| Nome do Fundo/Classe: | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PEDRA NEGRA RENDA IMOBILIÁRIA - RESPONSABILIDADE LIMITADA | CNPJ do Fundo/Classe: | 17.161.979/0001-82 |
| Data de Funcionamento: | 14/02/2013 | Público Alvo: | Investidores em Geral |
| Código ISIN: | BRFPNGCTF005 | Quantidade de cotas emitidas: | 3.043.447,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: RendaGestão: AtivaSegmento de Atuação: Multicategoria | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 31/12 | |
| Mercado de negociação das cotas: | Bolsa e MBO | Entidade administradora de mercado organizado: | BM&FBOVESPA |
| Nome do Administrador: | BR-CAPITAL DTVM S.A. | CNPJ do Administrador: | 44.077.014/0001-89 |
| Endereço: | Rua Surubim,, 577, 10º andar cj 101- Cidade Monções- São Paulo- SP- 04571-050 | Telefones: | (11) 5508-3500(11) 2168-4830 |
| Site: | www.brcapital.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 12/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: BR-CAPITAL DTVM. S.A. | 44..07.7.0/14/0-00 | Rua Surubim, 577 - 10º andar cj 101 | 11-55083500 |
| 1.2 | Custodiante: ITAU CORRETORA DE VALORES S.A. | 61..19.4.3/53/0-00 | Av Brig Faria Lima 3400 10º and | 11-2740.2575 |
| 1.3 | Auditor Independente: ECOVIS WFA AUDITORES IDEPENDENTES S/S | 40.221.974/0001-10 | AV. NAÇÕES UNODAS, 14401 - CHACARA SANTO ANTONIO | (11) 5183-5422 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: | ../- | ||
| 1.6 | Consultor Especializado: UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. | 61.458.998/0001-67 | RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR | 11-5508.3500 |
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
1.8 |
Outros prestadores de serviços¹: |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri | 67..63.1.0/77/0-00 | R. Augusta, 2840 - 5º andar Cerqueira César, São Paulo - SP | (11) 3897-0100 | |
| JJ Chaves Contadores Sociedade Simples Ltda | 94.154.119/0001-62 | Roa Dona Laura, 414 - Porto Alegre - RS | 51-3388.3677 |
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Relação dos Ativos adquiridos no período | Objetivos | Montantes Investidos | Origem dos recursos | |
| Ed. Concórdia | propriedade para renda | 242.586.462,66 | Extinção da SPE investida | |
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Em 2023 foi adquirida a participação de 24,95% do Shopping diamond Mall em Belo Horizonte - MG. O preço foi pago parceladamente e quitado em novembro de 2024. Em 2023 foi adquirida também a empresa TS-21 Participações SPE Ltda., detentora de aproximadamente 24,4mil m² de ABL (área boma) no Ed. Concórdia, localizado em Nova Lima - MG. A empresa TS-21 tem obrigações pela aquisição do imóvel, que estão sendo cumpridas por meio da renda gerada pelo próprio imóvel. Conforme planejamento realizado pela administradora, no primeiro semestre de 2025 os cojuntos do Ed. Concórdia e demais ativos e obrigações pertencentes à TS 21 Participações SPE Ltda. foram transferidos para o Fundo Pedra Negra, e a SPE foi extinta. Para 2026 há uma previsão de investimento no retrofit de áreas comuns do Ed. Berlioz. O orçamento inicial previsto foi de aproximadamente R$ 12,3 milhões. O orçament definitivo e o cronograma de desembolso deverá ser definido após a conclusão dos projetos. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O Fundo apurou um resultado liquido positivo de R$ 140.352.000,00 no período, resultante dos aluguéis recebidos no período e de receitas financeiras obtidas sobre os recursos disponíveis e pelo ajuste ao valor justo das propriedades para investimentos. O Fundo fez distribuição aos cotistas no corrente exercício, no valor total de R$ 20.913.000,00. |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| Desempenho do Setor de Shopping Centers De acordo com dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o ano de 2025 apresentou resultados positivos para o setor. Informações divulgadas pela Revista Shopping Centers, com base no Censo Brasileiro de Shopping Centers 2025–2026, indicam que o setor alcançou, pelo terceiro ano consecutivo, recorde de vendas, com faturamento de R$ 200,9 bilhões, representando crescimento de 1,2% em relação a 2024. Adicionalmente, conforme o relatório de atividades da Abrasce, o setor registrou crescimento de 2,1% nas vendas no terceiro trimestre de 2025. Os indicadores operacionais permaneceram robustos, com taxa de ocupação de 95,6% — uma das mais elevadas dos últimos anos — e inadimplência controlada em 3,7%, reforçando a resiliência e a solidez do segmento. O censo também aponta evolução no comportamento do consumidor, com tempo médio de permanência de 80 minutos, o maior já registrado. Observa-se, ainda, a consolidação do modelo de uso misto, sendo que aproximadamente um terço dos empreendimentos já opera como complexos multiuso, integrando torres comerciais e residenciais, além de serviços como centros médicos, hotéis e instituições de ensino. No que se refere à expansão do setor, foram inaugurados 10 novos empreendimentos greenfield em 2025. A região Sudeste permanece como principal concentração de ativos (332 unidades), seguida pelas regiões Sul (112) e Nordeste (110). Mercado de Escritórios No segmento de conjuntos comerciais, dados da CBRE, divulgados pelo portal Bloomberg Línea, indicam a consolidação do retorno ao trabalho presencial. Observa-se a materialização de uma demanda reprimida, especialmente por empresas que expandiram suas operações no período pós-pandemia, mas postergaram decisões de locação em função da adoção do regime de trabalho remoto. Os ativos pertencentes ao fundo encerraram o ano com alta taxa de ocupação: 95% para as lojas; 99% para os escritórios, e 94% para o Shopping. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| Segmento de Shopping Centers: De acordo com especialistas da Abrasce, o patamar atual de desemprego, considerado baixo, tende a estimular o consumo. Adicionalmente, a realização da Copa do Mundo em 2026 pode impulsionar segmentos específicos do varejo. Por outro lado, as eleições presidenciais, previstas para outubro, podem pressionar o câmbio e os preços, o que gera incerteza e acaba prejudicando o consumo. Nesse contexto, a Abrasce projeta crescimento de 1,4% nas vendas do setor em 2026. Segmento de escritórios: A consolidação do trabalho presencial deve continuar refletindo na elevação da ocupação dos conjuntos comerciais. Expectativa para o portfólio do fundo: Para o portfólio do fundo, espera-se a manutenção das receitas de locação, com possibilidade de crescimento moderado ao longo do ano, considerando as possibiliades de ocupação das áreas atualmente vagas. |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| ED. AMAZONAS | 24.207.000,00 | SIM | -5,09% | |
| Berlioz | 70.590.000,00 | SIM | -4,19% | |
| Loja 8 - Edmil | 3.530.000,00 | SIM | 6,97% | |
| Prime Savassi | 10.150.000,00 | SIM | 6,35% | |
| Renaissance | 17.170.000,00 | SIM | 2,42% | |
| Century Tower | 16.300.000,00 | SIM | 3,52% | |
| Ed. Concórdia Corporate | 352.500.000,00 | SIM | 1,94% | |
| Ed. Shopping Diamond Mall (24,95%) | 226.832.000,00 | SIM | 1,68% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Para os conjuntos comerciais, a empresa avaliadora Binswanger Brazil efetuou a avaliação pelo método da renda na sua variante de valor econômico por fluxo de caixa descontado, para a obtenção do valor justo para venda. Também foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado para obtenção do valor de locação. Para o Shopping Diamond Mall, a empresa avaliadora Binswanger Brazil efetuou a avaliação pelo método da renda de capitalização da renda pelo fluxo de caixa descontado. Para o Edifício Concordia Corporate , a empresa avaliadora Colliers efetuou a avaliação pelo método da renda na sua variante de valor econômico por fluxo de caixa descontado, para a obtenção do valor justo para venda. Também foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado para obtenção do valor de locação. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Nº do Processo | Juízo | Instância | Data da Instauração | Valor da causa (R$) | Partes no processo | Chance de perda (provável, possível ou remota) | |
| 17459.720039/2021-02 | Receita Federal do Brasil | Processo Administrativo Fiscal | 08/12/2021 | 72.045.095,11 | FII Pedra Negra | possível | |
| Principais fatos | |||||||
| Exigência de IRPJ, CSL, PIS e COFINS, acrescidos de juros de mora e multa de ofício qualificada (150%), bem como de multas por descumprimento de deveres instrumentais, fundamentada na alegação de suposta fraude praticada a partir de uma “estrutura TRIBUTADA [...] que orbitava em torno da empresa PREDIAL JM [...] pela estrutura ISENTA do FII Pedra Negra”. A defesa protocolada, dentre tantos argumentos despendidos, alega, em síntese, que os autos de infração devem ser cancelados, haja vista que a Predial JM e o FII Pedra Negra não praticaram qualquer ilícito tributário, simulação, dissimulação ou fraude capaz de justificar a autuação. | |||||||
| Análise do impacto em caso de perda do processo | |||||||
| No caso de perda, o Fundo deixara de receber os valores e portanto os valores deixarão de ser distribuidos aos cotistas. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| RUA SURUBIM, 577 - 10º ANDAR - CIDADE MONÇÕES - SÃO PAULO - SP
[email protected]; www.brcapital.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| (i) Cotistas detentores de, no mínimo, 3% das cotas emitidas podem solicitar a inclusão de matérias na ordem do dia via requerimento escrito ao Administrador. Esse pedido deve ser acompanhado dos eventuais documentos necessários para o exercício do voto. O regulamento reconhece expressamente o correio eletrônico (e-mail) como forma válida de correspondência entre o Administrador e os cotistas. (ii) Os cotistas com ao menos 0,5% das cotas emitidas podem solicitar que o próprio Administrador faça o envio do pedido de procuração aos demais cotistas. O Administrador tem o prazo de até 5 (cinco) dias úteis para encaminhar o pedido. |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| (i) Para votar, o cotista deve constar no registro na data da convocação. Procuradores devem apresentar mandato com poderes específicos à mesa. Representantes ou procuradores devem ter sido constituídos há menos de um ano. Somente podem votar na assembleia geral ou especial os cotistas inscritos no registro de cotistas na data da convocação da assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos. O procurador deve possuir mandato com poderes específicos para a representação do cotista em assembleia, devendo entregar um exemplar do instrumento do mandato à mesa. Têm qualidade para comparecer à Assembleia Geral os representantes legais dos cotistas ou seus procuradores legalmente constituídos há menos de um ano. (ii) É permitida a consulta formal (sem reunião), formalizada via carta, telegrama ou e-mail, devendo conter as informações para a tomada de decisão. As deliberações da Assembleia Geral poderão ser tomadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião de cotistas, formalizado em carta, telegrama ou correio eletrônico (e-mail) dirigido pelo ADMINISTRADOR a cada cotista. Da consulta deverão constar todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto. (iii) As assembleias podem ocorrer de forma total ou parcialmente eletrônica. Votos à distância devem ser recebidos antes do início da assembleia. O edital deve detalhar o acesso ao sistema. Os cotistas podem votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pelo ADMINISTRADOR antes do início da assembleia. A convocação para assembleia de cotistas que admita participação por meio de sistema eletrônico conterá informações detalhando as regras e os procedimentos para viabilizar a participação e votação a distância. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| A assembleia pode ser "exclusivamente eletrônica" ou "parcialmente eletrônica". A responsabilidade pela segurança e validade dos votos recai sobre o Administrador. A assembleia realizada exclusivamente de modo eletrônico é considerada como ocorrida na sede do ADMINISTRADOR. No caso de utilização de modo eletrônico, o ADMINISTRADOR deve adotar meios para garantir a autenticidade e a segurança na transmissão de informações, particularmente os votos, que devem ser proferidos por meio de assinatura eletrônica ou outros meios eficazes para assegurar a identificação do cotista. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| A remuneração do Administrador e do Gestor está definida na Taxa de Administração. Além disso, há previsão de remuneração para um Consultor de Investimentos. Não há cobrança de taxa de performance. composta de três partes: i.- a primeira parte será equivalente ao valor dos serviços de escrituração de cotas; ii.- a segunda equivalente aos serviços de controladoria e contabilidade do Fundo, iii.- a terceira equivalente a 2,0% (dois por cento) ao ano, sobre o Patrimônio Líquido do FUNDO observado o valor mínimo mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. fará jus a uma remuneração mensal equivalente a 2% (dois por cento) do resultado a ser distribuído aos cotistas assegurado um valor mínimo equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| 562.612,91 | 0,09% | 0,09% | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Carolina Andrea Garisto Gregório | Idade: | 46 anos | |
| Profissão: | Engenharia Civil | CPF: | 21715650808 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Engenharia Civil | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 31/07/2018 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| BR-CAPITAL D.T.V.M. S.A. | 2016 até a presente data | Diretora | Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários | |
| UNITAS CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. | 2016 até a presente data | Diretora | Consultoria Imobiliária, Estruturação e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliária. | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 133,00 | 1.297.489,00 | 42,63% | 42,63% | 0,00% | |
| Acima de 5% até 10% | 10,00 | 1.745.958,00 | 57,37% | 57,37% | 0,00% | |
| Acima de 10% até 15% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 15% até 20% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 20% até 30% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 30% até 40% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 40% até 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| O ADMINISTRADOR deve divulgar, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo ao FUNDO, suas classes ou operações, para garantir aos cotistas e investidores o acesso a informações que possam influir em suas decisões de negociação de cotas. É expressamente vedado aos prestadores de serviço (essenciais e complementares) o repasse de informação relevante ainda não divulgada obtida em razão do cargo, posição ou relação de confiança. O ADMINISTRADOR não pode valer-se de informações relevantes para obter vantagem, para si ou para outrem, mediante a compra ou venda de cotas do FUNDO. Documentos e informações podem ser consultados na sede do ADMINISTRADOR ou em sua página na rede mundial de computadores: www.brcapital.com.br, no site da CVM ou da entidade administradora de mercados (B3). |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| O FUNDO é constituído em regime de condomínio fechado, de modo que as cotas somente serão resgatadas ao término do prazo de duração da classe ou série, ou em caso de liquidação. O cotista não pode requerer o resgate de suas cotas antecipadamente. Após a integralização e constituição do FUNDO, os titulares poderão negociar suas cotas em mercado de balcão organizado ou de bolsa administrados pela B3. O fundo é destinado a investidores em geral, incluindo pessoas físicas ou jurídicas residentes, domiciliadas ou com sede no Brasil. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Cabe ao GESTOR exercer o direito de voto decorrente dos ativos detidos pela classe, realizando todas as ações necessárias para tal exercício. As orientações de voto seguem a Política Corporativa da instituição e são decididas pelo seu Comitê de Investimentos. O exercício do voto deve visar o exclusivo benefício dos cotistas. A política prevê voto obrigatório em matérias como alteração da política de investimento, substituição de prestadores de serviço (não pertencentes ao mesmo grupo econômico), aumento de taxas e liquidação do fundo. O ADMINISTRADOR acompanha as pautas das assembleias dos ativos e as leva ao conhecimento do GESTOR, outorgando procuração quando necessário para o exercício do voto. O GESTOR deve emitir relatórios mensais contendo o resumo e a justificativa dos votos proferidos ou razões de abstenção, que são disponibilizados aos investidores. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| - Carlos Orlandelli Lopes - Jacqueline Maria de França Carmo |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| A integralização das cotas subscritas ocorre mediante Chamadas de Capital, conforme as regras e prazos previstos no regulamento e no respectivo boletim de subscrição. O cotista que não realizar a integralização nos prazos previstos fica constituído em mora de pleno direito, sujeitando-se ao pagamento do débito atualizado pelo IPCA/IBGE pro rata temporis, acrescido de multa diária de 0,5% (limitada a 10%). Na hipótese de o montante de reservas não ser suficiente para o pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias, os cotistas poderão ser chamados, mediante deliberação em assembleia, para aportar capital no FUNDO para adimplir tais obrigações. A responsabilidade do investidor é limitada ao valor efetivamente subscrito. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |