| Nome do Fundo/Classe: | GRAND PLAZA SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 01.201.140/0001-90 |
| Data de Funcionamento: | 17/05/1996 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRABPCCTF000 | Quantidade de cotas emitidas: | 4.709.082,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: DefinidaSegmento de Atuação: Shoppings | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | | Encerramento do exercício social: | 31/12 |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA | CNPJ do Administrador: | 72.600.026/0001-81 |
| Endereço: | AV. CHEDID JAFET,
222,
CONJUNTO 32, BLOCO B-
VILA OLÍMPIA-
SÃO PAULO-
SP-
04551-065 | Telefones: | +55 (11) 3509-6500 |
| Site: | www.riobravo.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 | | |
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4.2
| Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (11/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base.
O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor.
As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026.
O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência.
Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica. |
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6.1
| Critérios utilizados na referida avaliação |
| A Cushman Wakefield Brasil, empresa de avaliação, externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avaliou para marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo na data-base novembro 2025 (outubro em 2024). A taxa de vacância em dezembro de 2025 foi de 1,31% (1,37% em 2024).
Os valores justos são baseados em valores de mercado e refletem o valor estimado pelo qual uma propriedade poderia ser negociada na data de avaliação entre partes conhecedoras e interessadas em uma transação sob condições normais de mercado. Na ausência de preços correntes no mercado ativo, as avaliações são preparadas por meio da consideração do valor dos fluxos de caixa agregados estimados dos aluguéis das propriedades para investimento. A taxa de desconto que reflete determinados riscos inerentes é então aplicada nos fluxos de caixa anuais líquidos para chegar à avaliação da propriedade, sendo o período de análise 10 anos. As principais premissas utilizadas para obtenção do valor justo do imóvel na data base das demonstrações contábeis estão descritas abaixo:
(a) crescimento real das receitas de 0,00% a.a. no 1º ano, 1,00% a.a. a partir do 2º ano do fluxo de caixa de caixa projetado; (b) crescimento real das despesas de 0,00% a.a. no 1º ano, 0,5% a.a. a partir do 2º ano do fluxo projetado; (c) vacância financeira de 3,5% a.a. no 1º ano, 3,00% a.a. no 2º ano e 2,50% a.a. a partir do 3º ano do fluxo projetado; (d) inadimplência irrecuperável de 2,00% a.a. no primeiro ano, 1,5% a.a. a partir do 2º ano do fluxo projetado; (e) taxa de capitalização de 8,25% a.a. (8% a.a. em 2024); (f) taxa de desconto 9,25% a.a. (9% a.a. em 2024). |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 1027241-79.2024.8.26.0554 | 6ª Vara Cível | . | 31/10/2025 | 534.072,96 | C.M. RESTAURANTE LTDA | possível |
| Principais fatos |
| 1027241-79.2024.8.26.0554 - Sem sentença - Valor atual envolvido de R$ 61.240,68 de perspectiva possível - C.M. RESTAURANTE LTDA vs. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABC PLAZA SHOPPING - Ação renovatória de aluguel não residencial de SUC nº F.17, no valor de R$ 40.000,00.31/10/2025 09/10/2024 - Despacho intimando a parte autora para que emende a inicial. 22/10/2024 - Emenda à inicial. 29/10/2024 - Decisão determinando a citação da requerida. 29/10/2024 - carta de citação expedida. 08/11/2024 - AR Positivo Juntado. 03/12/2024 - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZASHOPPING juntou Contestação. 04/12/2024 - Intimando a parte autora à Réplica. 21/01/2025 - Autor apresentou Réplica. 23/01/2025 - Despacho intimando as partes a se manifestarem ante o julgamento antecipado e designar a audiência de conciliação, consultando se há possibilidade de composição. 13/02/2025 - Autor pleiteou a preliminar de suspensão dos autospor até três meses, tendo em vista que as partes estão emtratativa extrajudicial. 14/02/2025 - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZASHOPPING requer a realização de pericia e informa que não possui interesse na audiência de conciliação. 18/02/2025 - Despacho nomeando perito e indeferindo a preliminar suscitada. 28/02/2025 - Fundo opôs EDs. 06/03/2025 - Despacho intimando o autor para CR dos EDs. 14/03/2025 - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZASHOPPING formulou quesitos. 16/03/2025 - Perito estiomou seus honorários em R$ 19.380,00. 17/03/2025 - C.M. RESTAURANTE LTDA apresentou CR aos EDs. 18/03/2025 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZASHOPPING informou que interpôs o agravo de instrumento 2079867-37.2025.8.26.0000. 31/03/2025 - contestou os honorários periciais. 08/05/2025 - Acórdão julgando o Agravo de Instrumento transitou em julgado. Em 17/09/2025, foi proferida decisão fixando o prazo de 15 dias para as partes trazerem o acordo pretendido aos autos, visando a homologação. Em 29/09/2025, o Fundo peticionou informando que as partes não chegaram em uma composição extrajudicial, requerendo o regular prosseguimento do feito. Em, 31/10/2025, o Fundo peticionou informou que a autora encontra-se em débito de R$251.876,93 e, ainda, requerendo a análise do caso pelo magistrado, a improcedência dos pedidos iniciais e, consequentemente, a expedição de mandado em face da autora, para desocupação do imóvel. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| . |
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) |
| 1003570-90.2025.8.26.0554 | 5ª Vara Cível | . | 04/11/2025 | 205.533,96 | ZAMP S.A. | possível |
| Principais fatos |
| 1003570-90.2025.8.26.0554 - Sem sentença - Valor atual envolvido de R$ 21.814,36 de perspectiva possível - ZAMP S.A. vs. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZA SHOPPING - Ação renovatória referente ao imóvel situado na Avenida Industrial, n° 600, Santo André, Loja F.21/22, com área de 172,32m² e Q.49, situado no empreendimento Grand Plaza Shopping, para o desenvolvimento de um restaurante da marca BURGUER KING.
O contrato possui vigência com início em 01/09/2015, cujo término está previsto para o dia 31/08/2025.
Como contraprestação pela locação, as partes convencionaram o pagamento de aluguel percentual de 4% e aluguel mínimo mensal no importe de R$ 9.638,4604/11/2025 Definida competência. 04/07/2025 - Juntada de AR. 11/07/2025 - Juntada petição.20/08/2025, juntada de Contestação pelo Fundo de Investimento Grand Plaza Shopping. Em 04/11/2025, foi proferido despacho de mero expediente informando que as partes deverão indicar as provas que pretendem produzir. |
| Análise do impacto em caso de perda do processo |
| . |
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10.3
| Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| A Assembleia Geral de Cotistas também pode ser convocada diretamente por Cotistas que detenham, no mínimo 5% (cinco por cento) das Cotas emitidas ou pelo Representante dos Cotistas, observado o disposto no presente Regulamento. A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita por carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhada a cada Cotista. Por ocasião da Assembleia Geral Ordinária, os titulares de, no mínimo, 3% (três por cento) das cotas emitidas ou os Representantes dos Cotistas podem solicitar, por meio de requerimento escrito encaminhado à Instituição Administradora, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral, que passará a ser Ordinária e Extraordinária. O pedido acima deve vir acompanhado de eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto e deve serencaminhado em até 10 (dez) dias contados da data de convocação da Assembleia Geral Ordinária. Somente poderão votar na Assembleia Geral os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pela Instituição Administradora antes do início da Assembleia Geral de Cotistas e observado o disposto no Regulamento. |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: |
| Em Assembleia Geral Extraordinária de cotistas, realizada em 30 de setembro de 2016, foi deliberado e aprovado, por unanimidade dos cotistas presentes, a alteração da taxa de administração, nos termos da ordem do dia, em linha com a ICVM 571, que passou a vigorar com a seguinte redação: “Pela prestação dos serviços de administração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 0,1% (um décimo por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, provisionada diariamente com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias e paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, observada, ainda, a remuneração mínima de R$ 51.500,00 (cinquenta e um mil e quinhentos reais) mensais, na data-base de 01 de janeiro de 2016, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M, publicado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV (“Taxa de Administração”). |
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: |
| 1.238.826,99 | 0,24% | 0,33% |
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII |
| Nome: | Paulo Andre Porto Bilyk | Idade: | 60 |
| Profissão: | Administrador de Empresas | CPF: | 089.303.788-54 |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administrador de Empresas |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/07/1994 |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos |
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram |
| Rio Bravo Investimentos Ltda. | desde 2015 | CIO Chief Investment Officer | Investimentos Imobiliários |
| Rio Bravo Investimentos Ltda. | desde 2019 | CEO Chief Executive Officer | Investimentos Imobiliários |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos |
| Evento | Descrição |
| Qualquer condenação criminal | |
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | |