| Nome do Fundo/Classe: | VBI TR FARIA LIMA 4440 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | CNPJ do Fundo/Classe: | 50.808.042/0001-21 |
| Data de Funcionamento: | 12/06/2023 | Público Alvo: | Investidor Qualificado |
| Código ISIN: | BRFLFLCTF000 | Quantidade de cotas emitidas: | 3.454.262,00 |
| Fundo/Classe Exclusivo? | Não | Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? | Não |
| Classificação autorregulação: | Classificação: TijoloSubclassificação: DesenvolvimentoGestão: AtivaSegmento de Atuação: Escritórios | Prazo de Duração: | Indeterminado |
| Data do Prazo de Duração: | Encerramento do exercício social: | 30/06 | |
| Mercado de negociação das cotas: | MB | Entidade administradora de mercado organizado: | |
| Nome do Administrador: | VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | CNPJ do Administrador: | 22.610.500/0001-88 |
| Endereço: | Rua Gilberto Sabino, 215, 4º andar- Pinheiros- São Paulo- SP- 5425020 | Telefones: | 11 30307177 |
| Site: | www.vortx.com.br | E-mail: | [email protected] |
| Competência: | 06/2025 |
1. |
Prestadores de serviços |
CNPJ |
Endereço |
Telefone |
| 1.1 | Gestor: PÁTRIA VBI REAL ESTATE GESTÃO DE CARTEIRAS SA | 11.274.775/0001-71 | Av. Cidade Jardim, 803 - Itaim Bibi, São Paulo - SP, 01453-000 | (11) 3039-9000 |
| 1.2 | Custodiante: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | 22.610.500/0001-88 | Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020 | (11) 3030-7177 |
| 1.3 | Auditor Independente: KPMG AUDITORES INDEPENDENTES LTDA. | 57.755.217/0001-29 | R. Verbo Divino, 1400 - Chácara Santo Antônio (Zona Sul), São Paulo - SP, 04719-002 | (11) 3940-1500 |
| 1.4 | Formador de Mercado: | ../- | ||
| 1.5 | Distribuidor de cotas: VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA. | 22.610.500/0001-88 | Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020 | (11) 3030-7177 |
| 1.6 | Consultor Especializado: | ../- | ||
| 1.7 | Empresa Especializada para administrar as locações: | ../- |
| 1.8 | Outros prestadores de serviços¹: | |||
|---|---|---|---|---|
| Não possui informação apresentada. | ||||
2. |
Investimentos FII |
| 2.1 | Descrição dos negócios realizados no período | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
3. |
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados: |
| Não há investimentos programados para o próximo exercício, porém é sempre possível que haja investimentos pontuais em certos ativos do portfólio para manter a condição e qualidade do empreendimento. |
4. |
Análise do administrador sobre: |
| 4.1 | Resultado do fundo no exercício findo |
| O fundo fechou o exercício com um Dividend Yield de 3,5% sobre o preço de fechamento das cotas no mercado secundário (R$ 138,22) em 30/06/2025 ou, ainda 3,5% sobre o PL do Fundo de (R$ 138,19). |
| 4.2 | Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo |
| A atual conjuntura econômica brasileira é caracterizada por uma política monetária contracionista, evidenciada pelo aumento da taxa Selic como principal instrumento do Banco Central para conter as pressões inflacionárias. Em janeiro de 2025, a taxa básica de juros estava em 13,25%, tendo sido elevada para 15,00% em junho, refletindo a intensificação dos esforços da autoridade monetária para ancorar as expectativas de inflação. Esse cenário tem implicações diretas sobre o mercado imobiliário e sobre o mercado de escritórios, com dois efeitos principais: Com menos dinheiro em circulação, uma vez que mais pessoas decidem tirar seu dinheiro da economia e colocar em algum título de renda fixa, empresas principalmente do setor financeiro, como bancos e gestoras de investimentos, tendem a ser impactadas financeiramente, isso faz com que optem por aluguéis mais baratos aos que realizados na Faria Lima por exemplo (região que o fundo tem relevante exposição), levando a regiões mais baratas, como a Paulista, caso que aconteceu com um dos principais inquilinos do fundo, o China Construction bank. Isso faz com que a vacância do fundo aumente consideravelmente e que graças a isso o fundo tenda a perder renda e resultado a ser distribuido. Algo que agrava ainda mais a situação é o ambiente de juros elevados torna os investimentos em renda fixa mais atrativos em termos de risco-retorno, reduzindo o apetite dos investidores por ativos de risco como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Essa migração de capital tende a pressionar os preços de mercado dos FIIs, limitando seu potencial de valorização no curto prazo. Com esse cenário, temos a seguinte situação, vacância física do fundo aumentando e taxa de juros elevadas, lavendo a menor atratividadeno investimento em ativos de risco como os FIIs, levando a uma desvaloriza;'ao da cota no mercado secundário e um desconto relevante em relação a valoração patrimonial do fundo. |
| 4.3 | Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira |
| A conjuntura econômica atual no Brasil é marcada por uma política monetária restritiva, com a taxa Selic mantida em patamar elevado, como instrumento do Banco Central para conter pressões inflacionárias. No entanto, o cenário internacional começa a sinalizar uma inflexão nesse ciclo. Com os recentes cortes nas taxas de juros nos Estados Unidos e a desaceleração da inflação global, cresce a expectativa de que o Banco Central brasileiro, assim como outras autoridades monetárias ao redor do mundo, possa iniciar um processo gradual de flexibilização monetária nos próximos trimestres, acompanhando o movimento liderado pelo Federal Reserve. Esse ambiente de queda nas taxas de juros tende a favorecer a reprecificação de ativos de risco, especialmente no mercado de capitais. Os fundos imobiliários (FIIs), por sua natureza sensível ao custo de capital e à atratividade relativa frente à renda fixa, devem se beneficiar diretamente desse movimento. A redução da taxa de desconto aplicada aos fluxos futuros dos imóveis e dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) contribui para a valorização das cotas, reduzindo o desconto em relação ao valor patrimonial observado em grande parte dos fundos listados. No primeiro semestre, os fundos de tijolo apresentaram uma valorização de 11,20%¹, refletindo uma recuperação significativa frente à desvalorização acumulada em 2024, que foi de -8,90%¹. Os fundos de papel, por sua vez, também mostraram desempenho positivo, com alta de 11,30%² no semestre, revertendo a queda de -0,90%² registrada no ano anterior. Esses resultados evidenciam uma retomada de confiança dos investidores no setor, impulsionada pela perspectiva de um ciclo de afrouxamento monetário e pela melhora nos fundamentos macroeconômicos. Entrando mais afundo no meracado de lajes, focado principalmente em localizaçõe s premium como o PVBI o que se espera observar com uma taxa de juros menor, é uma disponibilidade maior de dinheiro na economia, para investimento tanto em novas locações levando a vacância do fundo a patamares menores do que os presentes hoje, pricipalmente para instituições financeiras, principal alvo para locações na região o que leva a uma boa perspectiva de fechamento na vacância do fundo, o que hoje é um dos principais problemas enfrentados, além disso, algo a ser apontrado, é que com o afrouxamento da política monetária, a um maior apetite a compra de empreendimentos imobiliários. Em suma a perspectiva para o próximo exercício é uma melhora tanto na vacância do fundo, quanto na possível realização de vendas com potencial de destravar lucro no fundo. (¹Teva Índice Tijolo e ² Teva Índince Papel) |
5. |
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII: |
| Ver anexo no final do documento. Anexos |
| 6. | Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII | Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) | Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período | |
|---|---|---|---|---|
| Relação de ativos imobiliários | Valor (R$) | |||
| ED FL 4440 | 469.329.300,00 | SIM | -0,19% | |
| 6.1 | Critérios utilizados na referida avaliação |
| Os ativos estão demonstradas pelos seus respectivos valores justos, os quais foram obtidos através de laudos de avaliação, elaborados por entidade profissional com qualificação reconhecida. |
| 7. | Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes | ||||||
| Não possui informação apresentada. | |||||||
| 8. | Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 9. | Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes: |
| Não possui informação apresentada. |
10. |
Assembleia Geral |
| 10.1 | Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise: |
| Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
www.vortx.com.br |
| 10.2 | Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração. |
| Endereço físico: Rua Gilberto Sabino, nº215, 4º Andar, Pinheiros, SP e endereço eletrônico: [email protected] e www.vortx.com.br |
| 10.3 | Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto. |
| Artigo 36 - Somente podem votar na assembleia geral os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da assembleia geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos. Parágrafo Primeiro - Os procuradores a que se refere este artigo devem possuir mandato com poderes específicos para a representação do Cotista em assembleia geral de Cotistas, devendo entregar um exemplar do instrumento do mandato à mesa, para sua utilização e arquivamento pelo Administrador. Artigo 37 - O pedido de representação em assembleia geral de Cotistas, encaminhado pelo Administrador mediante correspondência, física ou eletrônica, ou anúncio publicado, deve satisfazer os seguintes requisitos: I. conter todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto pedido; II. facultar que o Cotista exerça o voto contrário à proposta, por meio da mesma procuração; e III. ser dirigido a todos os Cotistas. Parágrafo Primeiro - É facultado a Cotistas que detenham, isolada ou conjuntamente, 0,5% ou mais do total de Cotas emitidas solicitar ao Administrador o envio de pedido de procuração aos demais Cotistas, desde que sejam obedecidos os requisitos do inciso I acima. Parágrafo Segundo - O Administrador ao receber a solicitação de que trata o parágrafo acima deve encaminhar, em nome do Cotista solicitante, o pedido de procuração, conforme conteúdo e nos termos determinados pelo Cotista solicitante, em até 5 Dias Úteis da solicitação. Parágrafo Terceiro - Uma vez exercida a faculdade prevista no parágrafo acima, o Administrador pode exigir: I. reconhecimento da firma do signatário do pedido; e II. cópia dos documentos que comprovem que o signatário tem poderes para representar os Cotistas solicitantes, quando o pedido for assinado por representantes. |
| 10.3 | Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico. |
| Parágrafo Segundo - O aviso de convocação deve indicar a página na rede mundial de computadores em que o Cotista pode acessar os documentos pertinentes à proposta a ser submetida à apreciação da assembleia geral de Cotistas. Parágrafo Terceiro - Caso seja admitida a participação do Cotista por meio de sistema eletrônico, a convocação deve conter informações detalhando as regras e os procedimentos para viabilizar a participação e votação a distância, incluindo as informações necessárias e suficientes para acesso e utilização do sistema, assim como se a assembleia geral de Cotistas será realizada parcial ou exclusivamente de modo eletrônico. Parágrafo Quarto - As informações requeridas no parágrafo anterior, podem ser divulgadas de forma resumida, com indicação dos endereços na rede mundial de computadores onde a informação completa deve estar disponível a todos os investidores. |
11. |
Remuneração do Administrador |
| 11.1 | Política de remuneração definida em regulamento: | ||
| Artigo 51 - Pela prestação dos serviços de administração fiduciária, escrituração, tesouraria e controladoria, o Fundo pagará Taxa de Administração equivalente a 0,10% (dez centésimos por cento), ao ano sobre o Patrimônio Líquido do Fundo, sendo que esta poderá ser reduzida esporadicamente conforme os termos e condições previamente acordados entre os Prestadores de Serviços Essenciais. Parágrafo Primeiro - A Taxa de Administração será paga até o 5º Dia Útil de cada mês subsequente ao da prestação dos serviços, vencendo-se a primeira mensalidade no 5º Dia Útil do mês seguinte ao da primeira integralização de recursos no Fundo. Parágrafo Segundo - O cálculo da Taxa de Administração levará em conta a quantidade efetiva de Dias Úteis de cada mês e terá como base um ano de 252 Dias Úteis. Parágrafo Terceiro - A Taxa de Administração observará o valor mínimo total de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) ao mês. Parágrafo Quarto - O valor mínimo mensal da Taxa de Administração, será atualizado anualmente, desde a data de início do Fundo, pela variação do IPCA, ou qualquer outro índice que venha a substituí-lo e que adote metodologia de apuração e cálculo semelhante. | |||
| Valor pago no ano de referência (R$): | % sobre o patrimônio contábil: | % sobre o patrimônio a valor de mercado: | |
| NaN | NaN | NaN | |
12. |
Governança |
| 12.1 | Representante(s) de cotistas | |||
| Não possui informação apresentada. | ||||
| 12.2 | Diretor Responsável pelo FII | |||
| Nome: | Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista | Idade: | 54 | |
| Profissão: | Engenheiro | CPF: | 11475074816 | |
| E-mail: | [email protected] | Formação acadêmica: | Engenharia Eletrônica (ITA), MBA Finanças (IBMEC-SP) | |
| Quantidade de cotas detidas do FII: | 0,00 | Quantidade de cotas do FII compradas no período: | 0,00 | |
| Quantidade de cotas do FII vendidas no período: | 0,00 | Data de início na função: | 24/06/2025 | |
| Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos | ||||
| Nome da Empresa | Período | Cargo e funções inerentes ao cargo | Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram | |
| Vórtx DTVM | 2023-atual | Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos | Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos | |
| RCF Financial Consulting | 2022-2023 | Sócio Fundador | Sócio Fundador | |
| Armor Capital Asset | 2020-2022 | Sócio Sênior e Diretor Executivo | Sócio Sênior e Diretor Executivo | |
| Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos | ||||
| Evento | Descrição | |||
| Qualquer condenação criminal | ||||
| Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas | ||||
| 13. | Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido. | |||||
| Faixas de Pulverização | Nº de cotistas | Nº de cotas detidas | % de cotas detido em relação ao total emitido | % detido por PF | % detido por PJ | |
| Até 5% das cotas | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 5% até 10% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 10% até 15% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 15% até 20% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 20% até 30% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 30% até 40% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 40% até 50% | 0,00 | 0,00 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Acima de 50% | 1,00 | 3.454.262,00 | 100,00% | 0,00% | 100,00% | |
14. |
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008 |
| Não possui informação apresentada. |
15. |
Política de divulgação de informações |
| 15.1 | Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos. |
| Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.Brasil, Bolsa e Balcão ("B3") e da CVM. |
| 15.2 | Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.Brasil, Bolsa e Balcão ("B3") e da CVM. |
| 15.3 | Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores. |
| Parágrafo Terceiro - O exercício do direito de voto decorrente de ativos detidos pelo Fundo, a que se refere o inciso XII deste artigo, seguirá o disposto na política de exercício de direito de voto do Gestor, disponível no seguinte endereço eletrônico: https://www.vbirealestate.com/compliance. |
| 15.4 | Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso. |
| Não aplicavel |
| 16. | Regras e prazos para chamada de capital do fundo: |
| Artigo 10 - A integralização das Cotas deverá ser feita à vista ou mediante chamada de capital do Administrador: (i) em moeda corrente nacional, em uma conta de titularidade do Fundo, à prazo ou à vista, conforme previsto em cada pedido de subscrição e compromisso de investimento, se aplicável, e/ou (ii) bens e direitos e/ou imóveis, bem como em direitos reais de uso, gozo, fruição e aquisição sobre bens imóveis, e/ou (iii) outros ativos, conforme previsto em cada pedido de subscrição e compromisso de investimento. Se aplicável. No ato da integralização, o Cotista receberá comprovante da respectiva integralização, autenticado pelo Administrador. O Administrador divulgará comunicado ao mercado para dar publicidade ao procedimento de chamada de capital, nos prazos estipulados pela B3, contendo, no mínimo, as seguintes informações: (a) quantidade de Cotas que deverão ser integralizadas; (b) valor total que deverá ser integralizado; e (c) data prevista para liquidação da chamada de capital, de modo que os investidores acessem seus custodiantes para realização das operações de integralização das Cotas. |
| Anexos |
| 5. Fatores de Risco |
| 1. | A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII |