| Nome do Fundo/Classe: | PRAZO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII | CNPJ do Fundo/Classe: | 30.258.790/0001-70 |
| Data de Funcionamento: | 08/02/2019 | Público Alvo: | Investidor Qualificado |
| Código ISIN: | BR01W4CTF001 | Quantidade de cotas emitidas: | 1.367.410,60 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: MultiestratégiaSubclassificação: Não possui subclassificaçãoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Multicategoria | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | MBO | Entidade administradora de mercado organizado: | CETIP |
| Nome do Administrador: | QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. | CNPJ do Administrador: | 62.285.390/0001-40 |
| Endereço: | AVENIDA REBOUÇAS, 2942, 7º AO 12º ANDAR- PINHEIROS- SÃO PAULO- SP- 05402-500 | Telefones: | (11) 2827-3500 |
| Site: | https://qitech.com.br/dtvm/ | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: CVPAR INVESTIMENTOS LTDA | 16.492.426/0001-40 | Av Brigadeiro Faria Lima, 3477, 8º Andar, Torre A, Itaim Bibi - SP | 1140959332 |
| 1.2 | Custodiante: QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 62.285.390/0001-40 | Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP | 1128273500 |
| 1.3 | Auditor Independente: MCS MARKUP AUDITORES INDEPENDENTES S/S LTDA | 23.854.307/0001-55 | RUA SAO JOSE, 00070 SAL 1701 - CENTRO - RIO DE JANEIRO - RJ | 21 25331122 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 62.285.390/0001-40 | Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP | 1128273500 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| O Fundo encontra-se atualmente em uma fase estratégica de implantação, com seu ativo principal em estágio pré-operacional. Por este motivo, a performance atual reflete o ciclo natural de desenvolvimento imobiliário, projetando-se um expressivo destravamento de valor e geração de rentabilidade para os próximos exercícios, à medida que o ativo inicie sua operação e maturação de caixa. Em paralelo, a gestão mantém uma postura ativa na identificação de oportunidades que apresentem clara assimetria entre o valor de mercado e o valor intrínseco dos ativos. Observamos com especial atenção o atual cenário macroeconômico de juros elevados; entendemos que este contexto cria janelas de entrada atrativas em ativos subavaliados. Nossa tese fundamenta-se na convicção de que o portfólio deve estar bem-posicionado a uma eventual sinalização de corte nas taxas de juros pelo Banco Central, esse cenário deverá atuar como o principal catalisador para uma robusta valorização patrimonial, convergindo o preço dos ativos ao seu real valor de fundamentos e maximizando o retorno total para o cotista. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O resultado financeiro deste exercício reflete a fase pré-operacional do ativo principal. Somado a isso, o cenário de juros elevados impactou o custo de oportunidade no curto prazo. É fundamental notar que o valor real do fundo não está sendo inteiramente capturado na cota, sendo mais apropriado avaliar o resultado do fundo nos próximos exercícios para capturar o resultado operacional do ativo principal. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| O segmento de Shopping Centers enfrentou um cenário macroeconômico desafiador no período, marcado pela manutenção de taxas de juros em patamares restritivos, o que naturalmente eleva o custo de capital e pressiona os cap rates do setor. No entanto, observamos uma resiliência operacional notável no varejo físico, com shoppings dominantes mantendo bons níveis de fluxo e vendas. Para fundos com estratégia de ganho de capital, este cenário de juros altos gerou uma assimetria severa entre o valor de mercado e o valor intrínseco dos ativos, criando janelas de oportunidade únicas para a aquisição e estruturação de projetos com fundamentos sólidos, antes da esperada convergência de preços que acompanhará o ciclo de afrouxamento monetário. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| As perspectivas para o próximo ciclo são de um expressivo destravamento de valor, fundamentado na transição do nosso principal ativo da fase de construção para a fase operacional. A composição da carteira está estrategicamente posicionada para capturar dois grandes upsides: primeiro, a reavaliação patrimonial técnica que ocorrerá com a entrega física e início da geração de caixa do shopping e segundo: a valorização por fundamentos frente à potencial sinalização de corte de juros por parte do BACEN. A gestão permanece focada na maturação do ativo e na estratégia comercial, visando transformar o patrimônio hoje imobilizado em um fluxo de rendimentos robusto e, principalmente, em um ganho de capital diferenciado para os investidores assim que o ativo atingir sua estabilidade operacional. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| Av Nasser Marão | 101.580.000,00 | SIM | 1,21% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| O ativo Shopping Votuporanga está classificado como propriedade para investimento e encontra-se registrado no patrimônio do fundo pelo seu valor justo. Conforme laudo de avaliação elaborado pela empresa independente Cushman & Wakefield , o valor patrimonial do imóvel foi determinado em R$ 101.580.000,00. A metodologia adotada foi o Método Evolutivo , que identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores de seus componentes (terreno e benfeitorias), sendo a técnica mais adequada para o atual estágio do empreendimento (em construção). |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
https://qitech.com.br/dtvm/ |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| (i) Os cotistas poderão solicitar, via correio eletrônico endereçado a [email protected] e [email protected], a inclusão de matérias na ordem do dia das assembleias gerais, observados os prazos e condições estabelecidos na Resolução CVM 175. A Proposta do Administrador e demais documentos pertinentes são disponibilizados na sede do Administrador, em seu sítio eletrônico (https://qitech.com.br/dtvm/) e no sistema de envio de informações da B3 (FundosNet). (ii) As solicitações de lista de endereços (físicos ou eletrônicos) dos demais cotistas para fins de pedido público de procuração poderão ser encaminhadas ao Administrador pelos e-mails [email protected] e [email protected], sendo atendidas nos termos do Artigo 70 da Resolução CVM 175, de 23 de dezembro de 2022. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) Voto. Somente poderão votar na Assembleia Geral de Cotistas os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. (ii). Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, observado o disposto no item 9.4 acima e na legislação e normativos vigentes. (iii). O pedido de procuração, encaminhado pela Instituição Administradora mediante correspondência ou anúncio publicado, deverá satisfazer aos seguintes requisitos: I. Conter todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto pedido; II. Facultar que o Cotista exerça o voto contrário à proposta, por meio da mesma procuração; e III. Ser dirigido a todos os Cotistas. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta, formalizada por carta, correio eletronico ou telegrama dirigido pela Administradora aos Cotistas, para resposta no prazo de 10 (dez) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto. A resposta dos Cotistas à consulta será realizada mediante o envio, pelo Cotista à Instituição Administradora, de carta, correio eletronibo ou telegrama formalizando o seu respectivo voto. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| 10.1. Taxa de Administração. O Administrador receberá, pelos serviços prestados ao Fundo e à Classe, a taxa de administração (“Taxa de Administração”) que equivalerá a uma taxa de 0,15% (quinze centésimos por cento) ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido da Classe, calculada e provisionada diariamente, com base em um ano de 252 Dias Úteis, paga mensalmente até o 5º Dia Útil do mês subsequente. 10.1.1. O Administrador e o Gestor poderão estabelecer que parcelas da Taxa de Administração e da Taxa de Gestão, conforme o caso, sejam pagas diretamente pela Classe aos prestadores de serviços subcontratados, desde que o somatório não exceda o montante total das referidas taxas. 10.2. Remuneração do Gestor. Não será devido ao Gestor qualquer remuneração pelos serviços prestados ao Fundo, incluindo, sem limitação, Taxa de Performance. 10.3. Taxa de Custódia. O Custodiante receberá taxa de custódia equivalente a 0,10% (dez centésimos por cento) ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido da Classe, observadas as mesmas condições de cálculo e pagamento da Taxa de Administração. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 145.798,49 | 0,14% | 0,14% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Daniel Doll Lemos | Idade: | 47 | |
| Profissão: | Diretor de Administração de Fundos | CPF: | 275.605.768-18 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administrador de Empresas | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 13/03/2008 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS | 05/2000 | (i) Diretor de Administração de Fundos (ii) Diretor de Distribuição e Suitability | Atuação no mercado financeiro e de capitais e no mercado cambial intermediando a negociação de títulos e valores mobiliários entre investidores e tomadores de recursos, e oferecendo serviços como plataformas de investimento pela internet (home broker), clubes de investimentos, financiamento para compra de ações (conta margem) e administração e custódia de títulos e valores mobiliários dos clientes. | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 10,00 | 209.738,28 | 15,34% | 0,00% | 100,00% | |
| Acima de 5% até 10% | ||||||
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | 1,00 | 330.055,58 | 24,14% | 0,00% | 100,00% | |
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | 1,00 | 827.616,74 | 60,52% | 0,00% | 100,00% | |
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| A divulgação de ato ou fato relevante será divulgado aos cotistas através do site do Administrador pelo endereço eletrônico https://qitech.com.br/dtvm/ e no site da B3 (sistema FundosNet)/CVM pelo link https://cvmweb.cvm.gov.br/swb/default.asp?sg_sistema=fundosreg, concomitantemente. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não há. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Não há. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| O Administrador possui equipe direcionada para assegurar do cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não há. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |