| Nome do Fundo/Classe: | JFDCAM - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII - RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 15.489.509/0001-17 |
| Data de Funcionamento: | 27/04/2015 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRVJFDCTF008 | Quantidade de cotas emitidas: | 4.876.129,32 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: Outros | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | MB | Entidade administradora de mercado organizado: | |
| Nome do Administrador: | QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. | CNPJ do Administrador: | 62.285.390/0001-40 |
| Endereço: | AVENIDA REBOUÇAS, 2942, 7º AO 12º ANDAR- PINHEIROS- SÃO PAULO- SP- 05402-500 | Telefones: | (11) 2827-3500 |
| Site: | https://qitech.com.br/dtvm/ | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: EXA CAPITAL ASSET LTDA. | 52.213.100/0001-08 | Rua Jeronimo Da Veiga, 384 , Andar 12 - Jardim Europa, Sao Paulo - SP | 1100000000 |
| 1.2 | Custodiante: QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 62.285.390/0001-40 | Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP | 1128273500 |
| 1.3 | Auditor Independente: BDO AUDITORES INDEPENDENTES | 54.276.936/0001-79 | Rua Major Quedinho,90 - república SP | 1138485880 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 62.285.390/0001-40 | Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP | 1128273500 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| O Fundo seguirá sua política de investimentos, conforme estabelecido em seu regulamento, mantendo o foco na alocação em ativos de varejo urbano bem localizados, com inquilinos de elevada qualidade de crédito e contratos estruturados com proteção inflacionária. Para os exercícios seguintes, a gestão continuará avaliando oportunidades de ampliação do patrimônio, com critério seletivo e atenção à qualidade dos ativos, dos locatários e à previsibilidade dos fluxos de caixa. O processo de seleção e monitoramento de novos ativos considera, de forma rigorosa, a saúde financeira dos locatários, a solidez dos contratos e a capacidade de geração de renda recorrente, elementos considerados essenciais em um ambiente macroeconômico ainda desafiador. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| Durante o exercício de 2025, o Fundo anunciou distribuição de rendimentos que somaram R$ 52.759.719. No mesmo período, o Fundo gerou um resultado base caixa de R$ 53.123.429, refletindo a consistência operacional da carteira e a qualidade dos contratos vigentes, mesmo diante de um ambiente macroeconômico com taxa Selic no maior patamar em quase duas décadas. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| O mercado de fundos imobiliários obteve em 2025 uma recuperação. Após acumular queda de mais de 5% em 2024, o IFIX registrou alta de 21,1% em 2025. Esse desempenho foi impulsionado por três vetores principais: os valuations extremamente descontados no início do ano, a melhora dos indicadores operacionais nos segmentos de tijolo e a blindagem regulatória do mercado, com a manutenção da isenção de imposto de renda para pessoas físicas. No segmento de tijolo, destacaram-se a queda de vacância em diversas classes de ativos, o crescimento das vendas em shoppings centers e a maior estabilidade operacional nos fundos de renda urbana. Para o segmento de varejo e renda urbana especificamente, o exercício reforçou a característica estrutural de resiliência da classe. A resiliência dos fundos de renda urbana advém principalmente de contratos atípicos de locação, com prazos mais extensos, preços mais elevados e maior previsibilidade de receita e de rentabilidade. Mesmo em um ambiente de Selic em 15% ao ano — o maior nível desde 2006 —, fundos de logística, varejo e híbridos apresentaram dividend yields elevados, refletindo contratos bem estruturados, baixa vacância e reajustes inflacionários ao longo do ano. O segmento de renda urbana também se destaca pela atratividade dos imóveis varejistas bem localizados, cujos terrenos tendem a se valorizar ao longo do tempo, especialmente em regiões consolidadas ou em franca expansão. Essa combinação de geração de caixa previsível com potencial de valorização patrimonial posiciona o segmento de forma favorável frente às demais classes de FIIs, mesmo em ciclos econômicos mais restritivos. Não obstante os aspectos positivos, o segmento de varejo não esteve imune a riscos ao longo do exercício. O ambiente de juros elevados e desaceleração do consumo pressiona as margens operacionais de parte dos varejistas, elevando o risco de deterioração financeira de locatários, risco que se materializou, no período, em alguns casos relevantes no setor, com operadores de grande porte buscando processos de reestruturação de dívidas. Esses eventos reforçam a importância de uma gestão ativa e criteriosa na avaliação contínua da saúde financeira dos locatários e da estruturação dos contratos, elementos que a Gestão acompanha de forma sistemática e que permanecem como pilares centrais da estratégia do Fundo. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Para 2026, as perspectivas para o segmento de varejo e renda urbana seguem construtivas, sustentadas pela qualidade da carteira e pelo ambiente macroeconômico em transição. A Gestão manterá o foco na preservação dos contratos vigentes, no monitoramento da inadimplência e na gestão ativa dos vencimentos contratuais, buscando reajustes e renovações em condições favoráveis ao Fundo. A Gestão seguirá acompanhando de forma próxima a situação financeira dos locatários. Eventuais sinais de deterioração serão monitorados com antecedência, de forma a preservar a integridade dos fluxos de caixa e a capacidade de distribuição de rendimentos aos cotistas. A gestão seguirá avaliando oportunidades de ampliação da carteira, com eventual diversificação do ponto de vista de locatários, sempre com atenção à qualidade dos ativos, à localização estratégica dos imóveis e à capacidade de geração de renda recorrente para os cotistas. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| TER-R - ARAXA V NOVA | 17.469.665,00 | SIM | 10,67% | |
| TER-R - BONFIM | 7.992.629,00 | SIM | 4,19% | |
| CD TER-R - CD UBERLA | 28.545.385,00 | SIM | 6,49% | |
| TER-R - EXPOMINAS | 21.474.158,00 | SIM | 5,55% | |
| TER R - GRANJA | 6.286.917,00 | SIM | 1,68% | |
| IRA - LOJA 01 Centro de Di | 116.715.163,00 | SIM | 5,85% | |
| IRA - LOJA 02 | 26.462.834,00 | SIM | -0,13% | |
| IRA - LOJA 07 | 34.801.206,00 | SIM | -3,67% | |
| IRA - LOJA 12 | 18.231.288,00 | SIM | 7,38% | |
| IRA - LOJA 14 | 9.087.625,00 | SIM | -13,25% | |
| IRA - LOJA 17 | 8.148.665,00 | SIM | 8,40% | |
| IRA - LOJA 18 | 6.057.480,00 | SIM | -2,08% | |
| IRA - LOJA 20 | 8.373.234,00 | SIM | 12,30% | |
| IRA - LOJA 23 Além Paraíba | 19.336.625,00 | SIM | 13,29% | |
| IRA - LOJA 25 | 29.765.067,00 | SIM | -2,62% | |
| IRA - LOJA 26 | 31.007.093,00 | SIM | -3,83% | |
| IRA - LOJA 27 | 9.257.904,00 | SIM | -1,72% | |
| IRA - LOJA 28 | 49.081.612,00 | SIM | 7,63% | |
| IRA - LOJA 30 | 28.784.075,00 | SIM | 3,65% | |
| IRA - LOJA 33 | 11.973.943,00 | SIM | 1,05% | |
| IRA - LOJA 35 | 21.041.911,00 | SIM | 4,40% | |
| IRA - LOJA 36 | 41.998.429,00 | SIM | 8,27% | |
| IRA - LOJA 38 | 13.527.679,00 | SIM | -0,04% | |
| IRA - LOJA 44 | 20.525.863,00 | SIM | 4,04% | |
| IRA - LOJA 46 | 20.869.720,00 | SIM | 2,88% | |
| IRA - LOJA 47 | 15.930.228,00 | SIM | 2,57% | |
| IRA - LOJA 48 | 19.160.735,00 | SIM | 1,34% | |
| IRA - LOJA 49 | 19.575.697,00 | SIM | 4,06% | |
| IRA - LOJA 50 | 23.411.348,00 | SIM | 4,96% | |
| IRA - LOJA 52 | 16.241.119,00 | SIM | -25,89% | |
| IRA - LOJA 53 | 23.813.592,00 | SIM | 51,68% | |
| IRA - LOJA 58 Monte Carmel | 11.727.480,00 | SIM | -0,14% | |
| IRA - LOJA 64 JN Empreen | 21.417.674,00 | SIM | 4,13% | |
| IRA - LOJA 65 Loja Araxá 1 | 17.995.315,00 | SIM | -0,01% | |
| IRA - LOJA 66 Patos de Min | 19.307.142,00 | SIM | 3,99% | |
| IRA - LOJA 67 Uberada | 8.947.096,00 | SIM | 20,22% | |
| IRA - LOJA 75 Visconde MG | 6.991.793,00 | SIM | 6,08% | |
| TER R - PANORAMA MG | 5.000.792,00 | SIM | 5,46% | |
| IRA - Rio Pomba MG | 10.986.709,00 | SIM | 56,35% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Os imóveis estão registrados na carteira do Fundo pelo valor justo com base no laudo de avaliação elaborado em 2025. A avaliação dos imóveis pelo valor de mercado atualizado foi elaborado por empresa independente e especializada. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
https://qitech.com.br/dtvm/ |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| (i) Os cotistas poderão solicitar, via correio eletrônico endereçado a [email protected] e [email protected], a inclusão de matérias na ordem do dia das assembleias gerais, observados os prazos e condições estabelecidos na Resolução CVM 175. A Proposta do Administrador e demais documentos pertinentes são disponibilizados na sede do Administrador, em seu sítio eletrônico (https://qitech.com.br/dtvm/) e no sistema de envio de informações da B3 (FundosNet). (ii) As solicitações de lista de endereços (físicos ou eletrônicos) dos demais cotistas para fins de pedido público de procuração poderão ser encaminhadas ao Administrador pelos e-mails [email protected] e [email protected], sendo atendidas nos termos do Artigo 70 da Resolução CVM 175, de 23 de dezembro de 2022. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) A comprovação da qualidade de cotista é feito mediante a apresentação do documento de identificação legalmente aceito no Brasil, tais como Registro Geral (RG), Carteira Nacional de Habilitação, Carteira de Trabalho, Passaporte, Carteira de Classe Profissional (advogados, contadores, economistas, etc.) e validação com a lista de presença dos cotistas mantida pelo Administrador. O cotista poderá ser representado por procurador legalmente constituído há menos de 1 (um) ano que deverá apresentar a via original da procuração com firma devidamente reconhecida em Cartório. (ii) e (iii) As deliberações da Assembleia Geral poderão ser tomadas mediante processo de consulta formalizada em carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhado pelo Administrador a cada cotista e obrigatoriamente constarão as informações acerca do dia, hora e local em que será realizada tal assembleia geral de cotistas e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. Os cotistas deverão responder no prazo de: (i) 15 (quinze) dias, no caso de assembleia gerais extraordinárias; e (ii) 30 (trinta) dias no caso de assembleias gerais ordinárias; devendo conter na consulta, todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Os cotistas poderão participar da assembleia por meio eletrônico através de consulta formal encaminhada ao Administrador através de carta, correio eletrônico ou telegrama. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| Pela prestação dos serviços de administração e gestão da Classe Única, são devidas as seguintes taxas, calculadas sobre o Patrimônio Líquido e pagas mensalmente: I. Taxa de Administração: devida à Administradora pelos serviços de administração, custódia, escrituração e controladoria, equivalente a 0,10% ao ano, observado o valor mínimo mensal de R$ 18.500,00. II. Taxa de Gestão: devida à Gestora pelos serviços de gestão, equivalente a 0,085% ao ano, observado o valor mínimo mensal de R$ 8.000,00. As taxas serão provisionadas diariamente (base 252 dias úteis) e pagas mensalmente até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente ao vencido. Os valores mínimos mensais serão reajustados anualmente com base na variação positiva do IPCA. O Fundo não possui taxa de performance, ingresso e/ou de saída. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 968.890,79 | 0,13% | 0,13% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Daniel Doll Lemos | Idade: | 47 | |
| Profissão: | Diretor de Administração de Fundos | CPF: | 275.605.768-18 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administrador de Empresas | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 13/03/2008 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 05/2000 | (i) Diretor de Administração de Fundos (ii) Diretor de Distribuição e Suitability | Atuação no mercado financeiro e de capitais e no mercado cambial intermediando a negociação de títulos e valores mobiliários entre investidores e tomadores de recursos, e oferecendo serviços como plataformas de investimento pela internet (home broker), clubes de investimentos, financiamento para compra de ações (conta margem) e administração e custódia de títulos e valores mobiliários dos clientes. | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 94,00 | 226.345,00 | 4,64% | 4,64% | 0,00% | |
| Acima de 5% até 10% | 10,00 | 4.649.784,32 | 95,36% | 95,36% | 0,00% | |
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | ||||||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| A divulgação de ato ou fato relevante será divulgado aos cotistas através do site do Administrador pelo endereço eletrônico https://qitech.com.br/dtvm/ e no site da B3 (sistema FundosNet)/CVM pelo link https://cvmweb.cvm.gov.br/swb/default.asp?sg_sistema=fundosreg, concomitantemente. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| As Cotas emitidas pelo Fundo poderão ser registradas para negociação nos Mercados Organizados. Conforme os itens 7.20 e 7.21 do Anexo I, as cotas poderão ser negociadas em Mercados Organizados seguindo as regras da Resolução CVM 160 ou deliberações de Assembleia Geral. Não há limitação para a subscrição ou aquisição de Cotas por um mesmo investidor, ressalvado que, nos termos da Lei nº 9.779, o cotista que possuir (isoladamente ou com pessoas ligadas) mais de 25% das Cotas do Fundo sujeitará as operações do Fundo ao regime tributário aplicável às pessoas jurídicas. A política de negociação completa pode ser consultada em: https://qitech.com.br. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) será instalada com a presença de pelo menos 01 (um) Cotista, podendo as deliberações ocorrerem via processo de consulta formal por correio eletrônico. Devem ser observadas as formalidades previstas na Resolução CVM nº 175 e seu Anexo Normativo III. Os Cotistas podem votar por comunicação escrita ou eletrônica recebida pelo Administrador com pelo menos 01 (um) dia de antecedência da assembleia. As deliberações são tomadas por maioria simples, exceto para matérias de quórum qualificado (incisos iv, v, vi, viii, x, xv e xvi do item 5.1.1), que exigem aprovação de cotas representando: (I) 25% das emitidas, se houver mais de 100 cotistas; ou (II) metade das emitidas, se houver até 100 cotistas. Nestas matérias qualificadas, o Administrador e suas pessoas ligadas não possuem direito a voto. Somente votam os cotistas inscritos no registro na data da convocação. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| O Administrador possui equipe direcionada para assegurar o cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Conforme o item 7.5 do Anexo I, o Administrador realizará chamadas de capital para aporte de recursos mediante integralização de Cotas sempre que houver oportunidades de investimento aprovadas ou necessidade de caixa para despesas e encargos. A antecedência mínima para a notificação será de 05 (cinco) dias. Ao receberem a chamada, os Cotistas são obrigados a integralizar as Cotas nos termos dos compromissos de investimento até que a subscrição total seja atingida. Em caso de inadimplemento, o Cotista ficará constituído em mora, sujeitando-se à atualização do débito pelo IPCA e juros de mora de 1% ao mês a partir do segundo mês de atraso. É facultado ao Administrador utilizar amortizações devidas ao inadimplente para compensar os débitos com o Fundo. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |