| Nome do Fundo: | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SC 401 | CNPJ do Fundo: | 12.804.013/0001-00 |
| Data de Funcionamento: | 25/10/2010 | Público Alvo: | Investidor Qualificado |
| Código ISIN: | 0 | Quantidade de cotas emitidas: | 76.018,00 |
| Fundo Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Mandato: RendaSegmento de Atuação: Lajes CorporativasTipo de Gestão: Ativa | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | CORRETORA GERAL DE VALORES E CAMBIO LTDA | CNPJ do Administrador: | 92.858.380/0001-18 |
| Endereço: | RUA DR. JOSÉ MONTAURY, 139, 5º AO 8º ANDAR- CENTRO HISTÓRICO- PORTO ALEGRE- RS- 90.010-090 | Telefones: | (51) 3213-2727 |
| Site: | www.geralinvestimentos.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2017 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: Geral Investimentos Gestão de Recursos S/S Ltda. | 05..19.6.0/89/0-00 | Rua Dr. José Montaury, 139 - 8º andar - Porto Alegre/RS. | 51 - 3213-2708 |
| 1.2 | Custodiante: | ../- | ||
| 1.3 | Auditor Independente: Confidor Auditores Associados | 89..85.9.4/66/0-00 | Travessa Azevedo, 178 - Porto Alegre/RS. | 51 - 3222-8933 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: RRD Administração de Imóveis Ltda | 19.570.663/0001-70 | Av, Dr. Nilo Peçanha 2825, 1001 | 51 - 30186500 |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos | |
| 50% de um Terreno | Investimento com vistas a obter lucro futuro | 488.000,00 | Por integralização de capital | |
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Conclusão das obras da fase 01 - pós obra e entrega dos conjuntos comercializados: Locação de lojas e conjuntos. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| No exercício findo foi concluída a 1ª fase do Empreendimento SC 401 Torres Lagoa e Campeche, apresentando o seu resultado. Iniciou-se a locação das lojas e do estacionamento rotativo. Estimamos se a 2ª fase seja concluída no 1º semestre de 2018. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Em 2017, viu-se que a economia brasileira seguiu com recuperação da atividade bastante gradual e que a inflação alcançou um nível consideravelmente baixo para os padrões históricos. Além disso, os dados do setor externo evidenciam um quadro positivo e o crédito está marginalmente melhor, sobretudo para as famílias, pois o processo de desalavancagem se mantém. A taxa de desemprego continuou elevada, porém recuando lentamente; já os juros estão mais baixos, chegando ao piso histórico registrado na economia brasileira, e por fim, os dados do setor fiscal continuam preocupantes. Dessa maneira, com inflação presente controlada e tendendo a ficar dentro do desejado nos próximos períodos, o Banco Central manteve a redução da taxa Selic, levando a taxa para o menor valor de sua história, 7% ao ano, o que tende a influenciar positivamente o mercado imobiliário ao longo dos próximos meses (mais detalhes do mercado imobiliário, ver a seguir na seção de perspectivas). O que tem atrapalhado são incertezas eleitorais e a não aprovação da Reforma da Previdência em 2017, ficando a mesma como chance marginal de ser aprovada em 2018, sendo assim, mais provável a aprovação em 2019, já com o novo presidente do Brasil. Todavia, tem ajudado bastante o ambiente internacional favorável, que é o nosso próximo tópico de análise. Em 2017, viu-se que a economia brasileira seguiu com recuperação da atividade bastante gradual e que a inflação alcançou um nível consideravelmente baixo para os padrões históricos. Além disso, os dados do setor externo evidenciam um quadro positivo e o crédito está marginalmente melhor, sobretudo para as famílias, pois o processo de desalavancagem se mantém. A taxa de desemprego continuou elevada, porém recuando lentamente; já os juros estão mais baixos, chegando ao piso histórico registrado na economia brasileira, e por fim, os dados do setor fiscal continuam preocupantes. Dessa maneira, com inflação presente controlada e tendendo a ficar dentro do desejado nos próximos períodos, o Banco Central manteve a redução da taxa Selic, levando a taxa para o menor valor de sua história, 7% ao ano, o que tende a influenciar positivamente o mercado imobiliário ao longo dos próximos meses (mais detalhes do mercado imobiliário, ver a seguir na seção de perspectivas). O que tem atrapalhado são incertezas eleitorais e a não aprovação da Reforma da Previdência em 2017, ficando a mesma como chance marginal de ser aprovada em 2018, sendo assim, mais provável a aprovação em 2019, já com o novo presidente do Brasil. Todavia, tem ajudado bastante o ambiente internacional favorável, que é o nosso próximo tópico de análise. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Em suma, o mercado imobiliário em 2017 reagiu e superou as expectativas, retomando os lançamentos e a comercialização de imóveis. As perspectivas, de acordo com o Secovi-SP, são de retorno do emprego na construção civil a partir do segundo semestre de 2018. A instituição ressalta também que ciclo de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários é longo e existe um intervalo entre os lançamentos e o efetivo início das obras. Isto é, significa dizer que na visão deles o mercado imobiliário estaria no início de um ciclo de recuperação. Nessa linha, o Secovi-SP menciona um estudo que eles fizeram em conjunto com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), destacando que haverá forte demanda habitacional até o ano de 2025. De acordo com os resultados do estudo houve forte represamento da demanda no período da crise (2014/2016), o que explica parte da retomada do mercado em 2017 e boas expectativas para 2018, dado o quadro macroeconômico positivo relatado. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Lojas destinadas à locação e Estacionamento rotativo | 112.714.000,00 | SIM | -26,02% | |
| Lojas e Conjuntos comerciais em construção | 78.377.862,33 | NÃO | 0,00% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| As lojas e o estacionamento rotativo foram avaliados segundo a NBR 14.653, em sua parte , item 8.2.1: Método comparativo direto de dados de mercado "Identifica o valor de mercado do bem por meio de trtamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra". Quanto ao tratamento técnico dos dados coletados, utilizamos o processo científico, o qual permite com maior isenção de subjetividade atingir o valor provável de mercado do bem imobiliário. Segundo a NBR 14.653-2, item 8.2.1.4.1: "Tratamento cientifico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia cientifica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado". "Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma represetnação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientificos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados". A interferência estatística, através de modelos de regressão de pontos observados a equações de ajuste, constitui-se em instrumento de fundamental valia e aplicabilidade na Engenharia Econômica e Avaliações, pois permite interpretar, objetivamente, efetios e influências que guardem regularidade estatística. Método da capitalização da renda: "Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis." A NBR 14.653 em sua parte 4 considera: "O valor econômico é estimado a partir da projeção do fluxo de caixa, com a consideração de valores contingênciais e outras obrigações. O método da capitalização da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros, partindo-se da elaboração de cenários possíveis. Assim, o valor do empreendimento corresponderá ao valor presente do fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente remuneração do capital e riscos do empreendimento, do setor e do país, quando aplicável. Os valores são projetados, em geral, em moeda corrente constante, não se computando a taxa de inflação." |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Rua Dr. José Montaury, 139 - 7º andar - Centro Histórico - Porto Alegre/RS.
www.geralinvestimentos.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| - Correspondência para o endereço físico da administradora; e-mail e telefone. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) A participação dos cotistas em assembleias gerais será autorizada desde que comprovada sua qualidade de cotista ou documento que comprove a sua representação legal; (ii) Não utilizamos consultas formais; (iii) Não utilizamos procedimentos de participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Não utilizamos procedimentos de participação à distância de assembleia e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| A taxa de administração do FUNDO será paga à ADMINISTRADORA conforme descrito: I. no período de incorporação* - por mês, com reajuste anual pelo IGPM: (a) 1º ano - R$ 27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais); (b) 2º ano - R$ 30.000,00 (trinta mil reais); (c) 3º ano - R$ 32.500,00 (trinta e dois mil e quinhentos reais); (d) 4º ano - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais). (*) Periodo estimado. II. no período de distribuição (após a incorporação) - variável conforme tabela abaixo: (a) 0,30% a.a. - calculado sobre a parcela do Patrimônio Líquido até R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais); (b) 0,275% a.a. - calculado sobre a parcela do Patrimônio Líquido que exceder R$ 100.000.000,00 (cem milhões de reais) até R$ 150.000.000,00 (cento e cinquenta milhões de reais); (c) 0,25% a.a. - calculado sobre a parcela do Patrimônio Líquido que exceder R$ 150.000.000,00 (cento e cinquenta milhões de reais); e (d) taxa de administração mínima de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) por mês, com reajuste anual pelo IGPM. § 1º – A Taxa de Administração será calculada e paga mensalmente, por período vencido, até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao dos serviços prestados. § 2º – Além dos valores previstos neste Artigo, serão computados na Taxa de Administração os valores devidos às empresas prestadoras de serviços de escrituração de cotas, de contabilidade e de gestão da carteira, conforme contratos celebrados, cujas cópias encontram-se disponíveis na sede da ADMINISTRADORA. § 3º – A ADMINISTRADORA – poderá estabelecer que parcelas da Taxa de Administração sejam pagas diretamente pelo FUNDO a prestadores de serviços contratados. § 4º – O FUNDO não cobrará dos cotistas taxa de performance. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| NaN | NaN | NaN | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | EDE ANTONIO GASPERIN | Idade: | 63 | |
| Profissão: | ADMINISTRADOR DE EMPRESAS | CPF: | 213.560.170-53 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | ADMINISTRAÇÃO DE EMPRESAS / DIREITO | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/01/2012 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Corretora Geral de Valores e Câmbio Ltda. | Desde 01/06/1982 | Diretor | Corretora de Valores e Câmbio | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | Não | |||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | Não | |||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 61,00 | 27.472,00 | 36,00% | 87,00% | 13,00% | |
| Acima de 5% até 10% | 9,00 | 48.546,00 | 64,00% | 100,00% | 0,00% | |
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | ||||||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não possui informação apresentada. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não possui informação apresentada. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não possui informação apresentada. |
| Anexos |
| 5.Riscos |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |