| Nome do Fundo/Classe: | CF3 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | CNPJ do Fundo/Classe: | 41.325.993/0001-59 |
| Data de Funcionamento: | 15/08/2022 | Público Alvo: | Investidor Qualificado |
| Código ISIN: | BRCFIICTF009 | Quantidade de cotas emitidas: | 126.319,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: MultiestratégiaSubclassificação: Não possui subclassificaçãoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Multicategoria | Prazo de Duração: | Determinado |
| Data do Prazo de Duração: | 14/08/2027 | Encerramento do exercício social: | 31/12 |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. | CNPJ do Administrador: | 62.285.390/0001-40 |
| Endereço: | AVENIDA REBOUÇAS, 2942, 7º AO 12º ANDAR- PINHEIROS- SÃO PAULO- SP- 05402-500 | Telefones: | (11) 2827-3500 |
| Site: | https://qitech.com.br/dtvm/ | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: CATUAI GESTORA DE RECURSOS LTDA. | 29.976.481/0001-57 | Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 2177, Cj. 2103, Jardim Paulistano, São Paulo/SP | (11) 2161-1800 |
| 1.2 | Custodiante: QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 62.285.390/0001-40 | Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP | 1128273500 |
| 1.3 | Auditor Independente: PRICEWATERHOUSECOOPERS AUDITORES INDEPENDENTES LTDA | 61.562.112/0009-88 | Alameda Dr Carlos de Carvalho, 417 11 andar | 4138831638 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 62.285.390/0001-40 | Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP | 1128273500 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos | |
| MT314327 | Aquisição realizada com o objetivo de venda futura | 4.506.822,47 | Caixa e patrimônio do fundo | |
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Não há programa de investimentos, uma vez que o Fundo está em Período de Desinvestimento. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O Fundo entregou sólidos resultados do lado da comercialização dos ativos e distribuições de proventos, apesar de um macro mais desafiador do que o previsto em 2025. A venda de conjuntos do edifício Pátio Victor Malzoni e a conclusão de investimentos como Portfólio Thá e Plaza JK foram os principais destaques do período. Ademais, em função da boa performance comercial, a Gestão optou por antecipar o período de Desinvestimento do Fundo, conforme notificado no mês de maio/25. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| O ano de 2025 se mostrou desafiador em termos de conjuntura. Apesar de uma inflexão na trajetória da inflação a partir do segundo semestre do ano, a taxa de juros se manteve em patamares restritivos ao longo do período. Essa dinâmica penalizou a demanda do setor – principalmente no segmento residencial – dadas as condições de crédito e financiamento pouco atrativas. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Não há programa de investimentos, uma vez que o Fundo está em Período de Desinvestimento. Dessa forma, a expectativa é de que uma parcela relevante da Carteira de Ativos já se encontre comercializada até o final do exercício de 2026. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| ALTOS22B | 2.609.622,80 | SIM | 0,00% | |
| ALTOS32B | 3.057.739,84 | SIM | 0,00% | |
| ALTOS41B | 4.973.220,55 | SIM | 0,00% | |
| CASA-EUR | 14.484.559,08 | SIM | 0,00% | |
| JH-2207 | 354.794,30 | SIM | 0,00% | |
| MA138599 | 4.418.472,22 | SIM | 0,00% | |
| MT183553 | 15.683.332,13 | SIM | 0,00% | |
| MT183554 | 15.886.056,87 | SIM | 0,00% | |
| MT314327 | 4.506.822,47 | SIM | 0,00% | |
| PLJK-31 | 5.982.200,00 | SIM | 0,00% | |
| PLJK-32 | 5.982.200,00 | SIM | 0,00% | |
| PLJK-41 | 5.982.200,00 | SIM | 0,00% | |
| PLJK-42 | 5.982.200,00 | SIM | 0,00% | |
| CI009 | 17.842.449,70 | SIM | 41,72% | |
| HGPO11 | 4.006.532,00 | SIM | 0,00% | |
| HGRE11 | 568.957,88 | SIM | 0,00% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Os ativos do CF3 FII permaneceram a valor de custo conforme 516, com exceção da investida CI009 e dos imóveis Casa Europa e Plaza JK, os quais foram remarcados a valor justo via laudo realizado por empresa especializada independente. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
https://qitech.com.br/dtvm/ |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| (i) Os cotistas poderão solicitar, via correio eletrônico endereçado a [email protected] e [email protected], a inclusão de matérias na ordem do dia das assembleias gerais, observados os prazos e condições estabelecidos na Resolução CVM 175. A Proposta do Administrador e demais documentos pertinentes são disponibilizados na sede do Administrador, em seu sítio eletrônico (https://qitech.com.br/dtvm/) e no sistema de envio de informações da B3 (FundosNet). (ii) As solicitações de lista de endereços (físicos ou eletrônicos) dos demais cotistas para fins de pedido público de procuração poderão ser encaminhadas ao Administrador pelos e-mails [email protected] e [email protected], sendo atendidas nos termos do Artigo 70 da Resolução CVM 175, de 23 de dezembro de 2022. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) A comprovação da qualidade de cotista é feito mediante a apresentação do documento de identificação legalmente aceito no Brasil, tais como Registro Geral (RG), Carteira Nacional de Habilitação, Carteira de Trabalho, Passaporte, Carteira de Classe Profissional (advogados, contadores, economistas, etc.) e validação com a lista de presença dos cotistas mantida pelo Administrador. O cotista poderá ser representado por procurador legalmente constituído há menos de 1 (um) ano que deverá apresentar a via original da procuração com firma devidamente reconhecida em Cartório. (ii) e (iii) As deliberações da Assembleia Geral poderão ser tomadas mediante processo de consulta formalizada em carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhado pelo Administrador a cada cotista e obrigatoriamente constarão as informações acerca do dia, hora e local em que será realizada tal assembleia geral de cotistas e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. Os cotistas deverão responder no prazo de: (i) 15 (quinze) dias, no caso de assembleia gerais extraordinárias; e (ii) 30 (trinta) dias no caso de assembleias gerais ordinárias; devendo conter na consulta, todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Os cotistas poderão participar da assembleia por meio eletrônico através de consulta formal encaminhada ao Administrador através de carta, correio eletrônico ou telegrama. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| Pela prestação dos serviços de administração, gestão, custódia e escrituração da Classe Única, em conformidade com a Resolução CVM nº 175, são devidas as seguintes remunerações, calculadas e provisionadas diariamente (base 252 dias úteis): I. Taxa de Gestão: devida à Gestora conforme o período do Fundo: - Período de Investimento: soma de 1,00% ao ano sobre o Capital Comprometido e 0,87% ao ano sobre o Patrimônio Líquido (PL). - Período de Desinvestimento: 1,87% ao ano sobre o PL. II. Taxa de Administração: devida à Administradora, equivalente a 0,117% ao ano sobre o PL , observado o valor mínimo mensal de R$ 13.500,00. III. Taxa de Custódia: devida ao Custodiante, equivalente a 0,013% ao ano sobre o PL , observado o valor mínimo mensal de R$ 1.500,00. IV. Taxa de Performance: devida à Gestora, correspondente a 20% do que exceder a variação de 100% do IPCA + 5% ao ano. O pagamento ocorrerá na liquidação da classe, no término do prazo de duração ou em caso de substituição da gestora. Os valores mínimos mensais descritos nos itens II e III serão reajustados anualmente pela variação positiva do IGP-M/FGV. Não serão cobradas taxas de ingresso ou de saída dos cotistas. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 170.478,84 | 0,20% | 0,20% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Daniel Doll Lemos | Idade: | 47 | |
| Profissão: | Diretor de Administração de Fundos | CPF: | 275.605.768-18 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administração de Empresas | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 13/03/2008 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 05/2000 | (i) Diretor de Administração de Fundos (ii) Diretor de Distribuição e Suitability | Atuação no mercado financeiro e de capitais e no mercado cambial intermediando a negociação de títulos e valores mobiliários entre investidores e tomadores de recursos, e oferecendo serviços como plataformas de investimento pela internet (home broker), clubes de investimentos, financiamento para compra de ações (conta margem) e administração e custódia de títulos e valores mobiliários dos clientes. | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 97,00 | 88.319,00 | 69,92% | 47,18% | 22,74% | |
| Acima de 5% até 10% | 4,00 | 38.000,00 | 30,08% | 30,08% | 0,00% | |
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | ||||||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| A divulgação de ato ou fato relevante será divulgado aos cotistas através do site do Administrador pelo endereço eletrônico https://qitech.com.br/dtvm/ e no site da B3 (sistema FundosNet)/CVM pelo link https://cvmweb.cvm.gov.br/swb/default.asp?sg_sistema=fundosreg, concomitantemente. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Nos termos do item 5.2 do Anexo I, as cotas da classe única do fundo, após subscritas e integralizadas, podem ser negociadas exclusivamente no mercado de bolsa administrado pela B3 S.A., observadas as eventuais restrições decorrentes da modalidade de oferta pública realizada. Conforme os itens 1.3 e 10.1 do Anexo I, a classe adota o regime de responsabilidade ilimitada, no qual os cotistas podem ser chamados a aportar recursos adicionais para saldar compromissos da classe na ocorrência de patrimônio líquido negativo. A política de negociação e os documentos atualizados podem ser consultados no site do Administrador (https://qitech.com.br/dtvm/). |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| A Gestora adota política de exercício de direito de voto em assembleias de ativos integrantes da carteira, agindo de forma diligente e no melhor interesse dos cotistas. A política detalhada pode ser consultada no endereço eletrônico da Gestora (http://www.catuaiasset.com.br/documentos/), estando os demais documentos do fundo disponíveis no site do Administrador (https://qitech.com.br/dtvm/). |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| O Administrador possui equipe direcionada para assegurar do cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| As cotas da classe são integralizadas em cumprimento às chamadas de capital realizadas pela Administradora, seguindo a forma e as condições estabelecidas nos respectivos Compromissos de Investimento. De acordo com o item 6.5.6 do Anexo I, caso o saldo disponível na classe não seja suficiente para o pagamento da Taxa de Performance na data prevista, a Administradora poderá realizar chamadas de capital para que os cotistas aportem os recursos necessários para a quitação do referido encargo. Em caso de inadimplência (mora), o cotista sujeita-se ao pagamento do débito atualizado pelo IGP-M e multa de 1% ao mês, montante este revertido em favor da classe. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |