| Nome do Fundo: | XP Log Fundo de Investimento Imobiliário - FII | CNPJ do Fundo: | 26.502.794/0001-85 |
| Data de Funcionamento: | 26/04/2018 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRXPLGCTF002 | Quantidade de cotas emitidas: | 27.101.061,00 |
| Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: RendaSegmento de Atuação: LogísticaTipo de Gestão: Ativa | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | CNPJ do Administrador: | 22.610.500/0001-88 |
| Endereço: | Rua Gilberto Sabino, 215, 4º Andar- Pinheiros- São Paulo- SP- 5425020 | Telefones: | 11 3030-7177 |
| Site: | www.vortx.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2021 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA. | 16.789.525/0001-98 | Av. Presidente Juscelino Kubitschek, n° 1909, Torre Sul, 30º andar, Itaim Bibi CEP 04543-010 - São Paulo - SP | (11) 3526-0148 |
| 1.2 | Custodiante: VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA | 22.610.500/0001-88 | Rua Gilberto Sabino, nº215, 4º andar, Pinheiros, SP, CEP 5425020 | (11) 3030-7177 |
| 1.3 | Auditor Independente: Ernst & Young | 59.527.788/0001-31 | Av. Juscelino Kubitschek, nº 1909, Vila Nova Conceição, São Paulo, SP, CEP 04543011 | (11)2573-3000 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: XP Investimentos CCTVM S.A. | 07.625.200/0001-89 | Av. Presidente Juscelino Kubitschek, n° 1909, Torre Sul, 25º ao 30º andares, Itaim Bibi CEP 04543-010 - São Paulo - SP | (11) 3526-1300 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos | |
| CD LEROY (Expansão prevista em BTS) | Galpão para renda | 19.600.277,55 | Recursos próprios, a pagar conforme evolução de obra | |
| Especulativo Extrema/MG | Galpão para renda | 74.403.437,74 | Recursos próprios, a pagar conforme evolução de obra | |
| Seropedica | Galpão para renda | 186.200.000,00 | Recursos próprios | |
| SYSLOG SP (Perus) | Galpão para renda | 310.300.000,00 | Recursos próprios, a pagar conforme evolução de obra | |
| GTLG11 | Alocação tática em FII | 190.000.000,00 | Recursos próprios | |
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| O fundo possui os recursos necessários para a manutenção dos imóveis do portfólio, sendo que o mesmo conta com um Programa de Manutenção Preventiva (PMP), que garante o planejamento e execução de investimentos com vistas na preservação da qualidade dos ativos e também acompanhamento das operações dos locatários. Para investimentos futuros o fundo tem a possibilidade de levantar recursos via novas captações, cessão de créditos (securitização) ou até alienação de ativos (reciclagem parcial de carteira). A opção por captação de recursos não deve ser a mais priorizada em 2022 e não há pretenção de novas ofertas no curto prazo no referido exercício. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O fundo teve uma progressão consistente de resultados ao longo de 2021, como resultado da qualidade da sua carteira, incluindo contratos atípicos expressivos e com correção monetária por IGP-M, e diversificação do portfólio (regional, creditícia e por setores de atividade dos seus locatários), o que permitiu o fundo sair de uma média de R$ 0,58/cota de rendimentos no 1T21 para fechar com R$ 0,64/cota no 4T21. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| O último trimestre de 2021 foi marcado por um ambiente macroeconômico e político de maior incerteza em relação ao rumo da economia brasileira e das alianças políticas, dentro de um contexto de forte aceleração da inflação e do ciclo de alta de juros, culminando na revisão pelo Banco Central da estimativa de crescimento do PIB para 4,4% em 2021. O Índice de Confiança Empresarial caiu 2,5 pontos em janeiro de 2022, para 91,6 pontos, menor nível desde abril de 2021. Em relação à pandemia, a variante ômicron trouxe uma piora nos números, principalmente de contágio, o que prejudicou a recuperação econômica a partir de dezembro de 2021 e trouxe novas incertezas no curto prazo. Sobre a inflação, como destacado nas últimas apresentações trimestrais do fundo, denota-se a persistência de seu crescimento, obrigando o COPOM a manter a estratégia de incrementos sucessivos na Taxa Selic, a qual se encontra atualmente no patamar de 10,75% a.a.. Por fim, seguem alguns fatores importantes que podem trazer volatilidade ao cenário nacional e internacional: (i) pressão altista no nível geral de preços global e nacional decorrente de restrições sobre as cadeias de produção globais, choques de commodities, choques climáticos no Brasil e aperto monetário de países desenvolvidos; (ii) possíveis efeitos da disseminação da ômicron; (iii) tensão geopolítica entre Rússia, Ucrânia e países membros da Otan; (iv) redução do crescimento econômico no Brasil em virtude da adoção de política monetária contracionista; e (v) corrida presidencial. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Após o Fato Relevante publicado no dia 05/11/21 na CVM, relativo à aquisição da Área de Expansão da Leroy, com área total construída estimada em 21.348,77 m², o Fundo encerrou o 4T21 com 955,6 mil m² de ABL total, inseridos em 13 municípios e alugados para 41 locatários, em sua maioria, relevantes em seu mercado de atuação e distribuídos em 14 segmentos econômicos. Estes fatores, em linhas gerais, ilustram o elevado nível de diversificação do portfólio – geográfica, setorial e de crédito –, o qual, somado à participação importante dos contratos de locação atípicos, configura um dos principais pilares para a geração de renda do Fundo. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| CACHOEIRIHA | 148.400.000,00 | SIM | 8,46% | |
| CAJAMAR | 325.200.000,00 | SIM | 1,79% | |
| CD LEROY EXPANSÃO (Em obras) | 19.600.277,55 | NÃO | 0,00% | |
| CD RENNER | 169.800.000,00 | SIM | -3,90% | |
| DIA AMERICA | 71.500.000,00 | SIM | 1,78% | |
| DIA RIBEIR | 59.600.000,00 | SIM | 2,37% | |
| ESPECULATIO | 368.300.000,00 | SIM | 5,88% | |
| IMO ITAPEVA | 77.200.000,00 | SIM | 3,38% | |
| SBP | 101.400.000,00 | SIM | 5,25% | |
| SYSLOG RJ | 149.800.000,00 | SIM | -3,67% | |
| SYSLOG SP | 310.300.000,00 | SIM | 5,23% | |
| WTTP2 | 78.190.000,00 | SIM | 2,30% | |
| ESPEC MG (Em obras) | 14.403.437,74 | NÃO | 0,00% | |
| SEROPEDICA | 186.200.000,00 | SIM | 2,30% | |
| NE LOGISTIC | 673.870.678,08 | SIM | 6,85% | |
| LVBI | 1.929.947,89 | NÃO | 0,00% | |
| SDIL | 6.447.945,81 | NÃO | 0,00% | |
| VILG | 21.146.203,65 | NÃO | 0,00% | |
| GTLG11 | 19.000.000,00 | NÃO | 0,00% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Conforme Fato Relevante publicado em 04/02/22, o valor justo dos ativos investidos extraídos dos laudos de avaliação elaborados pela Colliers foram refletidos na carteira do Fundo, sendo certo que tais documentos ainda serão objeto de apreciação da auditoria independente. O impacto contábil positivo apurado foi resultado, em linhas gerais, (i) da elevação no patamar dos aluguéis em virtude da correção inflacionária; e (ii) da redução da vacância dos imóveis, sobretudo do Syslog Galeão e do Cone Multimodal – PP2. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
www.vortx.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| Endereço físico: Rua Gilberto Sabino, nº215, 4º Andar, Pinheiros, SP e endereço eletrônico: [email protected] e www.vortx.com.br |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| A convocação da Assembleia Geral de Cotistas pelo Administrador far-se-á mediante correspondência encaminhada a cada Cotista, por meio de correio eletrônico (e-mail) ou de correspondência física, e disponibilizada na página do Administrador na rede mundial de computadores, contendo, obrigatoriamente, o dia, hora e local em que será realizada tal Assembleia e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. A Assembleia Geral de Cotistas será instalada com a presença de pelo menos 01 (um) Cotista, sendo que as deliberações poderão ser realizadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião presencial de cotistas, por meio de correspondência escrita ou eletrônica (e-mail), a ser realizado pelo Administrador junto a cada Cotista do Fundo, desde que observadas as formalidades previstas nos artigos 19, 19-A e 41, inciso I da Instrução CVM nº 472/08. Da consulta deverão constar todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto. Cada Cota corresponderá ao direito de 01 (um) voto na Assembleia Geral de Cotistas. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Não possui informação apresentada. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| O Administrador receberá por seus serviços uma taxa de administração (“Taxa de Administração”) composta de valor equivalente aos percentuais previstos na tabela abaixo, calculados sobre a Base de Cálculo da Taxa de Administração, sendo assegurado um valor mínimo equivalente a R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais) por mês. Para fins do cálculo ora previsto, será utilizada a tabela abaixo: Valor Contábil do Patrimônio Líquido ou Valor de Mercado do Fundo Taxa de Administração Até R$ 500.000.000,00 0,95% a.a. De R$ 500.000.000,01 até R$1.000.000.000,00 0,85% a.a. Acima de R$1.000.000.000,01 0,75% a.a. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| NaN | NaN | NaN | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Ernane Divino dos Santos Alves | Idade: | 41 | |
| Profissão: | Administrador de Empresas | CPF: | 27499578852 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Superior Completo | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 25/01/2021 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Vórtx DTVM | 01/2021 até a presente data | Head de Administração Fiduciária | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários | |
| Vórtx DTVM | 09/2019 a 12/2020 | Head de Serviços Qualificados | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários | |
| Banco Votorantim S.A. | 10/2015 a 09/2019 | Gerente de Operações Asset Management | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários | |
| Banco Votorantim S.A. | 12/2012 a 10/2015 | Supervisor de Operações Asset Management | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 291.546,00 | 28.066.361,00 | 100,00% | 83,96% | 16,04% | |
| Acima de 5% até 10% | ||||||
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | ||||||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.Brasil, Bolsa e Balcão ("B3") e da CVM. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| As cotas de Fundo são negociadas apenas na B3. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| O GESTOR DESTE FUNDO ADOTA POLÍTICA DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLEIAS QUE DISCIPLINA OS PRINCÍPIOS GERAIS, O PROCESSO DECISÓRIO E QUAIS SÃO AS MATÉRIAS RELEVANTES OBRIGATÓRIAS PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE VOTO. TAL POLÍTICA ORIENTA AS DECISÕES DO GESTOR EM ASSEMBLEIAS DE DETENTORES DE ATIVOS QUE CONFIRAM AOS SEUS TITULARES O DIREITO DE VOTO. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não possui informação apresentada. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não possui informação apresentada. |
| Anexos |
| 5.Riscos |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |