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Informe Anual - FII

Nome do Fundo/Classe: FUNDO DE INVESTIMENTO NAS CADEIAS PRODUTIVAS AGROINDUSTRIAIS EXES ARAGUAIA - FIAGRO - IMOBILIÁRIOCNPJ do Fundo/Classe: 43.951.911/0001-07
Data de Funcionamento: 12/04/2022Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRAGRXCTF001Quantidade de cotas emitidas: 17.903.151,00
Fundo/Classe Exclusivo? NãoCotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Classificação: PapelSubclassificação: HíbridoGestão: AtivaSegmento de Atuação: OutrosPrazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 30/06
Mercado de negociação das cotas: MB Entidade administradora de mercado organizado:
Nome do Administrador: BANCO GENIAL S.A.CNPJ do Administrador: 45.246.410/0001-55
Endereço: PRAIA DE BOTAFOGO, 228, 907- BOTAFOGO- RIO DE JANEIRO- RJ- 22225-040Telefones: (21) 3293-3001(21) 3923-3000(11)3524-8888
Site: www.bancogenial.comE-mail: [email protected]
Competência: 06/2025

1.

Prestadores de serviços

CNPJ

Endereço

Telefone
1.1 Gestor: EXES GESTORA DE RECURSOS LTDA.31.960.567/0001-33RUA FUNCHAL, 411 ANDAR 8 CONJ84 - VILA OLIMPIA(11) 7180-7378
1.2 Custodiante: BANCO GENIAL S.A45.246.410/0001-55PRAIA DE BOTAFOGO, 228, SALA 907, BOTAFOGO, RIO DE JANEIRO / RJ(21) 3923-3000
1.3 Auditor Independente: DELOITTE TOUCHE TOHMATSU AUDITORES INDEPENDENTES LTDA. 49.928.567/0001-11Rua São Bento, 18, 15° andar, Rio de Janeiro, Rj, Brasil(21) 3981-0500
1.4 Formador de Mercado: ../-
1.5 Distribuidor de cotas: ÓRAMA DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.13.293.225/0001-25RUA LOPES QUINTAS, 00177 JARDIM BOTANICO(21) 2717-3253
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: ../-
1.8 Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.

2.

Investimentos FII
2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Relação dos Ativos adquiridos no períodoObjetivosMontantes InvestidosOrigem dos recursos
Vert Companhia Securitizadora - CRA02200CT5Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.85.290,49Aporte de cotistas
Companhia Provincia de Securitização - CRA022003UXAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.2.715.101,80Aporte de cotistas
Vert Companhia Securitizadora - CRA02200CT5Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.1.013.352,39Aporte de cotistas
Opea Securitizadora - CRA02300CNNAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.3.996.000,00Aporte de cotistas
Vert Companhia Securitizadora - CRA02200CT5Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.172.269,91Aporte de cotistas
Vert Companhia Securitizadora - CRA02200CT5Aquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.2.164.351,81Aporte de cotistas
Leverage Companhia Securitizadora - CRA0240099GAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.9.806.020,86Aporte de cotistas
Éxes Securitizadora - CRA02400D9UAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.17.241.811,86Aporte de cotistas
True Securitizadora - CRA0240038PAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.3.608.410,13Aporte de cotistas
True Securitizadora - CRA0240038PAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.2.699.516,36Aporte de cotistas
Éxes Securitizadora - CRA02400ANEAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.8.875.769,76Aporte de cotistas
Éxes Securitizadora - CRA0250018OAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.9.754.672,06Aporte de cotistas
Éxes Securitizadora - CRA02400D9UAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.899.616,89Aporte de cotistas
Éxes Securitizadora - CRA0250018OAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.3.999.103,51Aporte de cotistas
Éxes Securitizadora - CRA0250025TAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.14.800.000,88Aporte de cotistas
Éxes Securitizadora - CRA025001UTAquisição de ativos imobiliários através da aquisição de CRA conforme previsto na Política de Investimento do Fundo.13.900.000,00Aporte de cotistas

3.

Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
O fundo fechou o mês de junho/25 com 96% de seu patrimônio investido em ativos-alvo. Desta forma, novas operações poderão ser adquiridas apenas mediante o recebimento de amortizações dos investimentos atuais ou eventuais giros de carteira.

4.

Análise do administrador sobre:
4.1 Resultado do fundo no exercício findo
O fundo obteve resultado patrimonial no exercício de 2025 de aproximadamente R$ 27 MM , impactado principalmente pelo rendimento de aluguel e pelo ajuste a valor de mercado da propriedade para investimento. O total da distribuição no exercício foi de aproximadamente R$ 20 MM, considerando seu resultado de caixa.
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
A Safra 24/25 apresentou bons resultados operacionais, ajudada por um clima neutro em relação ao El Niño, aumento de área plantada e investimento em tecnologia. O agronegócio brasileiro entregou sua safra de soja recorde, com um aumento de produção de cerca de 13% em relação à última safra. Do ponto de vista financeiro, o anúncio da recuperação judicial da Agrogalaxy, assim como a elevação da taxa Selic para o maior nível desde 2006, reduziram o apetite geral de risco para o agronegócio, trazendo maiores dificuldades para a rolagem de dívida dos tomadores de crédito.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
Para a safra 25/26, esperamos novamente uma condição climática neutra; no entanto, a probabilidade de ocorrência de La Niña não é desprezível. O impacto mais relevante, caso isso ocorra, será no Sul, com expectativa de redução das chuvas nos meses críticos para o desenvolvimento da próxima safra de verão, o que traz incertezas para o ciclo 2025/26. Quanto à ponta de preços, a cotação do bushel da soja em Paranaguá atingiu a máxima desde outubro de 2022, evidenciando a firmeza da soja brasileira no cenário internacional.

5.

Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
Ver anexo no final do documento. Anexos
6. Valor Contábil dos ativos imobiliários do FIIValor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO)Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliáriosValor (R$)
CRA021000SB646.333,35SIM-2,36%
CRA022006BV2.332.063,98SIM0,24%
CRA022006BW3.174.624,42SIM4,17%
CRA022009KI1.987.237,05SIM10,71%
CRA02300A161.853.179,12SIM14,84%
CRA02300E1L5.699.482,73SIM14,84%
CRA022009KI2.024.693,89SIM-3,35%
CRA02300CNN793.447,24SIM-20,97%
CRA02300CI2862.021,97SIM-3,35%
CRA022006BV2.081.969,85SIM-3,35%
CRA02300A165.645.446,31SIM9,30%
CRA02300E1L554.887,05SIM-1,03%
CRA02300VY211.738.799,01SIM2,41%
CRA022006BW125.589,45SIM2,41%
CRA021000SB358.013,30SIM0,96%
CRA024001JP7.991.547,19SIM0,47%
CRA02300A16490.908,38SIM-1,03%
CRA02300E1L969.527,93SIM0,47%
CRA02300VY2902.984,54SIM-1,45%
CRA022009KI780.519,49SIM0,65%
CRA02300E1L2.154.913,02SIM0,47%
CRA022006BV6.151,86SIM-1,03%
CRA022003UX1.397.741,98SIM0,47%
CRA02200CT51.947.316,89SIM-1,45%
CRA021000SB238.675,54SIM0,65%
CRA021000SB253.473,42SIM0,65%
CRA02200CT53.921.566,49SIM0,65%
CRA02200CT582.430,43SIM0,65%
CRA022003UX1.899.672,69SIM-30,03%
CRA02200CT5979.371,44SIM-3,35%
CRA02300CNN3.157.983,26SIM-20,97%
CRA02200CT5166.493,15SIM-3,35%
CRA02200CT52.091.774,18SIM-3,35%
CRA0240099G10.718.214,38SIM9,30%
CRA02400D9U17.064.736,83SIM-1,03%
CRA0240038P3.695.455,28SIM2,41%
CRA0240038P2.764.636,40SIM2,41%
CRA02400ANE8.960.730,69SIM0,96%
CRA0250018O9.800.652,50SIM0,47%
CRA02400D9U890.377,74SIM-1,03%
CRA0250018O4.017.954,02SIM0,47%
CRA0250025T14.585.607,12SIM-1,45%
CRA025001UT13.990.432,84SIM0,65%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
Os investimentos em CRAs são registrados pelo custo de aquisição e ajustados ao valor justo.
7.Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Nº do ProcessoJuízoInstânciaData da InstauraçãoValor da causa (R$)Partes no processoChance de perda (provável, possível ou remota)
6156103-11.2024.8.09.005124ª Vara Cível 1ª instância23/12/202433.459,00Célio Felisbino dos Anjos x (1) ASSOCIAÇÃO DA INSTITUIDORA E DOS LOCATÁRIOS DO NEWLOG GOIÂNIA e (2) NEWPORT LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO possível
Principais fatos
Ação de Reparação de Danos Materiais
Análise do impacto em caso de perda do processo
n/a
Nº do ProcessoJuízoInstânciaData da InstauraçãoValor da causa (R$)Partes no processoChance de perda (provável, possível ou remota)
1138197-06.2023.8.26.0100 18ª Vara Cível do Foro Central 1ª instância02/10/20233.800.898,92NEWPORT LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO x (1) HYPERA S.A. e (2) COSMED INDÚSTRIA DE COSMÉTICOS E MEDICAMENTOS S.A.possível
Principais fatos
Ação de cobrança c.c. pedido de exibição de documento c.c. execução de obrigação de fazer e pedido indenizatório por descumprimento contratual com pedido de antecipação de tutela
Análise do impacto em caso de perda do processo
n/a
Nº do ProcessoJuízoInstânciaData da InstauraçãoValor da causa (R$)Partes no processoChance de perda (provável, possível ou remota)
5366255-54.2024.8.09.005118ª Vara Cível e Ambiental1ª instância09/05/202410.000,00Hypera S/A x NewPort Logística Fundo de Investimento Imobiliáriopossível
Principais fatos
Produção antecipada de provas para atestar a situação do Imóvel frente às exigências e aos requisitos necessários à sua regularização perante o Corpo de Bombeiros do Estado de Goiás.
Análise do impacto em caso de perda do processo
n/a
Nº do ProcessoJuízoInstânciaData da InstauraçãoValor da causa (R$)Partes no processoChance de perda (provável, possível ou remota)
5552117-98.2024.8.09.00512ª Câmara Cível2ª instância07/06/20241.000,00Novo Mundo S/A x NewPort Logística Fundo de Investimento Imobiliárioremota
Principais fatos
Produção antecipada de provas para atestar o inadimplemento das condições precedentes atribuidas à NewPort para a conclusão do negócio.
Análise do impacto em caso de perda do processo
processo arquivado
Nº do ProcessoJuízoInstânciaData da InstauraçãoValor da causa (R$)Partes no processoChance de perda (provável, possível ou remota)
1048868-12.2025.8.26.010027ª Vara Cível1ª instância11/04/202515.443.679,09NewPort Logística Fundo de Investimento Imobiliário x Hypera S/Apossível
Principais fatos
Ação indenizatória para a condenação da Hypera nos valores arcados pela FII NEWL na regularização do imóvel perante o corpo de bombeiros.
Análise do impacto em caso de perda do processo
n/a
8.Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9.Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Não possui informação apresentada.

10.

Assembleia Geral
10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
Praia de Botafogo, 228, sala 907-Parte, Botafogo, CEP 22.250-906, Rio de Janeiro/RJ
https://www.bancogenial.com/p-BR/AdministracaoFiduciaria/FundsSelect
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
(i) email: [email protected]; telefones: (11) 2137-8888, (21) 2169-9999 para esclarecimentos julgados necessários. (ii)A manifestação de voto e, conforme o caso, a via original ou cópia reprográfica do instrumento de mandato, devidamente autenticada, ou pedidos de esclarecimentos deverá(ão) ser encaminhado(s) por escrito à Administradora no seguinte endereço aos cuidados do Sr. Rodrigo Godoy, com endereço na PR DO BOTAFOGO. 228, SALA 907 - RIO DE JANEIRO -RJ; CEP: 22.250-040, ou por meio do e-mail: [email protected]
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
i) A identificação dos cotistas é realizada mediante a apresentação de documentos comprobatórios, nos casos de voto presencial ou a distância. ii) Conforme o Regulamento do Fundo e Anexo(s) descritivo(s), as deliberações da Assembleia Geral ou Especial de Cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta, formalizada por escrito, dirigida pelo Administrador a cada Cotista, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto, cuja resposta deverá ser enviada pelos Cotistas ao Administrador no prazo máximo de 30 (trinta) ou 15 (quinze) dias, conforme se trate de Assembleia Geral ordinária ou extraordinária ou Assembleia Especial ordinária ou extraordinária, observadas as formalidades previstas nos arts. 13, 14 e 37 da Resolução CVM 175. Em caso de deliberação mediante consulta formal, para fins de cálculo de quórum de deliberação, serão considerados presentes todos os Cotistas, sendo que a aprovação da matéria objeto da consulta formal obedecerá aos mesmos quóruns de aprovação previstos no Regulamento e Anexo(s) descritivo(s). O comunicado de consulta formal enviado pelo Administrador informará o prazo em que será divulgada a apuração dos votos, nos termos do art. 37 da Resolução CVM 175. iii) Para a participação à distância, os cotistas enviarão o voto, juntamente com os documentos comprobatórios, no endereço eletrônico indicado na Convocação, dentro do prazo limite estabelecido. Poderão, também, conforme o caso, proferir o voto em sistema eletrônico de assembleia virtual disponibilizado pelo Administrador. Todos os procedimentos, regras e prazos estarão dispostos no Edital de Convocação.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
As deliberações da Assembleia Geral ou Especial de Cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião de cotistas, formalizado em carta ou correio eletrônico (e-mail) dirigido pelo Administrador a cada cotista, para resposta nos prazos previstos para convocação das Assembleias Gerais ou Especiais de Cotistas previstos no item acima, desde que observadas as formalidades previstas nos artigos 13, 14 e 37 da Resolução CVM 175.

11.

Remuneração do Administrador
11.1Política de remuneração definida em regulamento:
15.1. Pelos serviços de administração, gestão, controladoria e escrituração de cotas, o Fundo pagará uma taxa de administração equivalente a 1,00% (um por cento) ao ano, observado o valor mínimo mensal de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) atualizado anualmente pelo IGP-M ou índice que vier a substituí-lo (“Taxa de Administração”). 15.2. A Taxa de Administração será calculada sobre o patrimônio líquido do Fundo e paga até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsquente aos serviços prestados, a partir do início das atividades do Fundo, considerada a primeira integralização de cotas do Fundo. 15.2.1.Caso as cotas do Fundo passem a integrar índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, a Taxa de Administração será calculada sobre o valor de mercado do Fundo, calculada com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do Fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, enquanto as cotas do Fundo integrarem tais índices. 15.3. O Administrador pode estabelecer que parcelas da Taxa de Administração sejam pagas diretamente pelo Fundo aos prestadores de serviços contratados, desde que o somatório dessas parcelas não exceda o montante total da Taxa de Administração. 15.4. A Taxa de Administração engloba os pagamentos devidos ao Gestor, ao Administrador, incluindo os serviços de controladoria e escrituração, e não inclui valores correspondentes aos demais encargos do Fundo, os quais serão debitados do Fundo de acordo com o disposto neste Regulamento e na regulamentação vigente.
Valor pago no ano de referência (R$):% sobre o patrimônio contábil:% sobre o patrimônio a valor de mercado:
1.802.910,590,97%0,97%

12.

Governança
12.1Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2Diretor Responsável pelo FII
Nome: RODRIGO DE GODOYIdade: 52
Profissão: DiretorCPF: 006.651.417-77
E-mail: [email protected]Formação acadêmica: Administrador
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00Data de início na função: 23/01/2019
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da EmpresaPeríodoCargo e funções inerentes ao cargoAtividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
BANCO GENIAL S.A.2016/AtualDiretorInstituição financeira
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
EventoDescrição
Qualquer condenação criminal
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas
13.Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de PulverizaçãoNº de cotistasNº de cotas detidas% de cotas detido em relação ao total emitido% detido por PF% detido por PJ
Até 5% das cotas 18.817,0011.579.297,0064,68%94,46%5,54%
Acima de 5% até 10% 1,001.097.203,006,13%0,00%100,00%
Acima de 10% até 15%
Acima de 15% até 20%
Acima de 20% até 30% 1,005.226.651,0029,19%0,00%100,00%
Acima de 30% até 40%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%

14.

Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008
Não possui informação apresentada.

15.

Política de divulgação de informações
15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
A Política de Divulgação de Fato Relevante do Administrador estabelece diretrizes e procedimentos a serem por ele observados quando da divulgação de fato relevante. Vale destacar que a divulgação de fato relevante deve ocorrer imediatamente após a ciência, pelo Administrador, do fato que o motivou. No mesmo sentido, a divulgação dos fatos relevantes deverá ocorrer de modo a garantir aos cotistas e aos demais investidores o acesso às informações completas e tempestivas, assegurando a igualdade e a transparência da transmissão dessa informação a todos os interessados, sem privilegiar alguns em detrimento de outros. A divulgação dos fatos relevantes se dará por meio do Sistema de Envio de Documentos disponível na página CVM, da página do Administrador na rede mundial de computadores, e, da entidade administradora de mercado organizado onde as cotas do Fundo estejam admitidas à negociação, quando for o caso, sem prejuízo de outro meio que o Administrador entenda necessário.
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
A política está descrita no regulamento do Fundo, disponível no link abaixo: https://www.bancogenial.com/pt-BR/AdministracaoFiduciaria/Fund/383
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
A política está descrita no regulamento do Fundo, disponível no link abaixo: https://www.bancogenial.com/pt-BR/AdministracaoFiduciaria/Fund/383
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
O Administrador possui equipes direcionadas para assegurar o cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo.
16.Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
As regras e prazos para chamada de capital do Fundo, se houver, estarão previstas nos documentos relativos às ofertas de distribuição de cada emissão de cotas.

Anexos
5. Fatores de Risco

Nota

1.A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII