| Nome do Fundo/Classe: | RIO BRAVO RENDA VAREJO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 15.576.907/0001-70 |
| Data de Funcionamento: | 01/11/2012 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRRBVACTF006 | Quantidade de cotas emitidas: | 156.143.050,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: Varejo | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA | CNPJ do Administrador: | 72.600.026/0001-81 |
| Endereço: | AV. CHEDID JAFET, 222, CONJ 32 - BLOCO B- VILA OLÍMPIA- SÃO PAULO- SP- 04551065 | Telefones: | (11) 3509-6600 |
| Site: | www.riobravo.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: Rio Bravo Investimentos LTDA | 03.864.607/0001-08 | Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B Cj 32 | (11) 3509-6641 |
| 1.2 | Custodiante: Banco Itaú | 51..22.5.6/64/0-00 | PRACA ALFREDO EGYDIO DE SOUZA ARANHA, 100 - PARQUE JABAQUARA | (11) 5582-2241 |
| 1.3 | Auditor Independente: RSM BRASIL AUDITORES INDEPENDENTES LTDA | 01.654.940/0001-84 | AV MARQ DE SÃO VICENTE, 182, ANDAR 2, BARRA FUNDA - SP | (11) 2117-1301 |
| 1.4 | Formador de Mercado: XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., | 02..33.2.8/86/0-01 | Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, n° 1.909, Torre Sul, 29º e 30º andares, CEP 04543-010 | (11) 99201-7854 |
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: Matchpoint Gestão Imobiliária LTDA. | 30.673.777/0001-88 | RUA Cerro Cora, 2175 - 6 Andar - Sala 6-101 - Vila Romana - São Paulo/SP | (11) 3834-2173 |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| O Fundo consolidou a sua estratégia de varejo com uma diversificação importante ao longo dos últimos anos. Para 2026 temos boas perspectivas em relação a locação de ativos vagos, alienação de ativos que possam trazer ganho de capital e compra de novos imóveis de modo a diversificar a receita imobiliária. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O resultado do Fundo no período foi Lucro de R$ 176 milhões. Os principais fatores que impactaram o resultado do fundo foram o resultado líquido com propriedades para investimento, totalizando R$ 157 milhões. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (11/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base. O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| GPA - Brooklin | 28.550.000,00 | SIM | 5,74% | |
| GPA - Recife | 19.250.000,00 | SIM | 6,65% | |
| GPA - Campinas | 16.800.000,00 | SIM | 3,70% | |
| GPA - Guarujá | 15.300.000,00 | SIM | 5,15% | |
| GPA - São Bernardo do Campo | 14.700.000,00 | SIM | 9,70% | |
| GPA - Brasília | 13.750.000,00 | SIM | 4,56% | |
| GPA - Rebouças | 18.400.000,00 | SIM | 12,20% | |
| GPA - Tatuapé | 41.050.000,00 | SIM | 6,62% | |
| Assaí - Guarulhos | 111.300.000,00 | SIM | 5,00% | |
| Assaí - São José dos Campos | 121.200.000,00 | SIM | 4,57% | |
| 14 bis | 23.650.000,00 | SIM | -7,07% | |
| Nova Iguaçu | 24.650.000,00 | SIM | -3,14% | |
| Ipanema | 18.800.000,00 | SIM | 1,62% | |
| Leme | 12.500.000,00 | SIM | -4,94% | |
| Recreio dos Bandeirantes | 10.800.000,00 | SIM | 0,00% | |
| Avenida Chile | 16.600.000,00 | SIM | -1,78% | |
| Meier | 10.950.000,00 | SIM | 0,92% | |
| Senador Queiroz | 8.350.000,00 | SIM | -13,02% | |
| Avenidas | 68.550.000,00 | SIM | -2,77% | |
| Santo André | 38.950.000,00 | SIM | 1,56% | |
| Liberdade | 37.650.000,00 | SIM | -8,17% | |
| Belo Horizonte | 28.250.000,00 | SIM | 6,60% | |
| Ouvidor | 28.200.000,00 | SIM | -11,18% | |
| São Mateus | 21.450.000,00 | SIM | 3,37% | |
| Santos | 16.150.000,00 | SIM | -1,52% | |
| Candelária | 12.650.000,00 | SIM | 6,30% | |
| Recife | 9.550.000,00 | SIM | -0,52% | |
| São Gonçalo - Alcântara | 6.650.000,00 | SIM | -28,11% | |
| Ed. Olivetti | 26.800.000,00 | SIM | 4,69% | |
| Fortaleza | 11.250.000,00 | SIM | -4,66% | |
| São Bernardo | 9.150.000,00 | SIM | 12,27% | |
| Praça PIO X | 10.550.000,00 | SIM | 6,03% | |
| Praça PIO X - Escritório | 5.800.000,00 | SIM | 3,57% | |
| Centro-RJ | 9.750.000,00 | SIM | 23,42% | |
| Centro-RJ - Escritório | 6.600.000,00 | SIM | 37,50% | |
| Berrini | 11.300.000,00 | SIM | 20,86% | |
| Volta Redonda | 11.300.000,00 | SIM | -1,31% | |
| Nova Paulista | 7.350.000,00 | SIM | 48,48% | |
| Porto Alegre | 9.800.000,00 | SIM | -12,89% | |
| Monções | 5.200.000,00 | SIM | -21,21% | |
| Jundiaí | 53.050.000,00 | SIM | -7,82% | |
| Fortaleza - Centro | 12.250.000,00 | SIM | 3,81% | |
| Monsenhor Celso | 15.900.000,00 | SIM | 8,90% | |
| Duque de Caxias | 14.050.000,00 | SIM | -4,42% | |
| TPA | 2.150.000,00 | SIM | -37,68% | |
| Oscar Freire | 64.700.000,00 | SIM | -0,61% | |
| Centauro | 108.950.000,00 | SIM | 2,64% | |
| Leblon | 21.000.000,00 | SIM | 2,69% | |
| Cipo Guaçu | 1.750.000,00 | SIM | -28,57% | |
| Mutinga | 2.250.000,00 | SIM | -31,82% | |
| Pres. Wilson | 8.450.000,00 | SIM | 9,74% | |
| Taipas (Alto do Jaraguá) | 4.350.000,00 | SIM | -4,40% | |
| Parque Maria Helena | 3.850.000,00 | SIM | -8,33% | |
| Pedro Vicente (Metrô Armenia) | 7.500.000,00 | SIM | -6,83% | |
| Italianos | 3.800.000,00 | SIM | -32,14% | |
| Páteo do Colégio | 9.150.000,00 | SIM | 0,00% | |
| Paes Leme (Largo de Pinheiros) | 11.400.000,00 | SIM | 50,99% | |
| Via Anchieta | 7.300.000,00 | SIM | 32,73% | |
| Rio do A | 5.400.000,00 | SIM | -8,47% | |
| Vila Mascote | 5.650.000,00 | SIM | -6,61% | |
| Bandeira | 5.900.000,00 | SIM | -5,60% | |
| Guarapiranga | 6.300.000,00 | SIM | -10,64% | |
| Jardim Saúde | 9.200.000,00 | SIM | 41,54% | |
| Pernambucanas - Assis | 12.000.000,00 | SIM | -8,16% | |
| Pernambucanas - Franca | 31.800.000,00 | SIM | 14,58% | |
| Pernambucanas - Ipiranga | 11.150.000,00 | SIM | -8,34% | |
| Pernambucanas - Novo Mundo | 10.150.000,00 | SIM | -12,49% | |
| Pernambucanas - Santa Fé do Sul | 4.900.000,00 | SIM | -15,17% | |
| Ânima - Consolação | 5.100.000,00 | SIM | 0,00% | |
| Kroton - Cuiaba | 47.100.000,00 | SIM | -2,28% | |
| Kroton - São Luis | 62.600.000,00 | SIM | -4,86% | |
| Kroton - Santo André | 39.500.000,00 | SIM | -4,36% | |
| Kroton - São Bernardo Do Campo | 89.800.000,00 | SIM | 14,10% | |
| Kroton - Betim | 98.900.000,00 | SIM | -3,61% | |
| Kroton - Belo Horizonte | 29.400.000,00 | SIM | -1,67% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| A Colliers Technical Services Ltda, empresa de avaliação, externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, com marcação a valor de mercado, utilizando-se de metodologias que abrangem o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e Método de Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado, os imóveis de propriedade do Fundo na data base Dezembro de 2025. Os valores justos são baseados em valores de mercado, e refletem o valor estimado pelo qual uma propriedade poderia ser negociada na data de avaliação entre partes conhecedoras e interessadas em uma transação sob condições normais de mercado. Na ausência de preços correntes no mercado ativo, as avaliações são preparadas através da consideração do valor dos fluxos de caixa descontado estimados dos aluguéis das propriedades para investimento |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Os processos com chance de perda provavel são contingenciados no balanço do Fundo. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B CJ 32 - Vila Olímpia - São Paulo/SP
www.riobravo.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| As solicitaçãos podem ser feitas nos e-mails: [email protected], [email protected] e [email protected]. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| A Assembleia Geral de Cotistas também pode ser convocada diretamente por Cotistas que detenham, no mínimo 5% (cinco por cento) das Cotas emitidas ou pelo Representante dos Cotistas, observado o disposto no presente Regulamento.A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita por carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhada a cada Cotista. Por ocasião da Assembleia Geral Ordinária, os titulares de, no mínimo, 3% (três por cento) das cotas emitidas ou os Representantes dos Cotistas podem solicitar, por meio de requerimento escrito encaminhado à Instituição Administradora, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral, que passará a ser Ordinária e Extraordinária. O pedido acima deve vir acompanhado de eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto e deve ser encaminhado em até 10 (dez) dias contados da data de convocação da Assembleia Geral Ordinária.Somente poderão votar na Assembleia Geral os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano.Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pela Instituição Administradora antes do início da Assembleia Geral de Cotistas e observado o disposto no Regulamento. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta, formalizada por carta, correio eletrônico, voto por escrito ou telegrama dirigido pela Instituição Administradora aos Cotistas, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto, observadas as formalidades previstas nos Artigos 19, 19-A e 41, incisos I e II, da Instrução CVM 472. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| De acordo com o quadro resumo do seu Regulamento da Taxa de Administração, o Fundo pagará pelos serviços de administração, uma remuneração correspondente a 0,651%(seiscentos e cinquenta e um milésimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido, provisionada e paga mensalmente na proporção de 1/12 (um doze avos), observada, ainda, a remuneração mínima de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) mensais, atualizada positivamente e anualmente de acordo com a variação do IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado, apurado e divulgado pela Fundação Getulio Vargas, na data-base de 01 de maio de 2012, sendo que a referida remuneração será paga pela Classe diretamente à Administradora. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 8.864.957,40 | 0,07% | 0,07% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | PAULO ANDRE PORTO BILYK | Idade: | 60 | |
| Profissão: | Administrador de Empresas | CPF: | 8930378854 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Administrador de Empresas | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 01/07/1994 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Rio Bravo Investimentos | Desde 2015 | CIO Chief Investment Officer | Investimentos Imobiliários | |
| Rio Bravo Investimentos | Desde 2019 | CEO Chief Executive Officer | Investimentos Imobiliários | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 89.938,00 | 139.864.260,00 | 94,00% | 78,78% | 15,22% | |
| Acima de 5% até 10% | 1,00 | 16.278.790,00 | 6,00% | 6,00% | ||
| Acima de 10% até 15% | ||||||
| Acima de 15% até 20% | ||||||
| Acima de 20% até 30% | ||||||
| Acima de 30% até 40% | ||||||
| Acima de 40% até 50% | ||||||
| Acima de 50% | ||||||
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| 14.1 | Ativo negociado | Natureza da transação (aquisição, alienação ou locação) | Data da transação | Valor envolvido | Data da assembleia de autorização | Contraparte |
| RBED11 | alienação | 31/12/2025 | 4.569.987,56 | 14/04/2020 | Rio Bravo Investimentos DTVM LTDA | |
| SHPH11 | alienação | 31/12/2025 | 1.103.928,91 | 14/04/2020 | Rio Bravo Investimentos DTVM LTDA |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| https://riobravo.com.br/governanca-corporativa |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| https://riobravo.com.br/governanca-corporativa |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| https://riobravo.com.br/governanca-corporativa |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não possui informação apresentada. |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Não possui informação apresentada. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |