| Nome do Fundo/Classe: | GRAVATAÍ SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 22.459.737/0001-00 |
| Data de Funcionamento: | 24/03/2016 | Público Alvo: | Investidor Profissional |
| Código ISIN: | BRGRAVCTF005 | Quantidade de cotas emitidas: | 2.523.296,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: Shoppings | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 30/06 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA | CNPJ do Administrador: | 72.600.026/0001-81 |
| Endereço: | Avenida Chedid Jafet, 222, Conjunto 32 Bloco B- Vila Olímpia- São Paulo- SP- 04551-065 | Telefones: | 11 3509-6600 |
| Site: | www.riobravo.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 06/2026 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: Capitânia Capital S/A | 41.793.345/0001-27 | AV BRIG FARIA LIMA 1485, EDIF TORRE NORTE - JARDIM PAULISTANO - CEP: 01452-002 SÃO PAULO/SP | (11) 2853-8800 |
| 1.2 | Custodiante: | ../- | ||
| 1.3 | Auditor Independente: RSM BRASILAUDITORES INDEPENDENTES LTDA | 01.654.940/0001-84 | AV MARQ DE SÃO VICENTE, 182, ANDAR2,BARRA FUNDA - SP | (11) 2117-1301 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| O Fundo detém um único ativo imobiliário, o Gravataí Shopping (Gravataí/RS). Na data deste Informe, não há compromisso de comprar outros imóveis. Para os próximos exercícios, os investimentos da Gestora vão se concentrar em concluir o ciclo de revitalização (retrofit) do shopping. O programa inclui: (i) possível construção de estrutura (shell) para uma operação âncora de moda, se as negociações comerciais forem concluídas; (ii) ajuda de custo (allowance) para a instalação de novas operações, especialmente no segmento de alimentação (restaurante); (iv) adequações no estacionamento; e (v) obras de manutenção e modernização da infraestrutura já previstas no orçamento aprovado do condomínio, como a troca de tubulação hidráulica, ajustes na climatização, a sonorização do mall e reparos de forro. Os recursos virão do caixa do Fundo, do resultado operacional do ativo e/ou de aportes de capital ou novas emissões de cotas, sempre de acordo com o Regulamento e as normas aplicáveis. Cada investimento depende de aprovação nas instâncias de governança do shopping: Comitê Técnico de Obras, comitês e assembleia de condôminos. Na data deste Informe, não há outros investimentos relevantes aprovados e ainda não realizados pelo Fundo. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O lucro contábil do Fundo no exercício ficou em torno de - R$ 4,16 milhões. O resultado é representado principalmente pelo resultado líquido das atividades imobiliárias do empreendimento e ajuste ao valor ajuste do imóvel. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (11/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base. O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Seguir com a manutenção do ativo. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Gravataí Shopping FII (100%) | 69.310.000,00 | SIM | -0,01% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| A Binswanger Brazil, empresa de avaliação, externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avaliou para marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo na data-base maio de 2026 (2025: abril). A taxa de vacância em junho de 2026 foi de 12,1% (10,00% em 2025). Conforme Laudo apresentado pela empresa avaliadora, a metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã Bretanha. O avaliando teve seu valor de mercado para venda obtido pelo Método da Renda, com base no fluxo de caixa de um Shopping Center. O método da renda, com base no Fluxo de Caixa Descontado é aquele que identifica o valor de mercado de um empreendimento através da análise de seu fluxo de receitas, custos e despesas ao longo de um determinado período. Foram realizados exercícios em cenário conservador, de forma a permitir uma análise do retorno esperado, além de apresentar uma expectativa de resultado mais próxima com a realidade mercadológica do momento. As principais premissas utilizadas para obtenção do valor justo do imóvel na data base das demonstrações contábeis estão descritas abaixo: (a) crescimento das receitas de 5% a.a. até o 4º ano do fluxo de caixa projetado; (b) As receitas provenientes dos painéis e totens de propaganda/publicidade foram estimadas em 13% da receita de locação das lojas, conforme dados históricos do empreendimento. (c) vacância financeira de 10,6% a.a. no 1º ano; 9,3% a.a. no 2º ano; 7,9% a.a. no 3º ano; 6,6% a.a. no 4º ano e 5,3% a.a. a partir do 5º ano do fluxo projetado; (d) inadimplência irrecuperável de 1,5% a.a. no primeiro ano e 1,0% a.a. a partir do 2º ano do fluxo projetado; (e) Os descontos foram estimados em 1% das receitas de aluguel mínimo, conforme dados históricos do empreendimento. (f) A taxa de desconto foi estimada em 11,00% e a taxa de capitalização foi estimada em 10,50%. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Avenida Chedid Jafet, 222 conjunto 32 bloco B Vila Olímplia São Paulo/SP CEP: 04551-065
[email protected] |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| As solicitações podem ser enviadas aos seguintes e-mails: [email protected]; [email protected]; e [email protected] |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| A Assembleia Geral de Cotistas também pode ser convocada diretamente por Cotistas que detenham, no mínimo 5% (cinco por cento) das Cotas emitidas ou pelo Representante dos Cotistas, observado o disposto no presente Regulamento. A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita por carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhada a cada Cotista. Por ocasião da Assembleia Geral Ordinária, os titulares de, no mínimo, 3% (três por cento) das cotas emitidas ou os Representantes dos Cotistas podem solicitar, por meio de requerimento escrito encaminhado à Instituição Administradora, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral, que passará a ser Ordinária e Extraordinária. O pedido acima deve vir acompanhado de eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto e deve serencaminhado em até 10 (dez) dias contados da data de convocação da Assembleia Geral Ordinária. Somente poderão votar na Assembleia Geral os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pela Instituição Administradora antes do início da Assembleia Geral de Cotistas e observado o disposto no Regulamento. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| As Assembleias Gerais de Cotistas do Fundo poderão ser realizadas por meio eletrônico, nos termos da regulamentação vigente e do Regulamento do Fundo. As convocações indicarão de forma clara os procedimentos de participação e votação, incluindo orientações de acesso à plataforma eletrônica utilizada e os meios disponibilizados para manifestação de voto. Os cotistas poderão exercer seu direito de voto por participação remota em tempo real, por envio prévio de manifestação de voto ou por outros mecanismos eletrônicos previstos na convocação. A Administradora adotará procedimentos destinados a assegurar a identificação dos cotistas participantes, a segurança das comunicações, a integridade dos votos proferidos e a adequada lavratura da ata da assembleia. Os documentos e informações pertinentes à ordem do dia permanecerão disponíveis aos cotistas nos prazos regulamentares aplicáveis, observando-se as disposições da Resolução CVM nº 175 e do Regulamento do Fundo. Adicionalmente, a Gestora faz jus a taxa de gestão equivalente a 0,40% ao ano, calculada sobre a mesma base da taxa de administração, observando-se desconto de 0,20% ao ano durante os 12 primeiros meses contados de 05 de junho de 2025, referente aos serviços de gestão dos ativos imobiliários da Classe. Não há cobrança de taxa de performance, taxa de ingresso ou taxa de saída. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| A Administradora faz jus a taxa de administração correspondente a 0,10% ao ano, incidente sobre o valor contábil do patrimônio líquido da Classe ou, caso as cotas integrem índice de mercado cuja metodologia considere liquidez e volume financeiro, sobre o valor de mercado da Classe, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas no mês anterior. A remuneração está sujeita à observância de valor mínimo mensal de R$ 20.000,00 nos primeiros seis meses de funcionamento da Classe, R$ 22.000,00 entre o sétimo e o décimo segundo mês e R$ 25.000,00 a partir do décimo terceiro mês, valores atualizados anualmente pela variação do IGP-M/FGV ou índice que venha a substituí-lo. A taxa é calculada mensalmente por período vencido e paga até o quinto dia útil do mês subsequente à prestação dos serviços. A Administradora poderá destinar parcelas dessa remuneração a prestadores de serviços por ela contratados, sem que o montante total exceda a taxa de administração prevista no Regulamento. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 477.745,10 | 0,65% | 0,00% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Paulo Andre Porto Bilyk | Idade: | 60 | |
| Profissão: | Administrador de Empresas | CPF: | 089.303.788-54 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administrador de Empresas | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/07/1994 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Rio Bravo Investimentos Ltda. | desde 2015 | CIO Chief Investment Officer | Investimentos Imobiliários | |
| Rio Bravo Investimentos Ltda. | desde 2019 | CEO Chief Executive Officer | Investimentos Imobiliários | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 90,00 | 482.073,00 | 19,11% | 0,60% | 18,51% | |
| Acima de 5% até 10% | 1,00 | 140.557,00 | 5,57% | 0,00% | 5,57% | |
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | 1,00 | 464.581,00 | 18,41% | 0,00% | 18,41% | |
| Acima de 20% até 30% | 2,00 | 1.436.085,00 | 56,91% | 0,00% | 56,91% | |
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| https://riobravo.com.br/governanca-corporativa |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| https://riobravo.com.br/governanca-corporativa |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| https://riobravo.com.br/governanca-corporativa |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| N/A |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| As chamadas de capital são realizadas de forma discricionária pela Administradora, observados os termos e condições estabelecidos nos documentos da emissão e no compromisso de investimento. O não atendimento à chamada de capital dentro dos prazos estabelecidos poderá sujeitar o investidor às penalidades previstas contratualmente e na regulamentação aplicável. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |