de Recebíveis Imobiliários de responsabilidade de devedores corporativos, possuindo exposição a 21 CRI corporativos. O pagamento destes títulos é de responsabilidade de empresas atuantes em diversos segmentos da economia, não necessariamente do mercado imobiliário. Consequentemente, o ambiente político-econômico do país como um todo é relevante para a carteira de investimentos do Fundo.
Em 2018 o ponto focal das discussões sobre a conjuntura econômica no Brasil são as eleições presidenciais brasileiras. O resultado das eleições definirá o ritmo do andamento das reformas estruturais brasileiras, as quais o Gestor entende como impreteríveis para melhora do cenário fiscal e consequentemente para os preços nos mercados.
Em relação à atividade econômica, vimos sinais moderados de recuperação, com ritmo mais lento do que esperado pelo mercado. Pode-se destacar a recuperação da indústria e do mercado imobiliário. O mercado de trabalho também tem apresentado sinais de melhora, mas também com aceleração menor do que a expectativa para o ano. Vale mencionar também as consequências da greve dos caminhoneiros em maio, que prejudicaram a atividade econômica no país e impulsionaram a inflação no ano. Em linha geral, os últimos meses foram de retomada moderada da confiança e atividade, limitada pelo receio quanto às implicações da eleição no final deste ano.
No ambiente externo, os principais temas no período foram a (i) os atritos comerciais gerados pelo atual governo dos Estados Unidos em relação a produtos ou países específicos; (ii) aumento no preço das commodities, em termos gerais; (iii) o bom ritmo de crescimento da economia e comércio internacionais; (iv) valorização do dólar frente ao real, causado principalmente pela redução do diferencial de juros contra os Estados Unidos e pela maior percepção de risco do Brasil na visão externa (inclusive com rebaixamento de ratings internacionais). |
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4.3
| Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Como mencionado, o Fundo possui atualmente exposição a 21 CRI corporativos relacionados a diversos segmentos da economia. Assim, a saúde e boa perspectiva econômica como um todo, é fator relevante para o comportamento da carteira de investimentos do Fundo. Dessa forma, entendemos importante trazer nossa visão sobre as perspectivas econômicas de forma ampla.
No ambiente interno, esperamos: (i) o início de um novo ciclo de aumento de juros, ainda em 2018 e mantimento da inflação no patamar atual, próximo às metas do Banco Central; (ii) continuação da lenta melhora da atividade econômica no país; bem como (iii) resultado das eleições favorável à aprovação das reformas. Entendemos que uma recuperação mais robusta da economia brasileira passaria por um cenário de aprovação das reformas estruturais propostas, com destaque para a da Previdência e a Tributária.
Diante do cenário acima, sob a ótica dos riscos incorridos pelo Fundo, apesar do aumento esperado da taxa de juros, a continuidade da recuperação econômica aliada a um resultado favorável nas eleições de 2018, são elementos que devem propiciar um melhor cenário para as empresas. Em virtude disso e, em conjunto com (i) a melhora no mercado de crédito e (ii) um maior apetite dos financiadores, esperamos que as empresas às quais o Fundo é exposto continuem a apresentar melhores resultados, com incremento de sua capacidade de redução de alavancagem e rolagem de seus passivos de forma saudável. Em suma, esperamos uma melhora na capacidade das empresas de honrar suas obrigações, o que é positivo sob a perspectiva do Fundo.
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6.
| Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período |
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) |
| CRI - APICE SECURITIZADORA IMOBILIARIA S.A. - Série nº 100 da 1 ª Emissão | 25.207.136,86 | SIM | 3,22% |
| CRI - APICE SECURITIZADORA IMOBILIARIA S.A. - Série nº 101 da 1 ª Emissão | 25.207.136,86 | SIM | 3,18% |
| CRI - APICE SECURITIZADORA IMOBILIARIA S.A. - Série nº 99 da 1 ª Emissão | 24.010.775,43 | SIM | 3,22% |
| CRI - APICE SECURITIZADORA IMOBILIARIA SA - Série nº 87 da 1ª Emissão | 36.624.956,61 | SIM | 1,33% |
| CRI - APICE SECURITIZADORA IMOBILIARIA SA - Série nº 88 da 1ª Emissã | 24.010.775,43 | SIM | 1,33% |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRAS DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 295 da 2ª Emissão | 71.231.290,92 | SIM | 1,48% |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRAS DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 300 da 2ª Emissão | 71.231.290,92 | SIM | -7,00% |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRAS DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 302 da 2ª Emissão | 59.198.404,84 | SIM | -7,00% |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 284 da 1ª Emissão | 33.381.226,11 | SIM | 1,31% |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 285 da 1ª Emissão | 64.511.982,52 | SIM | 1,31% |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 286 da 1ª Emissão | 35.836.451,52 | SIM | 1,39% |
| CRI - CIBRASEC-CIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 287 da 1ª Emissão | 35.836.451,52 | SIM | 1,39% |
| CRI - GAIA SECURITIZADORA S.A. Série nº 01 da 6ª Emissão | 38.416.513,90 | SIM | 2,53% |
| CRI - HABITASEC SECURITIZADORA S.A. - Série nº 71 da 1ª Emissão | 64.511.982,52 | SIM | 0,35% |
| CRI - HABITASEC SECURITIZADORA S.A. - Série nº 72 da 1ª Emissão | 25.794.393,86 | SIM | 0,35% |
| CRI - ISEC SECURITIZADORA S.A. - Série nº 11 da 4ª Emissão | 65.737.940,01 | SIM | -1,78% |
| CRI - ISEC SECURITIZADORA S.A. - Série nº 12 da 4ª Emissão | 59.198.419,94 | SIM | -1,78% |
| CRI - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 133 da 1ª Emissão | 10.428.301,53 | SIM | -1,41% |
| CRI - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 163 da 1ª Emissão | 31.318.144,90 | SIM | -1,41% |
| CRI - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 175 da 1ª Emissão | 31.318.125,40 | SIM | -5,02% |
| CRI - RB CAPITAL COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO - Série nº 176 da 1ª Emissão | 65.737.940,01 | SIM | -5,02% |
| LCI - CAIXA ECONOMICA FEDERAL | 34.547.999,88 | SIM | 6,38% |
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10.3
| Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| CONFORME ESTABELECIDO NO REGULAMENTO: A assembleia geral de Cotistas instalar-se-á com qualquer número de Cotistas e as deliberações serão tomadas por maioria simples das Cotas presentes à assembleia geral de Cotistas ou, caso aplicável, pela maioria simples das respostas à consulta cabendo para cada Cota um voto, exceto com relação às matérias previstas no Regulamento, que dependem da aprovação de Cotistas que representem, no mínimo, a maioria de votos dos Cotistas presentes e que representem: (i) 25%, no mínimo, das Cotas emitidas, se o FUNDO tiver mais de 100 (cem) Cotistas, ou (ii) metade, no mínimo, das Cotas emitidas, se o FUNDO tiver até 100 (cem) Cotistas. A Assembleia Geral de Cotistas poderá ser instalada com a presença de um único Cotista, de modo que apenas considerar-se-á não instalada a Assembleia Geral de Cotistas na hipótese de não comparecimento de nenhum Cotista à respectiva assembleia. Os percentuais acima deverão ser determinados com base no número de Cotistas do FUNDO indicados no registro de Cotistas na data de convocação da assembleia, cabendo ao ADMINISTRADOR informar no edital de convocação qual será o percentual aplicável nas assembleias que tratem das matérias sujeitas à deliberação por quorum qualificado. Somente podem votar na assembleia geral de Cotistas os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da assembleia geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores constituídos há menos de 1 (um) ano. Os Cotistas poderão enviar seu voto por correspondência e/ou por correio eletrônico, desde que a convocação indique essa possibilidade e estabeleça os critérios para essa forma de voto, que não exclui a realização da reunião de Cotistas, no local e horário estabelecidos, cujas deliberações serão tomadas pelos votos dos presentes e dos recebidos por correspondência, observados os quoruns previstos no Regulamento. A critério do ADMINISTRADOR, que definirá os procedimentos a serem seguidos, as deliberações da assembleia geral de Cotistas poderão ser tomadas por meio de consulta formal, sem reunião de Cotistas, em que (i) os Cotistas manifestarão seus votos por correspondência, correio eletrônico ou telegrama; e (ii) as decisões serão tomadas com base na maioria dos votos recebidos, observados os quoruns previstos no Regulamento e desde que sejam observadas as formalidades previstas neste Regulamento e na regulamentação aplicável. |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: |
| CONFORME ESTABELECIDO NO REGULAMENTO: Pela administração do FUNDO, nela compreendida as atividades do ADMINISTRADOR, do GESTOR, do ESCRITURADOR e do CUSTODIANTE, o FUNDO pagará ao ADMINISTRADOR uma taxa de administração (“Taxa de Administração”) equivalente a 1,00% (um por cento) ao ano sobre o patrimônio líquido do FUNDO. Considera-se patrimônio líquido do FUNDO a soma algébrica do montante disponível com os Ativos e os Ativos de Liquidez integrantes da carteira do FUNDO, mais os valores a receber dos Ativos e dos Ativos de Liquidez, menos as exigibilidades do FUNDO. A Taxa de Administração é calculada, apropriada e paga em Dias Úteis, mediante a divisão da taxa anual por 252 (duzentos e cinquenta e dois) Dias Úteis. A Taxa de Administração será provisionada diariamente e paga mensalmente ao ADMINISTRADOR, por período vencido, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente ao dos serviços prestados. |
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: |
| 11.398.548,67 | 0,99% | 0,95% |
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII |
| Nome: | FERNANDO MATTAR BEYRUTI | Idade: | 41 anos |
| Profissão: | ADMINISTRADOR | CPF: | 288.351.088-10 |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administração de Empresas |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 06/06/2016 |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos |
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram |
| ITAÚ UNIBANCO S.A | DESDE 2004 | DESDE 2004 | CUSTÓDIA LOCAL, CONTROLADORIA, ADMINISTRAÇÃO FIDUCIÁRIA, ESCRITURAÇÃO DE ATIVOS, AGENTES DE GARANTIAS |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos |
| Evento | Descrição |
| Qualquer condenação criminal | |
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | |