| Nome do Fundo/Classe: | ONDA INVEST MULTIESTRATÉGIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 52.966.340/0001-75 |
| Data de Funcionamento: | 22/11/2023 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRONDVCTF002 | Quantidade de cotas emitidas: | 8.358.357,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: Outros | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 30/06 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. | CNPJ do Administrador: | 62.285.390/0001-40 |
| Endereço: | AVENIDA REBOUÇAS, 2942, 7º AO 12 º ANDAR- JARDIM PAULISTANO- SÃO PAULO- SP- 05402-5000 | Telefones: | (11) 2827-3500 |
| Site: | https://qitech.com.br/dtvm/ | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 06/2026 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: IGGY INVESTIMENTOS | 10.924.308/0001-87 | R ALVARO ANES 56 | (11) 3898-0444 |
| 1.2 | Custodiante: QI CORRETORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A | 62.285.390/0001-40 | Av Rebouças , 2942, 7 º ao 12º Andar - Jd Paulistano -SP | (11) 2827-3500 |
| 1.3 | Auditor Independente: CONFIANCE AUDITORES INDEPENDENTES | 05.452.311/0001-05 | AV VEREADOR JOSE DINIZ, 3725, Conj 43 | (11) 5096-5196 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos | |
| ALZC11 | Renda | 177.319,00 | Caixa | |
| ARXD11 | Renda | 229.843,00 | Caixa | |
| IBCR11 | Renda | 334.110,00 | Caixa | |
| KISU11 | Renda | 2.854.412,00 | Integralização | |
| ZAGH11 | Renda | 12.411.605,00 | Integralização | |
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| O Fundo dará continuidade à reciclagem de capital já comunicada aos cotistas, conforme o mandato multiestratégia aprovado na AGE de 27/11/2025. A estratégia contempla FIIs de desenvolvimento com cronogramas e gatilhos de saída definidos, FIIs de CRI e CRIs selecionados pela qualidade das garantias, subordinação e covenants, buscando diversificar a carteira, reduzir a volatilidade, fortalecer a geração de renda e sustentar dividendos mensais recorrentes. A venda do Ibis GRU, concluída em junho de 2026 por R$ 13,5 milhões, foi liquidada mediante o recebimento de cotas do fundo comprador via compensação de créditos. Nos próximos exercícios, o programa prevê a monetização gradual dessas cotas, por alienação no mercado secundário, com realocação dos recursos nos ativos previstos na estratégia. Serão observadas métricas de risco-retorno, como LTV, subordinação, duration e spread, visando ampliar a diversificação setorial e de emissores e sustentar distribuições dentro do guidance divulgado pela gestão (Item 4.3). Essa posição representa uma fonte potencial de resultado adicional para o Fundo: além de liberar recursos para novas alocações, eventual valorização entre o valor pelo qual as cotas foram reconhecidas na operação e seu preço de venda será incorporada ao resultado à medida que as alienações ocorrerem, convertendo valor potencial em resultado e liquidez aos cotistas. A reforma do Regulamento incluiu cotas de FIAGRO entre os ativos permitidos, além de CRI, LCI, LIG, LH, debêntures, cotas de FIDC, FII e FIP e participações em SPE imobiliária. O Capital Autorizado para novas emissões foi fixado em R$ 10 bilhões, sem necessidade de nova assembleia, e a Taxa de Performance passou a 20% do que exceder 100% da variação do IPCA acrescida de 8% a.a. O mandato ampliado e a reciclagem do ativo âncora conferem ao Fundo perfil multiestratégia, com flexibilidade para alocações entre renda e ganho de capital, inclusive eventual exposição a FIAGRO. A execução depende das decisões do Gestor e do Consultor Especializado, sem promessa ou garantia de rentabilidade. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| Considerando o exercício social do ONDA11 (07/2025 até 06/2026) o resultado total foi de R$ 4.859.821,67. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Logística: no 1T26, a vacância nacional atingiu mínima histórica de 6,5%, com absorção líquida recorde de 1,1 milhão de m². São Paulo liderou a absorção bruta, com 549 mil m² (36,6% do total), impulsionada pelo e-commerce. Os aluguéis subiram 8,2% no país e 12% em SP em 12 meses. Segmento relevante à carteira do Fundo (JLL, 04/05/2026). Lajes corporativas: a vacância em SP caiu para 13,4% no 1T26 (-1,1 p.p.). Os aluguéis na Faria Lima superaram R$ 300/m², com demanda polarizada entre imóveis premium e regiões de menor custo (Suno Notícias, 28/04/2026). Residencial: o segmento econômico/MCMV concentrou mais de 50% dos lançamentos em seis capitais e 65% em SP. Já o médio e alto padrão recuou cerca de 60% em lançamentos e vendas no 1T26 em SP (Secovi-SP). A recuperação esperada no 2º semestre depende da queda da Selic. O FipeZap avançou 1,01% no 1T26, abaixo da inflação. Hotelaria: em 2025, a ocupação nacional cresceu 2,1%, a diária média 10,5% e o RevPAR 12,8% frente a 2024 (FOHB/Panrotas, fev/2026). Os dados de SP para 30/06/2026 precisam de validação com SPTuris/FOHB. O segmento perdeu relevância direta para o Fundo após a venda do Ibis GRU. Pano de fundo macro: após atingir 15% a.a. em 2025, a Selic recuou para 14,25% em junho/2026 e 14% em 27/08/2026 (Agência Brasil/SeuDinheiro). O Focus projetava 12,5% a 13% ao fim de 2026. O IPCA fechou 2025 em 4,26% e acumulou 4,44% em 12 meses até julho/2026 (IBGE). O IFIX registrou recorde de 3.589 pontos em 30/09/2025 (+15,18% no ano até a data), com DY médio de 11,64% em outubro/2025 (Bora Investir/B3), e alcançou cerca de 3.697 pontos em 27/08/2026 (Status Invest). Ressalva obrigatória: rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. FIIs envolvem riscos de mercado, liquidez, crédito e concentração, conforme a Resolução CVM 19. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Até dezembro de 2025, o resultado do Fundo dependia fortemente do Hotel Ibis Budget Guarulhos. A oferta de cotas daquele mês diluiu seu peso e, em maio/2026, o hotel representava 9,83% do PL. Com a venda do hotel em junho/2026, o Fundo encerrou o exercício concentrado em cotas de FIIs, sem exposição direta a imóveis operacionais. A gestão estima distribuição média de aproximadamente R$ 0,09/cota para o exercício de 2026, com expectativa de retomada mensal em agosto, entre R$ 0,10 e R$ 0,12/cota. As projeções são indicativas e não constituem promessa ou garantia de rentabilidade ou distribuição futura. A nova composição combina renda recorrente, proveniente dos dividendos dos FIIs, e potencial de ganho de capital. As duas maiores posições são FIIs listados de alta liquidez e gestão ativa, com carteiras subjacentes diversificadas e exposição a segmentos como logística (Item 4.2). O ganho de capital poderá decorrer da monetização das cotas recebidas na venda do hotel e da realocação em FIIs de desenvolvimento com gatilhos de saída definidos, FIIs de CRI e CRIs selecionados por LTV, subordinação, duration e spread (Item 3). Nos fundos de papel, a tese CDI+/IPCA+ permanece relevante com juros elevados, podendo haver ganhos na venda de CRIs com marcação a mercado favorável, caso prossiga a queda dos juros. O mandato flexibilizado em novembro/2025 amplia a capacidade do Gestor e do Consultor Especializado de reduzir gradualmente a concentração em duas posições e diversificar entre classes de ativos imobiliários e correlatas nos próximos exercícios. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| FII EVEN II - KEVE11 | 365.632,00 | NÃO | 0,00% | |
| FII GLPG CRICI ER - GCRI11 | 90.970,62 | NÃO | 0,00% | |
| FII VRTM - VRTM11 | 186.435,90 | NÃO | 0,00% | |
| FII ATRIO - ARRI11 | 230.500,00 | NÃO | 0,00% | |
| FII BREI - IBCR11 | 373.453,38 | NÃO | 0,00% | |
| FII KILIMA VOLKANO - KIVO11 | 88.528,44 | NÃO | 0,00% | |
| CARTESIA FIICI ER- CACR11 | 109.360,00 | NÃO | 0,00% | |
| FII KILIMA CI - KISU11 | 39.259.226,62 | NÃO | 0,00% | |
| FII RBRES IVCI - RBIR11 | 158.600,00 | NÃO | 0,00% | |
| FIIGGRZAGCI - GGRC11 | 40.439.112,21 | NÃO | 0,00% | |
| ZAGROS MULT FII - ZAGH11 | 12.714.616,95 | NÃO | 0,00% | |
| FIICEFCORPCI - CXCO11 | 34.975,00 | NÃO | 0,00% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Ativos atualizados à valor de mercado. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Av Rebouças , 2942, 7 º ao 12º Andar - Jd Paulistano -SP
https://qitech.com.br/dtvm/ |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| (i) Os cotistas poderão solicitar por correio eletrônico encaminhado à [email protected], [email protected] a inclusão de matérias na ordem do dia da assembleia geral. A Proposta do Administrador é disponibilizada na sede do Administrador, postado no site do Administrador pelo endereço eletrônico www.qitech.com.br e no site da B3 (sistema FundosNet); (ii) As solicitações poderão ser encaminhadas ao Administrador pelo correio eletrônico [email protected], [email protected] e serão atendidas nos termos do Artigo 23 da Instrução CVM 472 de 31/10/2008. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) Voto. Somente poderão votar na Assembleia Geral de Cotistas os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. (ii). Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, observado o disposto no item 9.4 acima e na legislação e normativos vigentes. (iii). O pedido de procuração, encaminhado pela Instituição Administradora mediante correspondência ou anúncio publicado, deverá satisfazer aos seguintes requisitos: I. Conter todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto pedido; II. Facultar que o Cotista exerça o voto contrário à proposta, por meio da mesma procuração; e III. Ser dirigido a todos os Cotistas. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Os cotistas poderão participar da assembleia por meio eletrônico através de consulta formal encaminhada ao Administrador através de carta, correio eletrônico ou telegrama. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| O Administrador receberá por seus serviços uma taxa de administração equivalente a 0,15% (zero vírgula quinze por cento) ao ano, calculado sobre o Patrimônio Líquido da Classe Única, a ser paga mensalmente, por período vencido, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente ao da prestação do serviço, assegurado o valor mínimo mensal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigido anualmente pelo IPCA (“Taxa de Administração”). | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 198.052,82 | 0,21% | 0,21% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Daniel Doll Lemos | Idade: | 47 | |
| Profissão: | Diretor de Administração de Fundos | CPF: | 275.605.768-18 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administrador de Empresas | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 13/03/2008 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| QI CORRETORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A | 05/2000 | (i) Diretor de Administração de Fundos (ii) Diretor de Distribuição e Suitability | Atuação no mercado financeiro e de capitais e no mercado cambial intermediando a negociação de títulos e valores mobiliários entre investidores e tomadores de recursos, e oferecendo serviços como plataformas de investimento pela internet (home broker), clubes de investimentos, financiamento para compra de ações (conta margem) e administração e custódia de títulos e valores mobiliários dos clientes. | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 493,00 | 622.570,00 | 7,45% | 6,06% | 1,39% | |
| Acima de 5% até 10% | 1,00 | 479.500,00 | 5,74% | 0,00% | 5,74% | |
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | ||||||
| Acima de 30% até 40% | 1,00 | 2.617.873,00 | 31,32% | 0,00% | 31,32% | |
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | 1,00 | 4.638.414,00 | 55,49% | 0,00% | 55,49% | |
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| A divulgação de ato ou fato relevante será divulgado aos cotistas através do site do Administrador pelo endereço eletrônico www.qitech.com.br e no site da B3 (sistema FundosNet)/CVM pelo link https://cvmweb.cvm.gov.br/swb/default.asp?sg_sistema=fundosreg, concomitantemente. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| https://qitech.com.br/dtvm/ |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| O Gestor adota política de exercício de direito de voto em assembleias, que disciplina os princípios gerais, o processo decisório e quais são as matérias relevantes obrigatórias para o exercício do direito de voto. Tais políticas orientam as decisões do Gestor em assembleias de detentores de ativos que confiram aos seus titulares o direito de voto. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| O Administrador possui equipe direcionada para assegurar o cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| não se aplica |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |